(Xây dựng) - Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh vừa có văn bản đề xuất quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội cùng các giải pháp giải quyết những bất cập này.

Ảnh minh họa (Nguồn: Internet).

Nhiều thủ tục còn rườm rà

Theo Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vướng mắc trong thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư do quy định tại điểm a khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 quy định “3. Nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm: a) Đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị…” và điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định “c) Đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết (nếu có), quy hoạch phân khu (nếu có)…”.

Quy định này yêu cầu đánh giá sự phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch phân khu, giấy tờ chứng minh đất đã được giải phóng mặt bằng (được cấp huyện xác nhận), tài liệu chứng minh dự án không thuộc Danh mục dự án thu hồi đất;… nên Sở Kế hoạch Đầu tư thường phát hành khoảng 10 bộ hồ sơ yêu cầu các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có ý kiến.

“Thủ tục này theo cơ chế một cửa nhưng lại bị mất nhiều thời gian hơn, không tốt hơn, thậm chí bị “tắc” ngay tại cửa đầu tiên là khâu chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư tại Sở Kế hoạch Đầu tư, so với trước đây làm theo cơ chế nhiều cửa thì doanh nghiệp có thể đồng thời trực tiếp làm việc song song với từng Sở, ngành, quận, huyện để được thẩm định nên có kết quả nhanh hơn hiện nay.

Bởi lẽ, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư chỉ là thủ tục khởi đầu của dự án, chứ không phải là thủ tục để quyết định ngay Báo cáo khả thi của dự án, vì sau thủ tục này thì các Sở, ngành tiếp tục thực hiện thủ tục thẩm định dự án; phê duyệt quy hoạch chi tiết; giao, thuê đất; công nhận chủ đầu tư; cấp Giấy phép xây dựng; xác định nghĩa vụ tài chính” – HoREA cho biết.

Theo HoREA, do sự bất hợp lý của quy định đánh giá sự phù hợp với quy hoạch đô thị mà nếu bổ sung từ sơ bộ vào cụm từ đánh giá sơ bộ sự phù hợp với quy hoạch đô thị thì hợp lý hơn, tương tự như điểm a khoản 3 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 đã sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 2 Điều 25 Luật Bảo vệ môi trường 2015, chỉ thay thế một từ sơ bộ trong cụm từ đánh giá sơ bộ tác động môi trường thì đã giảm được thời gian và chi phí thực hiện thủ tục hành chính.

Quy định đánh giá sự phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết còn mâu thuẫn với khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị 2009 quy định: “7. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư, nhưng tại thời điểm này chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” thì nhà đầu tư chưa được công nhận là chủ đầu tư dự án nên lâm vào tình trạng “con gà - quả trứng”, cái nào có trước cái nào có sau.

Bên cạnh đó, vướng mắc trong việc bảo đảm chỉ tiêu quy mô dân số và đánh giá tác động giao thông khi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án. Cụ thể, rào cản quy mô dân số làm “khó” thủ tục công nhận chủ đầu tư và phê duyệt các dự án nhà ở thương mại và cả dự án nhà ở xã hội…

Các dự án nhà ở xã hội không làm tăng quy mô dân số của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, bởi lẽ chỉ có người thường trú tại thành phố mới có thể được mua nhà ở xã hội, nhưng có thể làm tăng quy mô dân số cục bộ tại khu vực của dự án nhà ở xã hội. Đây là bài toán thực tiễn mà tất cả các đô thị thuộc các nước đang phát triển như nước ta buộc phải linh hoạt trong tính toán chỉ tiêu quy mô dân số phù hợp với thực tiễn.

Giải pháp gỡ khó

Từ những phân tích trên, HoREA kiến nghị, đề xuất quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại theo các giai đoạn: Bước 1: Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại do Sở Kế hoạch và Đầu tư thực hiện.

Bước 2: Thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 do Sở Xây dựng (hoặc Sở Quy hoạch và Kiến trúc) thực hiện.

Bước 3: Thực hiện song song và nối tiếp các thủ tục giao thuê đất; cấp Giấy phép xây dựng; chuyển mục đích sử dụng đất; xác định nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Cụ thể, Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục giao đất dự án nhà ở thương mại, sau đó Sở Xây dựng thực hiện thủ tục cấp Giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư trên cơ sở Quyết định giao đất, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và kết quả Thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng của cơ quan chuyên môn về xây dựng (bao gồm thiết kế cơ sở), Thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở của cơ quan chuyên môn về xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng.

Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính chủ trì thực hiện các thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất căn cứ mục đích sử dụng đất theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt song song với Sở Xây dựng thực hiện thủ tục cấp Giấy phép xây dựng dự án nhà ở thương mại để chủ đầu tư triển khai thực hiện công tác xây lắp các công trình của dự án.

Trong giai đoạn này thì Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính thực hiện thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư vì thủ tục này đang bị “ách tắc” và mất rất nhiều thời gian.

Bước 4: Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ đầu tư dự án và khách hàng mua nhà sau khi dự án hoàn thành đưa vào sử dụng.