(Xây dựng) - Liên quan đến dự án Khu đô thị Đại Sơn (phường Cộng Hòa, thành phố Chí Linh, tỉnh Hải Dương), thời gian gần đây có một số thông tin cho rằng Sở Xây dựng tỉnh Hải Dương đề nghị sửa Quyết định của UBND tỉnh, thay đổi chính sách một cách thiếu căn cứ, gây thiệt hại cho cho doanh nghiệp. Để khách quan thông tin đến bạn đọc, phóng viên Báo điện tử Xây dựng đã tìm hiểu và có buổi làm việc với lãnh đạo Sở Xây dựng tỉnh Hải Dương.

Theo Quyết định chủ trương đầu tư số 3112/QĐ-UBND ngày 02/12/2015 của UBND tỉnh thì quy mô dự án Khu đô thị Đại Sơn gồm cả Khu đô thị và phần đất thuộc các dự án đã thuê đất trước đây.

Được biết, ngày 02/12/2015 UBND tỉnh Hải Dương đã ban hành Quyết định chủ trương đầu tư số 3112/QĐ-UBND chấp thuận cho Công ty Cổ phần phát triển và đầu tư Đại Sơn là chủ đầu tư dự án Khu đô thị Đại Sơn. Dự án được xây dựng trên diện tích 32,07ha (trừ phần diện tích của IQLINKS là 3,0 ha).

Tại Điểm 3, Điều 1 về Quy mô dự án nêu rõ, đầu tư các hạng mục hạ tầng kỹ thuật gồm: San lấp mặt bằng; hệ thống cấp, thoát nước; cấp điện; hệ thống giao thông, công viên cây xanh; thông tin liên lạc. Các công trình hạ tầng xã hội, kiến trúc, gồm: Các công trình do Nhà đầu tư tự đầu tư, khai thác kinh doanh hoặc kêu gọi đầu tư (Công trình trường Trung cấp nghề (đã đầu tư): Diện tích đất quy hoạch 2,31ha; Công trình khu ký túc xá, tập thể: Diện tích đất quy hoạch 1,26ha; Công trình nhà ở: Diện tích đất quy hoạch 5,35ha (163 lô biệt thự); Công trình Trung tâm thương mại dịch vụ - giải trí: Diện tích đất quy hoạch 3,19ha (trong đó 01 sân Tennis đã đầu tư xây dựng); Công trình Câu lạc bộ thể thao - giải trí: Diện tích đất quy hoạch 1,34ha; Bãi đỗ xe (02 bãi đỗ xe): Diện tích đất quy hoạch 0,82ha (đã đầu tư xây dụng 01 bãi đỗ xe diện tích 0,1ha). Sau khi xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật, chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao lại quỹ đất xây dựng các công trình hạ tầng xã hội khác cho địa phương quản lý để đầu tư theo quy định và không bồi hoàn, bao gồm: Nhà văn hóa, trường Mầm non với tổng diện tích 0,49ha.

Phụ lục nêu rõ các hạng mục đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo đồ án quy hoạch chi tiết Khu đô thị Đại Sơn.

Ngày 21/01/2019, Sở Xây dựng đã có Báo cáo số 92/SXD-QLN về việc thẩm định tổng mức đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo đồ án quy hoạch chi tiết Khu đô thị Đại Sơn phường Cộng Hòa, thị xã Chí Linh, tỷ lệ 1/500. Kết quả thẩm định nêu rõ: Tổng mức đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo đồ án quy hoạch chi tiết Khu đô thị Đại Sơn, phường Cộng Hòa, thị xã Chí Linh, tỷ lệ 1/500 (không bao gồm: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, dự phòng trượt giá, chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng) được tính tại thời điểm tháng 7/2018 sau thẩm định là 196.376.333.000 đồng. Tại phụ lục kèm theo Văn bản số 92/SXD-QLN, giá trị thẩm định phần đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật nêu rõ: Giá trị san nền khu doanh nghiệp thuê là hơn 25,5 tỷ đồng; giá trị doanh nghiệp thuê đất là hơn 5,1 tỷ đồng.

