(Xây dựng) – Thời gian qua, tại một số huyện ngoại thành của Hà Nội, xuất hiện tình trạng các cá nhân, nhà đầu tư nhỏ lẻ tự mua gom đất vườn, đất trồng cây lâu năm rồi phân lô, bán nền. Giới đầu cơ tham gia thị trường này khá tấp nập, nhưng rất ít người mua để ở, từ đó dẫn đến tình trạng “sốt ảo”, thổi giá, nhiễu loạn thị trường rồi gây ra những hệ lụy mà cả Nhà nước và người dân phải gánh chịu. Cần phải có thiết chế rõ ràng, mạnh mẽ để kiểm soát tình trạng này trong Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi.

Khu đất tách thửa tại xã Phú Cát (Quốc Oai) do Công ty Cổ phần Vakaland là chủ đầu tư có giá bán 3,7 – 5 tỷ đồng/lô mặc dù diện tích xây dựng chỉ 60m2.

Tràn lan đất phân lô

Thực trạng một số cá nhân, doanh nghiệp nhỏ mua gom đất từ người dân ở trong các thôn, xóm, làng, xã ở các, phường ven đô rồi phân lô, bán nền đã diễn ra từ mấy năm trở lại đây, trong đó diễn ra nhiều ở các địa phương như: Thạch thất, Quốc Oai, Mê Linh, Đông Anh… Theo khảo sát của phóng viên Báo điện tử Xây dựng, thực tế tại khu vực Láng Hòa Lạc, xung quanh Khu Công nghệ cao thị trường đất phân lô khá sôi động, nhiều mảnh đất được gom lại, rồi phân lô có giá giao động từ 800 triệu đến 3,4 tỷ đồng tùy vị trí.

Theo chân môi giới bất động sản, phóng viên có mặt tại xã Phú Cát (huyện Quốc Oai, Hà Nội), sáng 30/11, chúng tôi không khỏi bất ngờ với 40 lô đất được phân lô có diện tích 150-200m2 có giá khoảng từ 3,7 tỷ đồng/lô. Điều gây bất ngờ lớn nhất là giá cả mà vị trí các lô đất được cho là vị trí “Kim cương” tại khu vực này.

Theo người môi giới được biết, chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Vakaland có địa chỉ tại số 2, Tôn Thất Thuyết, Mỹ Đình, Hà Nội, tổng diện tích lô đất này là 8.300m2, trước đây chỉ có khoảng 300-400m2 đất ở, chủ đầu tư đã xin chuyển đổi thêm sang đất ở rồi phân lô, mỗi lô có diện tích khoảng 150m2 nhưng chỉ xây dựng được tối đa là 60m2 đất ở, còn lại là đất vườn, đất trồng cây. Được cho là khu đất có vị trí “Kim cương” tại khu vực Phú Cát, cạnh mặt đường lớn nên giá bán mỗi lô từ 3,7 tỷ đồng.

Bảng giá khu đất do Công ty Cổ Phần Vakaland làm chủ đầu tư.

Tại các vị trí sâu hơn ở trong làng, ngõ, xóm rất nhiều các mảnh đất có nguồn gốc là đất vườn, đất trồng cây lâu năm được cá nhân mua gom lại rồi, phân lô, bán nền có giá từ trên dưới 1 tỷ đến gần 2 tỷ đồng. Cụ thể tại thôn Sen Trì, xã Bình Yên, huyện Thạch Thất, do ông Phạm Văn Phong là người bỏ tiền, gom đất rồi phân thành 12 lô có diện tích từ 64-84m2, giá bán dao động từ 1,2 - 1,7 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo người môi giới hiện tại cũng chỉ còn 2 lô chưa bán, số còn lại đã được bán hết cho các cá nhân đầu cơ.

Tương tự, lại lô đất ở sâu trong thôn 7, xã Tân Xã, huyện Thạch Thất có 1 mảnh đất được chia khoảng chục lô, từ 60-90m2, chủ đất đã làm đường nội khu, phân lô và đã bán gần hết nhưng vẫn chưa có người xây nhà để ở, hiện tại vẫn bỏ không, người dân ở gần tận dụng trồng rau, giá bán cũng khoảng 1,2 tỷ trở lên, diện tích xây dựng tối đa là 60m2.

Hay như trường hợp tách thửa thành 34 lô tại xã Cổ Đông, thị xã Sơn Tây, mỗi lô có diện tích từ 180-200m2, giá bán dao động từ 9-15,9 triệu đồng/m2 cũng đã thu hút hàng chục lượt người đến xem đất thời gian qua. Theo môi giới, lô đất cũng đã có nhiều người mua, chỉ còn 1 vài lô, nếu người mua không nhanh tay xuống tiền thì sẽ hết trong nay mai.

Những hệ lụy tiềm ẩn

Nhằm thuyết phục người mua chuyển sang mua đất tái định cư, bên môi giới phân tích những nhược điểm cho khách hàng khi quyết định mua đất phân lô của các cá nhân mà không mấy ai ngờ tới. Trước hết về diện tích xây dựng bị bó hẹp trong khung rất thấp, thường chỉ được khoảng 60m2 ngay cả khi mảnh đất rộng lên đến 150-200m2. Lý do vì nguồn gốc đất tại các khu này thường là đất vườn, đất trồng cây lâu năm nên diện tích xây dựng thấp. Nếu muốn chuyển đổi tăng thêm đất ở là rất khó, để điều chỉnh tăng được thì phải dựa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện, tức là quỹ đất ở được phép chuyển đổi hàng năm được tăng lên bao nhiêu thì phải chờ vào sự phân bổ từ huyện cho các dự án, hộ gia đình, chủ đất.

