(Xây dựng) – Thời gian qua, một số chủ đầu tư dự án bất động sản tại phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long, Quảng Ninh áp dụng hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai bằng hình thức thỏa thuận ký quỹ góp vốn. Đây là hình thức lách luật huy động vốn để thực hiện dự án thay vì phải vay vốn ngân hàng. Đáng chú ý, mặc dù dự án chưa đủ điều kiện mở bán nhưng các chủ đầu tư dự án vẫn quảng cáo rầm rộ. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng mua nhà tại dự án.

Dự án Dragon Castle.

Huy động vốn trả hình bằng phiếu giữ chỗ và thỏa thuận ký quỹ

Dự án Chung cư thương mại giá rẻ Khu dịch vụ hậu cần cảng Cái Lân tại phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long (thông tin quảng cáo là Dragon Castle) do Liên danh nhà đầu tư Công ty Cổ phần Vinalines Logistics Việt Nam và Công ty TNHH Tổ chức nhà quốc gia Quảng Ninh làm chủ đầu tư. Được biết, dự án căn hộ Dragon Castle được quy hoạch 26 tầng, bao gồm 1.288 căn hộ các loại, với diện tích khoảng từ 35 - 91m2/căn. Tại dự án trên, các nhân viên môi giới đang chào bán với giá từ 25 - 30 triệu đồng/m2, khoảng 1,5 - 3 tỷ đồng/căn hộ.

Tại khu vực dự án Dragon Castle, chủ đầu tư đã quây kín bên ngoài. Phía bên trong, khu đất rộng hàng nghìn m2 chỉ có vài chiếc máy xúc không hoạt động. Đến nay, dự án vẫn chưa triển khai làm móng và thực hiện xây dựng. Tuy nhiên, chủ đầu tư dự án này đã huy động vốn của các khách hàng mua nhà thông qua các sàn giao dịch bất động sản đứng ra thoả thuận.

Theo đó, khách hàng mua nhà sẽ ký vào văn bản gọi là phiếu đăng ký giữ chỗ và nộp 50 triệu đồng. Phương thức thanh toán mua nhà được chia thành nhiều đợt. Cụ thể, đợt 1, sau 7 ngày từ khi đặt cọc, khách hàng sẽ tiếp tục phải đóng 30% giá trị hợp đồng. Đợt 2, dự kiến từ 2 - 3 tháng, khi ký hợp đồng mua bán, khách hàng sẽ đóng thêm 10% giá trị hợp đồng. Đợt 3, khách hàng sẽ nộp 20% khi chủ đầu tư xây dựng xong phần thô tầng 7 của toà nhà. Đợt 4, khách hàng sẽ nộp 10% giá trị hợp đồng khi chủ đầu tư tiến hành cất nóc. Đợt 5, khách hàng sẽ tiếp tục đóng 25% khi chủ đầu tư tiến hành bàn giao căn hộ. Đợt cuối cùng, khi được cấp “sổ đỏ” khách hàng sẽ đóng nốt 5% giá trị còn lại của hợp đồng.

Chủ đầu tư cam kết sẽ tiến hành xây dựng trong tháng 6/2020. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại chủ đầu tư vẫn chưa có động thái nào khiến nhiều khách hàng tại dự án này đang rất hoang mang, lo lắng.

Trong vai khách hàng mua nhà, PV Báo điện tử Xây dựng đã tìm hiểu chính sách bán hàng tại dự án Khu nhà ở kết hợp dịch vụ tại khu Cái Dăm, phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long (thông tin quảng cáo là Sun Square Hạ Long) do Công ty Cổ phần Thương mại Bài Thơ làm chủ đầu tư.

Theo đó, khách hàng mua nhà sẽ ký vào thỏa thuận ký quỹ vào một tài khoản ngân hàng với số tiền 529.745.288 đồng. Sau đó, khách mua nhà sẽ thanh toán trong 6 lần, thời gian áp dụng từ 10/1/2021. Cụ thể, lần 1 khách hàng sẽ thanh toán 30% giá bán căn hộ. Ký hợp đồng mua bán dự kiến ngày 31/3/2021. Lần 2, khách hàng thanh toán 15% giá bán sau 2 tháng. Lần 3, khách hàng thanh toán 15% sau 5 tháng. Lần 4, khách hàng thanh toán 10% sau 8 tháng. Lần 5, khách hàng thanh toán 25% giá bán. Theo thông báo nhận bàn giao dự kiến ngày 31/3/2022. Lần 6, khách hàng thanh toán 5% giá bán. Để đảm bảo nhu cầu mua và ký kết hợp động mua bán căn hộ trong bản đăng ký mua bán căn hộ của bên ký quỹ khi dự án được chủ đầu tư hoàn thành các điều kiện và thủ tục mở bán theo quy định của pháp luật.

Dự án Sun Square.

Hai dự án chưa đủ điều kiện mở bán

Theo thông tin từ lãnh đạo Sở Xây dựng Quảng Ninh, hai dự án Dragon Castle và Sun Square Hạ Long tại phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long đều chưa đủ điều kiện mở bán. Đến nay, đơn vị chưa cấp thông báo đủ điều kiện huy động vốn hoặc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với hai dự án này.

Đồng thời, ngày 14/1/2021, Sở Xây dựng Quảng Ninh có Văn bản số 140/SXD-QLN&TTBĐS về việc tăng cường công tác kiểm tra, giám sát và thực hiện nghiêm các quy định của pháp luật về huy động vốn tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Trong đó, Sở Xây dựng Quảng Ninh giao Thanh tra Sở tăng cường kiểm tra đột xuất việc huy động vốn tại một số dự án nhà ở có dấu hiệu vi phạm. Trường hợp chủ đầu tư dự án vi phạm các quy định về huy động vốn, sẽ xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật.

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, một trong các hành vi bị cấm là: Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.

Luật Nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm: Thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, bàn giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng; thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, tại Khoản 1 Điều 179 của Luật Nhà ở 2014 đã quy định: “Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật”.

Về mặt pháp lý, nếu xác định thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản là giao dịch đặt cọc để ký hợp đồng (quan hệ dân sự), thì đối tượng của hợp đồng đặt cọc là “bất động sản” hoặc là “chỗ” hoàn toàn không tồn tại và không đủ điều kiện pháp lý để bán theo luật tại thời điểm ký thỏa thuận đặt cọc. Vì vậy, thỏa thuận đặt cọc trên sẽ bị vô hiệu về mặt pháp lý. Nếu xác định là hợp đồng “gửi giữ tài sản” có đối tượng tài sản là tiền thì người giữ chỗ đã bị chủ đầu tư và người môi giới lừa đảo, chiếm dụng vốn trái phép.