Như vậy có thể hiểu, chi phí mà chủ đầu tư đã đầu tư vào dự án Khu đô thị Đại Sơn đã được Sở Xây dựng thẩm định tổng mức đầu tư sẽ được ngân sách Nhà nước chi trả thông qua việc đối trừ chi phí vào phương án tính tiền sử dụng đất phải nộp của dự án đô thị.

Về vấn đề này được biết, ngày 18/5/2020 Sở Xây dựng Hải Dương đã có Văn bản số 751/SXD-QLN về việc xác định tổng chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật để đối trừ khi thu tiền sử dụng đất tại dự án Khu đô thị Đại Sơn, thị xã Chí Linh (nay là thành phố Chí Linh) gửi UBND tỉnh Hải Dương. Văn bản nêu rõ: Ngày 24/4/2020, Hội nghị tại Sở Xây dựng gồm Liên ngành: Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng, Cục Thuế tỉnh; trên cơ sở các quy định hiện hành cùng thống nhất đề nghị UBND tỉnh không đối trừ phần chi phí đầu tư xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật trong khu đất thuê thuộc dự án cũ (trước khi điều chỉnh quy hoạch thành dự án đô thị) vào phương án tiền sử dụng đất và tiền thuê đất phải nộp của dự án đô thị (kèm theo phương án xác định chi phí đầu tư hạ tầng khu đô thị đã loại bỏ chi phí đầu tư hạ tầng khu đất thuộc dự án thuê đất cũ và Tổng chi phí đầu tư hạ tầng theo đồ án quy hoạch điều chỉnh được phê duyệt).

Tuy nhiên, theo Quyết định chủ trương đầu tư số 3112/QĐ-UBND ngày 02/12/2015 của UBND tỉnh thì quy mô dự án Khu đô thị Đại Sơn gồm cả Khu đô thị và phần đất thuộc các dự án đã thuê đất trước đây. Vì vậy, để đảm bảo tính thống nhất trong các văn bản pháp lý đã ban hành của UBND tỉnh đối với dự án, đề nghị UBND tỉnh giao Sở Kế hoạch và Đầu tư điều chỉnh lại Điểm 3 trong Quyết định chủ trương đầu tư số 3112/QĐ-UBND ngày 02/12/2015 của UBND tỉnh theo hướng xác định rõ ranh giới dự án Khu đô thị Đại Sơn với các dự án đã thuê đất trước đây. Như vậy quy mô dự án đô thị sau khi xác định lại sẽ thay thế cho Điểm 3 tại Quyết định chủ trương đầu tư số 3112/QĐ-UBND ngày 02/12/2015 của UBND tỉnh.

Về việc này, ông Nguyễn Hoài Bắc - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần phát triển và đầu tư Đại Sơn cho biết: "Theo quy định của luật pháp về đầu tư nhất là đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, Công ty của tôi đầu tư vào Hải Dương. Chúng tôi đầu tư và triển khai dự án theo quy định của luật pháp và quy định của luật pháp là do UBND tỉnh thay mặt cho Chính phủ ký các Quyết định đầu tư và sẽ thực hiện đúng theo các quyết định đầu tư đó. Quyết định đầu tư này đã được các Sở, ban, ngành tại địa phương thông qua và làm tờ trình thì không thể nào giờ lại thay đổi được. Điều này gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến niềm tin của các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đối với chính sách của Việt Nam nói chung và Hải Dương nói riêng. Sở Xây dựng là người tham mưu và thẩm định dự án đã chấp nhận thì tại sao đến thời gian này lại có sự thay đổi các Quyết định cũ của Sở Xây dựng cũng như UBND tỉnh".