Thứ đến là điều kiện hạ tầng, điện nước, thoát nước sẽ không được kéo đến từng lô đất, vì đây không phải là dự án, không phải đất do Nhà nước tổ chức đấu giá. Do vậy, hộ nào về ở trước sẽ phải bỏ tiền tự trồng cột điện (tùy trường hợp, do hạ tầng điện cụ thể tại từng vị trí có thể tận dụng sẵn được thì không phải trồng thêm cột điện mới – PV), đấu nối nước sạch, đấu nối hệ thống thoát nước, từ đó sẽ phát sinh chi phí và thậm chí khó khăn trong quá trình làm thủ tục xin phép đấu nối. Theo người môi giới phân tích, có những trường hợp đấu nối điện thôi cũng đã mất 20 triệu đồng.

Nhiều lô đất được bán nhưng gần như chưa có ai ở, chủ yếu được giao dịch bởi dân đầu cơ, trong ảnh là lô đất tại thôn 7, xã Tân Xã, huyện Thạch Thất.

Thêm vào đó, do không phải là dự án, nên các khu này không có đánh giá tác động môi trường, không được nghiệm thu cơ sở hạ tầng, không bắt buộc đảm bảo an toàn cháy nổ, không được bố trí các tiện ích nội khu như: Trường mầm non, chỗ đỗ xe ôtô, không có vỉa hè, cũng là những bất cập, hệ lụy mà khi về ở mọi người mới phát hiện ra.

Ông Nguyễn Văn Tuyên – Chủ tịch UBND xã Phú Cát (huyện Quốc Oai) trao đổi qua điện thoại: “Việc tách thửa, phân lô thì pháp luật không cấm, người dân có quyền làm việc đó theo đúng quy định, nếu có vi phạm như có dấu hiệu lừa đảo chẳng hạn thì họ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật. Các thủ tục liên quan đến tách thửa thì người dân trực tiếp làm thủ tục ở huyện và trên Sở chứ không liên quan gì đến xã. Hiện nay, huyện cũng đang có văn bản xin ý kiến Sở (Sở Tài nguyên và Môi trường – PV) về các vấn đề liên quan đến tách thửa nhưng vẫn đang chờ Sở phản hồi”.

Trao đổi với ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam về các vấn đề liên quan đến thực trạng tách thửa, phân lô thì được ông Đính chia sẻ như sau: Thứ nhất, nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng tách thửa phân lô tràn lan ở nhiều tỉnh thành như hiện nay bởi bản chất là do lệch pha cung cầu, tức là thiếu hàng, trong khi các nhiều dự án bị chậm hoặc bị “vướng” thủ tục thậm chí một số chủ đầu tư cố tình “om” dự án để đẩy giá lên cao mới triển khai, ra hàng. Từ đó dẫn tới tình trạng khan hàng nên người dân tách thửa, phân lô để bán nhất là ở các khu vực hạ tầng phát triển tốt.

Ông Đính cho rằng, hiện nay pháp luật chưa có chế tài đủ mạnh để điều chỉnh vấn đề này. Việc tách thửa, phân lô ở 1 số địa phương góp phần tạo ra những cơn sốt đất, tạo sóng dẫn tới phức tạp cho thị trường bất động sản, khó quản lý. Hiện tượng tách thửa, phân lô đã bộc lộ nhiều bất cập, hệ lụy cần thiết phải có sự điều chỉnh mạnh mẽ bởi hệ thống pháp luật mà tới đây, khi sửa Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở cũng cần phải có những điều chỉnh cho phù hợp. Ví dụ như, việc tách thửa mà lại có sự tham gia của giới đầu cơ sẽ đẩy giá thị trường lên cao bất thường, khó kiểm soát, gây nhiễu loạn thị trường.

Thời gian qua có nhiều địa phương như Vân Đồn (Quảng Ninh) cấm không cho tách thửa hoặc một số địa phương hạn chế tách thửa như: Phú Quốc, Khánh Hòa… Như vậy, cần phải đẩy nhanh hơn, mạnh hơn quá trình hoàn thiện thủ tục pháp luật, chính sách để điều chỉnh vấn đề này, giúp bình ổn thị trường, kiểm soát thị trường. Ngoài ra, chính việc tách thửa dễ dàng dẫn tới mật độ dân số gia tăng nhanh chóng, tốc độ đô thị hóa nông thôn nhanh hơn trong khi cơ sở hạ tầng không đáp ứng kịp cũng là vấn đề đặt ra cần phải có giải pháp kiểm soát.

Trước thực trạng đó, các chuyên gia bất động sản kiến nghị cần sớm thúc đẩy điều chỉnh Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở cho phù hợp với thực tiễn. Siết chặt cơ chế, tăng cường chế tài nhằm ngăn chặn tình trạng “tùy tiện” phân lô, tách thửa, chống nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Báo điện tử Xây dựng sẽ tiếp tục thông tin.