(Xây dựng) - Nhiều chung cư cũ trên địa bàn thành phố đã xuống cấp nghiêm trọng, nguy hiểm đối với người dân đang sinh sống. Mới đây, Hà Nội đề xuất trong giai đoạn 2021-2025 sẽ cải tạo, xây dựng lại 3 khu chung cư cũ Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh (có nhà nguy hiểm cấp D) với cơ chế đột phá và những chính sách đặc thù.

Việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn Thành phố Hà Nội triển khai gặp nhiều khó khăn, vướng mắc (Ảnh: Laodong.vn).

Trong nhiều năm qua, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cũ cư tại các đô thị lớn như Thành phố Hà Nội gặp nhiều khó khăn do vướng mắc, bất cập về pháp luật dẫn đến hiệu quả chưa cao.

Khung pháp lí cải tạo, xây dựng chung cư cũ

Theo định nghĩa hiện nay, nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ và nhà chung cư nguy hiểm là các nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, đã bị xuống cấp, lún, nứt, nghiêng và các hiện tượng bất thường khác theo tiêu chuẩn đánh giá mức độ nguy hiểm kết cấu nhà chung cư và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan có thẩm quyền ban hành mà cần phải di dời, phá dỡ trong thời gian nhất định hoặc phá dỡ khẩn cấp để bảo đảm an toàn cho người sử dụng.

Các dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được hiểu là dự án phá dỡ một phần hoặc toàn bộ nhà chung cư cũ và công trình hiện trạng (nếu có) để cải tạo, nâng cấp mặt ngoài, kết cấu công trình, mở rộng diện tích, điều chỉnh cơ cấu diện tích căn hộ của nhà chung cư đó hoặc xây dựng mới nhà chung cư và công trình kiến trúc, hạ tầng theo quy hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Theo các chuyên gia, có bốn (04) nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ: Thứ nhất, phải được triển khai thực hiện theo dự án, không thực hiện việc xây dựng lại đơn lẻ từng nhà (trừ trường hợp chung cư độc lập), bảo đảm phù hợp với của Luật Nhà ở. Thứ hai, mỗi khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại có thể triển khai một hoặc nhiều dự án phù hợp với quy hoạch đô thị do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng đã được ban hành.

Thứ ba, trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà một căn hộ chung cư cũ có từ 02 sổ hộ khẩu trở lên thì ngoài phần diện tích nhà ở mới được bố trí theo quy định thì chủ sở hữu được ưu tiên mua thêm căn hộ tại cùng địa điểm theo giá kinh doanh tự thỏa thuận với chủ đầu tư dự án. Thứ tư, các tổ chức, cá nhân tham gia thực hiện dự án được hưởng các cơ chế, chính sách về đất đai, huy động vốn và một số ưu đãi khác theo quy định pháp luật hiện hành.

Hiện nay, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đang thực hiện theo quy định tại Luật Nhà ở 2014, Nghị định số 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ, Thông tư số 21/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng và QCVN 04:2019/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư.

Gần đây nhất là chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại buổi làm việc với Lãnh đạo Thành phố tại Thông báo số 72/TB-VPCP ngày 02/4/2021 về các nhiệm vụ trọng tâm của Thành ủy trong Quý II và 9 tháng cuối năm 2021, trong đó đặc biệt chú trọng đến vấn đề cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại Hà Nội.

Thành ủy Hà Nội cũng xác định đây là nhiệm vụ trọng tâm và đưa nội dung lớn này vào Chương trình số 03-CTr/TU ngày 17/3/2021 (khóa XVII) về “Chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị và kinh tế đô thị Thành phố Hà Nội giai đoạn 2021-2025”.

Đặc biệt, tại Quyết định số 947-QĐ/TU ngày 20/4/2021 của Thành ủy Hà Nội về việc thành lập Ban Chỉ đạo cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố; đã giao trực tiếp đồng chí Ủy viên Trung ương Đảng, Phó bí thư Thành ủy, Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội Chu Ngọc Anh làm Trưởng ban, thể hiện quyết tâm của Thủ đô trong việc chỉnh trang, phát triển đô thị.