Tiếp tục tìm hiểu được biết, ngày 02/7/2020, Sở Tài nguyên và Môi trường đã có Văn bản số 1325/STNMT-GĐ gửi Sở Xây dựng về kết quả rà soát, kiểm tra các văn bản về đất đai liên quan đến dự án Khu đô thị Đại Sơn. Theo nội dung báo cáo, Sở Tài nguyên và Môi trường đánh giá: Qua rà soát thủ tục đất đai của các dự án (Khu công viên thương mại và Trung tâm giáo dục thẩm mỹ, dự án IQLINKS, dự án Khu đô thị Đại Sơn và trường Trung cấp nghề Việt Mỹ - nay là trường Trung cấp nghề Việt Nam – Canada) thì trình tự thủ tục về đất đai mặc dù có thời điểm còn có sai sót nhưng qua điều chỉnh, bổ sung đã đảm bảo các quy định của pháp luật đất đai và tình hình thực tế của các dự án.

Đối với hạng mục trường Trung cấp nghề Việt Mỹ (nay là trường Trung cấp nghề Việt Nam - Canada) và khu ký túc xá của trường, đây là một hạng mục đầu tư của dự án ban đầu (Dự án “Khu công viên thương mại và Trung tâm giáo dục thẩm mỹ”) được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung cùng với toàn bộ diện tích đất thuê của dự án.

Khi UBND tỉnh điều chỉnh quy hoạch xây dựng (Quyết định số 522/QĐ-UBND ngày 05/3/2013) và phê duyệt chủ trương đầu tư dự án Khu đô thị Đại Sơn (Quyết định số 3112/QĐ-UBND ngày 02/12/2015) thì chỉ tách riêng diện tích xây nhà xưởng của Công ty IQLINKS khỏi ranh giới đầu tư dự án mới, còn toàn bộ hạ tầng xung quanh Công ty IQLINKS và toàn bộ diện tích cùng hạ tầng xung quanh trường Trung cấp nghề Việt Nam - Canada và khu ký túc xá của trường mặc dù đã đầu tư xong nhưng đều nằm trong ranh giới dự án Khu đô thị Đại Sơn (Vị trí, ranh giới xác định theo tờ bản đồ Trích đo địa chính khu đất số 13-2018, phường Cộng Hòa, thị xã Chí Linh, do Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất lập, Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra, nghiệm thu ngày 5/7/2018).

Từ các căn cứ thực hiện thủ tục về đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường đề nghị Sở Xây dựng nghiên cứu phương pháp xác định chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho phù hợp và thống nhất đối với các dự án có việc chuyển đổi mục đích đầu tư từ sản xuất kinh doanh sang đầu tư Khu dân cư, đô thị, tham mưu, đề xuất UBND tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật.

Để khách quan thông tin, phóng viên Báo điện tử Xây dựng đã liên hệ với Sở Xây dựng tỉnh Hải Dương. Qua trao đổi, ông Nguyễn Trọng Hải - Phó Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Hải Dương chia sẻ: Trong quá trình UBND tỉnh giao cho Sở Xây dựng xác định chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng của Khu đô thị Đại Sơn, Sở Xây dựng đã rà soát kiểm tra, kết hợp với hồ sơ do Sở Kế hoạch và Đầu tư cung cấp, đồng thời tổ chức cuộc họp lấy ý kiến của một số Sở, ngành. Tại cuộc họp, các Sở, ngành đều thống nhất có một số chi phí đầu tư hạ tầng cho các hạng mục trước khi điều chỉnh quy hoạch tỉnh đã cấp giấy chứng nhận đầu tư như: Trường Trung cấp nghề Việt Mỹ (nay là trường Trung cấp nghề Việt Nam - Canada), Công ty IQLINKS. Qua kiểm tra chi phí đầu tư hạ tầng, Sở Xây dựng thấy nhà đầu tư tính cả phần đầu tư hạ tầng của các dự án đã được tỉnh cấp giấy chứng nhận đầu tư (trước thời điểm điều chỉnh quy hoạch) vào trong tổng mức đầu tư của dự án Khu đô thị Đại Sơn. Trên cơ sở ý kiến thống nhất của các Sở, ngành, Sở Xây dựng đã tổng hợp, báo cáo UBND tỉnh và đề nghị xem xét điều chỉnh lại Điểm 3 trong Quyết định chủ trương đầu tư số 3112/QĐ-UBND ngày 02/12/2015 của UBND tỉnh theo hướng xác định rõ ranh giới dự án Khu đô thị Đại Sơn với các dự án đã thuê đất trước đây.

