(Xây dựng) - Mới đây, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) nhận được Văn bản số 4392/VP-ĐT ngày 29/5/2020 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh về quy trình thực hiện dự án nhà ở thương mại, theo đề xuất của Sở Xây dựng. Hiệp hội có ý kiến về quy trình thực hiện dự án nhà ở thương mại theo đề xuất của Sở Xây dựng tại Văn bản số 5290/SXD-PTĐT.

HoREA đề xuất rút ngắn thủ tục thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Theo HoREA, dự án nhà ở phải chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống pháp luật theo các quy trình thủ tục hành chính khác nhau như luật về đất đai, quy hoạch đô thị, xây dựng, nhà ở, đầu tư, kinh doanh bất động sản…

Dự kiến sau Bước 3 là giao thuê đất dự án cho doanh nghiệp, thì các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện song song các thủ tục xác định giá đất; thẩm định tiền sử dụng đất; quyết định tiền sử dụng đất dự án; doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất; quyết định chấp thuận đầu tư, công nhận chủ đầu tư; cấp giấy phép xây dựng cho dự án.

Tại quy trình Bước 4 do sở Xây dựng đề xuất, nhà đầu tư được thực hiện song song các thủ tục để rút ngắn thời gian; Chỉ khi nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất và hoàn tất nghĩa vụ tài chính, các thủ tục còn lại sẽ được ký thông qua theo quy định:

Xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, cụ thể: Tổ chuyên gia tổ chức họp để xem xét, đánh giá hồ sơ công nhận chủ đầu tư dự án (10 ngày làm việc). Sở Xây dựng tổng hợp, trình UBND thành phố (07 ngày làm việc). UBND thành phố ban hành Công văn công nhận chủ đầu tư dự án (05 ngày làm việc). Tổng thời gian thực hiện là 22 ngày làm việc.

Chấp thuận đầu tư dự án: Đối với dự án có quy mô dưới 20ha: Sở Xây dựng thẩm định trình UBND ban hành Quyết định chấp thuận đầu tư dự án (45 ngày làm việc). Đối với dự án có quy mô từ 20ha đến dưới 100ha: Sở Xây dựng thẩm định trình UBND lấy ý kiến của Bộ Xây dựng trước khi ban hành Quyết định chấp thuận đầu tư dự án (67 ngày làm việc). Đối với dự án có quy mô trên 100ha: Sở Xây dựng thẩm định trình UBND thành phố gửi Bộ Xây dựng thẩm định trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận đầu tư dự án (79 ngày làm việc). Việc thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật (hoặc thiết kế bản vẽ thi công), cấp Giấy phép xây dựng:

Thẩm định thiết kế cơ sở: Đối với dự án nhóm A: thời gian thực hiện là 30 ngày làm việc; Đối với dự án nhóm B: thời gian thực hiện là 20 ngày làm việc; Đối với dự án nhóm C: thời gian thực hiện là 15 ngày làm việc.

Thẩm định thiết kế kỹ thuật: Đối với công trình cấp I, cấp đặc biệt: thời gian thực hiện là 40 ngày làm việc; Đối với công trình cấp II, cấp III: thời gian thực hiện là 30 ngày làm việc;

Hiệp hội nhận thấy, quy trình thủ tục do Sở Xây dựng đề xuất, có nhiều điểm bất hợp lý, nhất là nội dung “Bước 4”, vừa không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành, vừa không phù hợp với thực tiễn, phải mất rất nhiều thời gian để thực hiện các thủ tục hành chính.

Như vậy, một dự án nhà ở thương mại điển hình là dự án nhóm A, có công trình cấp I, quy mô dự án dưới 20ha, tổng vốn đầu tư dưới 5.000 tỷ đồng, hoàn toàn thuộc thẩm quyền của UBND thành phố quyết định đầu tư, áp dụng theo trình tự thủ tục do Sở Xây dựng đề xuất, thì thời gian thực hiện các thủ tục hành chính tổng cộng mất 247 ngày làm việc, từ khi lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư, đến thẩm định thiết kế kỹ thuật công trình cấp I.

Tổng thời gian trên chưa bao gồm thời gian thực hiện các thủ tục hành chính tại Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính và Cục Thuế thành phố. Bên cạnh đó, đối với các dự án nhà ở có quy mô lớn hơn, thuộc trường hợp phải xin ý kiến Bộ Xây dựng, hoặc thuộc thẩm quyền của Chính phủ, thì thời gian thực hiện các thủ tục chắc chắn sẽ lâu hơn. Hơn nữa, thời gian thực hiện 9 thủ tục hành chính, thuộc trách nhiệm của Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính và Cục Thuế cũng phải mất nhiều tháng. Nếu cộng thêm với thời gian “247 ngày làm việc” đã được xác định thì tổng thời gian thực hiện các thủ tục hành chính đối với dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp có thể lên đến trên dưới 1 năm rưỡi.

Không thể “thực hiện song song các thủ tục để rút ngắn thời gian”, vì thực chất vẫn phải “thực hiện tuần tự các thủ tục”: Nội dung Bước 4, quy định nhà đầu tư được thực hiện song song các thủ tục để rút ngắn thời gian. Sở Xây dựng lại đề xuất “Chỉ khi nhà đầu tư nộp tiền sử dụng đất và hoàn tất nghĩa vụ tài chính, các thủ tục còn lại sẽ được ký thông qua theo quy định” có nghĩa là, nhà đầu tư vẫn phải thực hiện tuần tự các bước thủ tục, mà bước đầu tiên trong Bước 4 là phải “nộp tiền sử dụng đất và hoàn tất nghĩa vụ tài chính” trước, thì sau đó, mới được thực hiện các bước thủ tục còn lại.