Thực trạng cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ

Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng, phần lớn các chung cư cũ trên địa bàn thành phố được xây dựng từ năm 1960 đến những năm 1990, ngoài ra còn một số nhà được xây dựng từ trước năm 1954. Thành phố hiện có 1.579 tòa chung cư cũ, quy mô từ hai đến năm tầng, tập trung tại bốn quận nội thành (cũ), trong đó, quận Ba Đình có 214 chung cư, quận Đống Đa có 415 chung cư, quận Hai Bà Trưng có 244 chung cư, quận Hoàn Kiếm có 99 chung cư. Mật độ xây dựng hầu hết đã tăng gấp đôi so với thiết kế ban đầu, dân cư tăng khoảng 1,5 lần. Trong khi đó, hệ thống kỹ thuật ở các chung cư đều xuống cấp, hư hỏng, cũ nát, hiện tương cơi nới “chuồng cọp” phổ biến, đặc biệt hệ thống cấp điện, nước do người dân tự cải tạo thành mạng lưới chằng chịt gây mất an toàn và mỹ quan đô thị.

Nhiều khu chung cư cũ như Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh... cơi nới “chuồng cọp”, hệ thống dây điện tự cải tạo gây mất an toàn và mỹ quan đô thị (Ảnh: Laodong.vn).

Qua các đợt rà soát, kiểm tra, hiện có 200 nhà nguy hiểm cấp C, 137 nhà cấp B và 08 nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D. Từ năm 2007 đến nay, thành phố có 18 dự án cải tạo chung cư cũ và đưa vào sử dụng (chiếm khoảng 1,14% tổng số nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại); 13 dự án triển khai theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 101/2015/NĐ-CP.

Hà Nội đã hoàn thành cải tạo một số chung cư cũ C1 Thành Công, B6 Giảng Võ, Khu tập thể TW Đảng (số 44 ngõ 260 Đội Cấn). Hiện thành phố đang triển khai thủ tục cải tạo 14 dự án, tiến hành 5 đợt kiểm định, đánh giá phân loại được 378 nhà chung cư cũ, giao 19 nhà đầu tư đề xuất ý tưởng quy hoạch 30 khu chung cư cũ trong đó đã báo cáo 19 hồ sơ ý tưởng quy hoạch xây dựng lại các khu chung cư cũ.

Đánh giá về công tác cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố, Bộ Xây dựng cho rằng tiến độ còn chậm, chưa đạt được mục tiêu đề ra. Trong 20 năm qua, tỉ lệ chung cư cũ tại Hà Nội được cải tạo chỉ đạt khoảng 01%, trong tổng số hơn 1.500 khu, một tỉ lệ quá thấp.

Một khu chung cư cũ tại Hà Nội đang xuống cấp nghiêm trọng (Ảnh: Internet).

Những khó khăn, vướng mắc

Đa số nhà chung cư cũ tập trung tại khu vực nội thành, có sự hạn chế phát triển về mật độ, tầng cao và đặc biệt là dân số, trong khi đó, việc điều chỉnh quy hoạch lại vượt quá thẩm quyền của Hà Nội.

Trên thực tế, ngân sách của thành phố cũng còn hạn chế. Đồng thời, cũng chưa bố trí quỹ đất và vốn hỗ trợ lập quy hoạch, giải phóng mặt bằng để tái định cư cũng như đầu tư hạ tầng dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Cùng đó, một số quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư còn mâu thuẫn, chồng chéo khó áp dụng để thực hiện trên thực tế như việc quy định phải có phương án bồi thường trước khi được lựa chọn chủ đầu tư. Trong khi đó, trên thực tế, phải được lựa chọn làm chủ đầu tư thì chủ đầu tư mới lập quy hoạch 1/500 và căn cứ vào đó để xây dựng được phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư.

Một nguyên nhân quan trọng là chưa có sự thống nhất hài hòa lợi ích giữa người dân có nhà chung cư bị phá dỡ xây dựng lại với doanh nghiệp tham gia cải tạo xây dựng. Người dân thì đòi bồi thường cao, không chịu bàn giao mặt bằng, trong khi đó, chủ đầu tư thì lại muốn tăng lợi nhuận mà chi phí bỏ ra thấp. Do vậy, cũng làm chậm quá trình thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Tổng kết lại, vướng mắc lớn nhất chính là khung hành lang pháp lí cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chưa mang tính đột phá, chưa tạo được sự đồng thuận, tin tưởng của người dân và không khuyến khích được các doanh nghiệp tham gia. Điều này dẫn đến tiến độ triển khai rất chậm, ảnh hưởng đến phát triển đô thị, cuộc sống sinh hoạt và sự an toàn của người dân.

Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ góp phần chỉnh trang đô thị Thủ đô văn minh hơn, hiện đại hơn (Ảnh: Internet).

Giải pháp mang tính đột phá

Trước những vướng mắc trên, Thành ủy Hà Nội đã đồng ý chủ trương sử dụng ngân sách thành phố để triển khai việc kiểm định, đánh giá chất lượng các chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô ngay trong năm 2021. Mặt khác, cũng giao Ban Cán sự Đảng UBND thành phố sớm đề xuất Bộ Xây dựng nghiên cứu, sửa đổi một số nội dung thuộc thẩm quyền của Chính phủ tại Nghị định số 101/2015/NĐ-CP. Đồng thời, chỉ đạo các cơ quan liên quan nghiên cứu, tham mưu thành phố báo cáo các cấp có thẩm quyền trình Quốc hội ban hành Nghị quyết riêng về các cơ chế, chính sách đặc thù trong việc cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ để tạo điều kiện tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho Hà Nội.

Ngày 15/4 vừa qua, lãnh đạo UBND Thành phố Hà Nội ra Thông báo số 287/TB-UBND Kết luận tại cuộc hợp xem xét về nội dung “Đề án nghiên cứu, xây dựng khung cơ chế chính sách cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố Hà Nội”. Trong đề án, Hà Nội đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ để phù hợp với thực tiễn. Đưa ra các nhóm mô hình phù hợp với đặc điểm từng khu vực và đã đề xuất lên Trung ương những cơ chế đặc thù, đảm bảo tính khả thi của các dự án, hài hòa lợi ích của Nhà nước - người dân và doanh nghiệp.

Những cơ chế, chính sách đặc thù sẽ tháo gỡ nút thắt cho Hà Nội trong việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ (Ảnh: Internet).

Hà Nội dự kiến phân loại chung cư, tập thể cũ thành 3 nhóm, thiết kế chính sách riêng cho từng nhóm, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt: Nhóm 1: Là các khu tập thể với nhiều tòa chung cư, có diện tích từ 02-10ha. Nghiên cứu đề xuất chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc (tăng tối đa tầng cao và hệ số sử dụng đất) bảo đảm cân đối tổng thể toàn khu, đáp ứng quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế cho phép.

Các công trình nhà ở, tái định cư cao tầng và hạ tầng xã hội sẽ được đưa vào quỹ đất trống trong lõi khu, có thể dùng 20%-25% diện tích còn lại xung quanh bên ngoài khu để phát triển nhà ở thương mại và các dịch vụ nhằm cân bằng hiệu quả đầu tư, thu hút các doanh nghiệp. Từ phần diện tích được khai thác thương mại này sẽ tạo nguồn để doanh nghiệp thực hiện việc cải tạo chung cư cũ.

Nhóm 2: Gồm 05 - 07 nhà tập thể cũ. Thực hiện như mô hình 1 đối với trường hợp diện tích đất nhỏ; nếu chưa khả thi và đạt hiệu quả đầu tư thì có thể nghiên cứu theo nhóm 3.

Nhóm 3: Tập hợp các chung cư độc lập, đơn lẻ. Thực hiện theo phương thức quy gom tái định cư tại chỗ trên địa bàn phường, quận; bố trí tái định cư gộp các chung cư cũ đơn lẻ vào một số quỹ đất chung cư cũ hiện có; quỹ đất từ các chung cư cũ khác sẽ để phát triển hạ tầng.

Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ của Thành phố Hà Nội được đánh giá là mang tính đột phá, sáng tạo. Tuy nhiên, việc thực hiện theo đề án này cần sự chung tay, vào cuộc của các cấp ngành Trung ương và các doanh nghiệp, tạo ra cơ chế, chính sách đặc thù, giúp Hà Nội gỡ được các nút thắt pháp lí hiện còn chồng chéo, bất cập. Trong giai đoạn 2021-2025, Hà Nội chắc chắn sẽ thí điểm đưa 03 khu chung cư cũ Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh thực hiện cải tạo, xây dựng lại theo đề án này, mở ra những bước đột phá mới đối với các dự án cải tạo chung cư cũ còn lại, hướng đến chỉnh trang, phát triển đô thị văn minh hơn, hiện đại hơn góp phần thay đổi diện mạo mới cho Thủ đô.