Ông Phạm Viết Nhanh - Trưởng Phòng Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Sở Xây dựng tỉnh Hải Dương cho biết thêm: Năm 2019, Sở Xây dựng đã có báo cáo về việc thẩm định tổng mức đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo đồ án quy hoạch chi tiết Khu đô thị Đại Sơn. Theo đó, Sở cũng đã tách phần chi phí hạ tầng của phần dự án cũ thuê đất hàng năm và đô thị riêng, những phần dùng chung, những phần dùng riêng. Như phần san lấp nền khu doanh nghiệp thuê thì tại sao nhà nước lại trả tiền cho Công ty được. Phần thuê đất trả tiền hàng năm thuộc trách nhiệm của doanh nghiệp, phần đầu tư hạ tầng dự án cho thuê đất (dự án cũ đã đầu tư hạ tầng trước khi điều chỉnh quy hoạch) thuộc trách nhiệm của nhà đầu tư, do vậy phần kinh phí đầu tư này không thể tính vào tổng mức đầu tư chi phí hạ tầng của phần dự án đô thị được.

Ông Nhanh khẳng định: "2 lần cuộc họp lấy ý kiến, Sở Xây dựng đều mời Sở Kế hoạch và Đầu tư, Văn phòng UBND tỉnh, UBND thành phố Chí Linh nhưng họ không đến dự (lần thứ 2 Sở hoạch và Đầu tư có cử đồng chí Phó Phòng tham dự). Trách nhiệm giải quyết sự việc trên thuộc các ngành rà soát, kiểm tra để tham mưu cho UBND tỉnh giải quyết đảm bảo quy định của pháp luật. Sở Xây dựng chúng tôi chỉ là cơ quan tham mưu, giúp việc. Khi xác định tổng mức đầu tư để đối trừ trong phương án tài chính của dự án đô thị liên quan đến trách nhiệm của cán bộ, công chức khi xác định chuẩn xác chi phí đầu tư hạ tầng của dự án Khu đô thị; nếu xác định không đúng làm thất thoát ngân sách Nhà nước thì phải chịu trách nhiệm trước pháp luật. Thực tế từ trước đến nay các dự án đầu tư có thuê đất trên địa bàn tỉnh mọi chi phí đầu tư vào đất (kể cả chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, các công trình hạ tầng kỹ thuật trong khu đất được giao thuê) đều do nhà đầu tư tự bỏ kinh phí để thực hiện. Hiện, dự án Khu đô thị Đại Sơn đang triển khai thực hiện chưa nghiệm thu quyết toán, do vậy trong quá trình quản lý nếu phát hiện có sai sót, bất cập thì các ngành chức năng có trách nhiệm tham mưu, báo cáo và đề xuất UBND tỉnh xem xét giải quyết điều chỉnh đảm bảo đúng quy định của pháp luật hiện hành, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp".

Liên quan đến việc xác định tổng chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật để đối trừ khi thu tiền sử dụng đất tại dự án Khu đô thị Đại Sơn, dư luận mong chờ UBND tỉnh Hải Dương sớm có kết luận giá trị chi phí đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật trong khu đất thuê thuộc dự án cũ (trước khi điều chỉnh quy hoạch thành dự án Khu đô thị Đại Sơn).

Báo điện tử Xây dựng sẽ tiếp tục thông tin đến bạn đọc.