(Xây dựng) – Báo điện tử Xây dựng nhận được phản ánh của một số doanh nghiệp tại tỉnh Hòa Bình cho rằng: UBND tỉnh đang tính giá tiền sử dụng đất quá cao. Nguyên nhân là do tỉnh đang “áp giá” theo giá thị trường, nhưng giá thị trường thời gian gần đây bị “cò đất” thao túng và đẩy lên rất cao, có rất ít giao dịch thực tế… Điều này khiến thị trường rất rủi do, doanh nghiệp đầu tư chân chính gặp muôn vàn khó khăn.

Một số doanh nghiệp cho rằng tỉnh Hòa Bình đang tính giá tiền sử dụng đất chưa sát thực tế, khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn.

Cụ thể, một số doanh nghiệp đang hoạt động tại tỉnh Hòa Bình cho biết, giá tiền sử dụng đất mà các doanh nghiệp được liên ngành giá của tỉnh áp trong năm nay cao gấp 3, thậm chí 4 lần so với 5 năm trước đây. Doanh nghiệp dẫn chứng, một dự án ở thị trấn vừa được tỉnh Hòa Bình được phê duyệt giá đất cụ thể, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng cao đến khó tin. Có những vị trí tại dự án này lên đến hơn 17 triệu đồng/m2, vị trí xấu nhất cũng hơn 9 triệu đồng/m2. Đấy mới là giá tại thị trấn đô thị loại IV, còn tại trung tâm tỉnh Hòa Bình lên đến vài chục triệu đồng/m2.

Ông T, lãnh đạo một doanh nghiệp tại tỉnh Hòa Bình (đề nghị được dấu danh tính) cho biết: Giá tiền sử dụng đất vào những năm 2015-2016 cao nhất cũng chỉ ở mức 6-8 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay đã tăng gấp 3-4 lần. Nguyên nhân chính là do thị trường bất động sản ở Hòa Bình đang “bong bóng” do các “cò đất” thổi giá, chính quyền lại dựa vào quả bong bóng và những giao dịch ảo này để tính giá tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp. Câu hỏi là khi cơn sốt ảo đi qua, doanh nghiệp bị áp giá theo thị trường tại đỉnh điểm sẽ làm gì để bảo toàn được vốn đầu tư đã bỏ ra?

“Nếu cứ tính giá như hiện giờ, rất nhiều doanh nghiệp đang muốn đầu tư vào tỉnh Hòa Bình sẽ phải rút lui và tìm cơ hội ở những tỉnh khác, những doanh nghiệp đã và đang đầu tư sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Bởi giá tiền sử dụng đất cao thì doanh nghiệp sẽ phải bán giá cao. Giá cao phi thực tế thì không thể bán được nhất là khi cơn sốt đất đi qua…”, ông T phân trần.

Ông S, một doanh nghiệp khác cũng chia sẻ, việc áp dụng phương pháp nào để định giá đất cũng được, nhưng tỉnh Hòa Bình cần phải xem xét đúng giá trị thực tế của các khu đất để định giá. Nếu tính không chính xác, doanh nghiệp sẽ phải gánh một khoản tiền cực lớn nhưng khó có thể thu lại, và dễ lâm vào cảnh nợ nần, thua lỗ hoặc phá sản. Đây có thể coi là yếu tố tiên quyết để thu hút các doanh nghiệp làm ăn chân chính về địa phương đầu tư vào phát triển hạ tầng đô thị nhằm sớm đưa Hòa Bình bắt kịp tốc độ đô thị hóa với các tỉnh khác trong Vùng Thủ đô.

Theo tìm hiểu của phóng viên, phương pháp định giá đất, xây dựng bảng giá đất thực hiện theo quy định tại Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; Điều 3, Điều 4, Điều 5, Điều 6 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Gồm 4 phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp, Phương pháp chiết trừ, Phương pháp thu nhập, Phương pháp thặng dư. Mỗi tỉnh sẽ áp dụng cách tính giá tiền sử dụng đất phù hợp với tỉnh mình. Tuy nhiên, trong quá trình định giá đất mà thu thập được đầy đủ các thông tin, số liệu để áp dụng cả 4 phương pháp định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất.