Do vậy, không thể thực hiện song song các thủ tục hành chính của các Sở, ngành, mà vẫn phải thực hiện tuần tự các bước thủ tục. Căn cứ các quy định pháp luật, sau khi doanh nghiệp đã có “Quyết định chủ trương đầu tư” (Bước 1) và đã có “quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500” (Bước 2), thì còn có thể thực hiện song song 02 thủ tục tại Bước 3, như sau: (i) Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, do Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện; (ii) Lập thủ tục “chấp thuận đầu tư”, “chấp thuận chủ trương đầu tư”, “công nhận chủ đầu tư”, do Sở Xây dựng thực hiện.

Do vậy, tại Văn bản số 5290/SXD-PTĐT ngày 20/05/2020, Sở Xây dựng đề xuất đưa các thủ tục hành chính này vào Bước 4 là không phù hợp với các quy định pháp luật.

Về nộp tiền sử dụng đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính tại Bước 4:

Quy định pháp luật hiện hành về thời điểm nộp tiền sử dụng đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, căn cứ các quy định pháp luật về đất đai, Hiệp hội nhận thấy, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải nộp tiền sử dụng đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước trong 02 trường hợp sau đây: (i) Trước khi chủ đầu tư lập thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (ii) Trước khi bán nhà ở xây sẵn, hoặc bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Về thời điểm được khởi công xây dựng công trình trong dự án nhà ở:

Các hoạt động “khởi công xây dựng công trình” phải chấp hành và thực hiện “theo quy định của Luật Xây dựng”, chứ không phải căn cứ vào các pháp luật chuyên ngành khác, Điều 107 Luật Xây dựng về “điều kiện khởi công xây dựng công trình” quy định: Việc khởi công xây dựng công trình phải bảo đảm các điều kiện: Có mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ; Có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 89 của Luật này; Có thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục công trình, công trình khởi công đã được phê duyệt và được chủ đầu tư kiểm tra, xác nhận trên bản vẽ; Có hợp đồng thi công xây dựng được ký giữa chủ đầu tư và nhà thầu; Được bố trí đủ vốn theo tiến độ xây dựng công trình; Có biện pháp bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường trong quá trình thi công. Căn cứ các quy định pháp luật sau khi doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để có quỹ đất sạch và đã có “Quyết định chủ trương đầu tư” (Bước 1); “Đồ án quy hoạch chi tiết, tỷ lệ 1/500” (Bước 2); “Quyết định giao thuê đất”, “chấp thuận đầu tư”, “chấp thuận chủ trương đầu tư”, “công nhận chủ đầu tư” (Bước 3), thì doanh nghiệp đã đủ điều kiện để được khởi công xây dựng công trình trong dự án nhà ở, theo quy định tại Khoản 1, Điều 26, Luật Nhà ở; Khoản (1.c) Điều 106 và Điều 107 Luật Xây dựng.

HoREA nhận thấy, theo quy trình thủ tục do Sở Xây dựng đề xuất chủ đầu tư dự án nhà ở phải mất trên dưới 1 năm rưỡi để hoàn tất các thủ tục này, mà lại không được khởi công xây dựng công trình trong dự án. Hơn nữa, từ lúc khởi công xây dựng các công trình trong dự án nhà ở, đến thời điểm đủ điều kiện được huy động vốn, thì còn phải mất khoảng 1 năm rưỡi trở lên, dẫn đến doanh nghiệp bị chôn vốn, tăng chi phí đầu tư, chi phí tài chính, chi phí quản lý, làm tăng giá thành mà khách hàng phải gánh chịu khi mua nhà, đồng thời, doanh nghiệp còn bị mất cơ hội kinh doanh.

Trên cơ sở nghiên cứu các quy định pháp luật và thực tiễn hoạt động đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại, có quỹ đất hỗn hợp phải chuyển mục đích sử dụng đất, thuộc trường hợp nhà đầu tư chưa có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị quy trình gồm 5 Bước: Bước 1: Lập thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư”; Bước 2: Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; Bước 3: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Bước 4: Chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư, công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật, cấp Giấy phép xây dựng và được khởi công xây dựng công trình trong dự án; Bước 5: Xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất”. Chủ đầu tư được bán nhà ở xây sẵn hoặc bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Trên cơ sở các nghiên cứu, Hiệp hội đề nghị quy trình đối với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp gồm 3 Bước: Bước 1: Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; Bước 2: Chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư, công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật, cấp Giấy phép xây dựng và được khởi công xây dựng công trình trong dự án; Bước 3: Xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung do khu đất dự án điều chỉnh quy hoạch theo quy định của Luật Đất đai. Cập nhật biến động vào “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất”. Chủ đầu tư được bán nhà ở xây sẵn hoặc bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Quy trình đầu tư xây dựng có vị trí rất quan trọng, nếu được xác lập đúng quy định pháp luật và phù hợp với thực tiễn, rút ngắn được thời gian làm thủ tục hành chính, thì sẽ tháo gỡ được các vướng mắc, ách tắc của hàng trăm dự án nhà ở thương mại. Do đó, HoREA đề nghị UBND Thành phố Hồ Chí Minh xem xét các đề xuất của Hiệp hội và đề nghị tổ chức cuộc họp làm việc để lắng nghe ý kiến của các doanh nghiệp bất động sản, trước khi ban hành quy trình đầu tư xây dựng đối với các dự án nhà ở thương mại cho phù hợp.