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng thành công, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh được với thửa đất cần định giá; Giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường của thửa đất so sánh là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thuộc các trường hợp chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến do thay đổi quy hoạch sử dụng đất, đầu cơ, thiên tai, địch họa, khủng hoảng kinh tế, tài chính.

Nếu sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp thì giá tiền sử dụng đất ở các địa phương cũng sẽ không giống nhau do giá đất thị trường ở từng vùng là khác nhau. Tuy nhiên, theo khảo sát và so sánh của phóng viên tại nhiều tỉnh, có thể thấy là những phản ánh của các doanh nghiệp tại tỉnh Hòa Bình có cơ sở nhất định.

Tại tỉnh Vĩnh Phúc, một doanh nghiệp thực hiện xây dựng khu đô thị tại thành phố Phúc Yên cũng “kêu trời” vì giá tiền sử dụng đất tăng quá cao. Tuy nhiên, giá cao nhất mà doanh nghiệp này đóng cũng chỉ hơn 10triệu đồng/m2, thấp hơn nhiều so với giá mà các doanh nghiệp Hòa Bình phản ánh. Ngay tại thành phố Vĩnh Yên, có những dự án có vị trí rất đẹp, giá trung bình tiền sử dụng đất còn thấp hơn 10 triệu đồng/m2.

Tại huyện Kiến Xương, tỉnh Thái Bình, phóng viên cũng tham khảo giá tiền sử dụng đất tại một dự án phát triển nhà ở thương mại thì được biết giá đất cụ thể (bình quân) làm căn cứ tính thu tiền sử dụng đất với diện tích nhà ở liền kề là hơn 9,6 triệu đồng/m2, giá cho khu đất xây nhà cao tầng là hơn 9,4 triệu đồng/m2.

Thái Nguyên là một tỉnh đang rất phát triển và có sức hút đầu tư lớn, mặc dù vậy giá tiền sử dụng đất ngay tại thành phố cũng chỉ ở mức phổ biến 10 – 20 triệu đồng/m2 (tùy vị trí), ở các huyện, thị trấn thì thấp hơn nhiều.

Chúng tôi xin nhắc lại, mỗi địa phương có cách tính giá tiền sử dụng đất riêng, phù hợp với địa phương và được pháp luật cho phép. Vì vậy, không thể lấy giá tiền sử dụng đất của địa phương này để áp dụng cho địa phương khác. Tuy nhiên, bằng cách so sánh vị trí địa lý, giá trị thực sự của các lô đất, mức độ giao dịch… có thể nhận biết được giá tiền sử dụng đất của các địa phương cao hay thấp.

Tỉnh Hòa Bình tính giá tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật là không sai. Tuy nhiên là một tỉnh miền núi nhưng giá tiền sử dụng đất đang được áp dụng cao hơn các tỉnh khác có vị trí thuận lợi, thị trường bất động sản sôi động hơn cũng là vấn đề các doanh nghiệp đặt nhiều dấu hỏi: Giá đất ở Hòa Bình có thực cao vậy không? Thị trường đang giao dịch có phải là giá thật, hay giá “ảo”? Chính quyền tỉnh Hòa Bình đã tính toán, khảo sát kỹ giá trước khi tính cho doanh nghiệp hay chưa? Chính quyền có bị “áp lực” tăng thu ngân sách hay không? Tư duy “nhiệm kỳ” có làm ảnh hưởng đến các quyết định? Các quyết định có đang làm giảm sức hút đầu tư của tỉnh?

Chúng tôi xin chuyển tất cả các câu hỏi này tới chính quyền tỉnh Hòa Bình. Mong tỉnh Hòa Bình lắng nghe tâm tư, nguyện vọng của các doanh nghiệp, đồng thời sớm khảo sát, kiểm tra, nghiên cứu rõ những quyết định để vừa đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư và không làm thất thu cho ngân sách Nhà nước.

Báo điện tử Xây dựng tiếp tục thông tin về vấn đề trên.