(Xây dựng) - Dưới sự lãnh đạo của Đảng, sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị, các cấp, các ngành, các địa phương, các doanh nghiệp… Chương trình phát triển nhà ở xã hội thời gian vừa qua đã giúp cho hàng triệu hộ gia đình thuộc đối tượng chính sách như người có công với cách mạng, thương bệnh binh, người có thu nhập thấp, công nhân trong các khu công nghiệp được cải thiện về nhà ở. Hành lang pháp lý để tạo ra những quỹ đất lớn xây dựng nhà ở xã hội cho nhân dân tại nhiều địa phương trong nước đang dần được hoàn thiện đã thu hút các nhà đầu tư thuộc nhiều thành phần kinh tế tham gia.

Dự án Nhà ở xã hội CT-05 (LILYA GARDEN) và CT-06 (MIMOSA GARDEN) tại Khu đô thị mới Thanh Lâm-Đại Thịnh 2 do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư.

Sự tham gia vào cuộc của toàn xã hội

Thực tế nhu cầu nhà ở xã hội luôn là vấn đề được xã hội quan tâm. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, nhu cầu mua nhà ở xã hội của công nhân tại các khu công nghiệp khoảng 2,4 triệu căn cho giai đoạn 2021 - 2030. Tính đến hết năm 2023, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành hàng trăm dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, giúp cho hàng trăm nghìn hộ gia đình thu nhập thấp và hàng trăm nghìn công nhân được cải thiện nhà ở, có chỗ ở an toàn. Nếu tính hết cả nguồn cung hoàn thành hiện hữu và nguồn cung tương lai, thị trường Việt Nam sẽ còn thiếu hơn 1 triệu căn, tương đương với 51% tổng nhu cầu.

Trước nhu cầu cấp bách về nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhiều quyết sách thời gian qua đã thể hiện sự sâu sát, linh hoạt trong điều hành của Chính phủ. Các địa phương cũng đã triển khai một số chính sách phát triển nhà ở cho công nhân như: Huy động nguồn vốn đầu tư triển khai các dự án nhà ở cho công nhân lao động từ các nguồn khác nhau như ngân sách địa phương, vốn vay ưu đãi, vốn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, vốn của doanh nghiệp sử dụng lao động... Đồng thời tìm kiếm, hỗ trợ nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án phát triển nhà ở cho công nhân lao động trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp.

Đặc biệt, năm 2023 Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định 388/QĐ-TTg về Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030" với mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp khu vực đô thị và của công nhân, người lao động trong khu công nghiệp, khu chế xuất. Phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025 - 2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.

Một góc Dự án Khu nhà ở xã hội Viglacera Yên Phong (Bắc Ninh).

Bộ Xây dựng đã có Công văn số 1551/BXD-QLN hướng dẫn về xác định danh mục dự án, đối tượng, điều kiện, tiêu chí vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư. Ngân hàng Nhà nước cũng đã công bố Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi vay thông thường để thực hiện Chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại nhà chung cư. Một số địa phương cũng đã chủ động làm việc với Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mại thống nhất các điều kiện, quy trình tiếp cận cũng như những điểm vướng mắc để có thông báo chính thức về gói vay đến với người dân, doanh nghiệp.

Triển khai Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp (giai đoạn 2021-2030)”, Bộ Xây dựng đã ban hành nhiều văn bản đôn đốc các địa phương thực hiện nhiệm vụ được giao và chủ trì tổ chức Hội nghị toàn quốc triển khai Đề án. Trong năm 2023, Bộ đã 03 lần công bố danh mục các dự án đủ điều kiện được vay trên Cổng thông tin điện tử và gửi Ngân hàng Nhà nước với số lượng 24 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, cải tạo chung cư cũ đủ điều kiện với nhu cầu vay vốn khoảng 7.516 tỷ đồng.

Về triển khai Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng, hiện đã có 23 tỉnh công bố danh mục 54 dự án đủ điều kiện với nhu cầu vay vốn hơn 25.884 tỷ đồng. Bộ Xây dựng cũng đã hoàn thiện, trình Thủ tướng Chính phủ các Quyết định về mức hỗ trợ xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở đối với người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ; chính sách hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở theo chuẩn nghèo đa chiều; chính sách hỗ trợ hộ nghèo xây dựng nhà ở phòng, tránh bão, ngập lụt đồng thời đôn đốc các địa phương về cải tạo xây dựng lại nhà chung cư.

Luật Nhà ở 2023 rất phù hợp thực tiễn

Theo Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), Luật Nhà ở 2023 về tổng thể là rất tốt, rất tích cực, phù hợp thực tiễn, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật. Có thể nhận xét, Luật Nhà ở 2023 có chất lượng tốt nhất trong hơn 30 năm qua kể từ Pháp lệnh Nhà ở 1991, Luật Nhà ở 2005 và Luật Nhà ở 2014.

Dự án Rice City Linh Đàm được xây dựng hoàn chỉnh đồng bộ.

Theo phân tích của HoREA, Chương VI Luật Nhà ở 2023 về “chính sách về nhà ở xã hội” đã quy định đồng bộ các cơ chế chính sách để phát triển nhà ở xã hội, trước hết là nhằm thực hiện “Chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030”. Cụ thể, tại khoản 5 Điều 77 Luật Nhà ở 2023 quy định “hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định” để đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội “mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở” hoặc “để mua, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân” cho phép các “tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định” được thực hiện cho vay ưu đãi đối với các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội “mua, thuê mua nhà ở xã hội”, đã khắc phục được “bất cập” của khoản 4 Điều 50 Luật Nhà ở 2014 trước đây đã không cho phép các tổ chức tín dụng này cho vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Điều 78 Luật Nhà ở 2023 quy định: “Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội” đã bãi bỏ “điều kiện cư trú”, hoặc giao cho Chính phủ quy định “điều kiện về thu nhập” đối với đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội, hoặc quy định “đối tượng thuê nhà ở xã hội thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập” là rất hợp tình hợp lý, để phù hợp với thực tế dịch chuyển lao động và thu hút lao động có trình độ, tay nghề cao giữa các vùng miền, địa phương và để phù hợp với tình hình thực tiễn trong từng thời kỳ.

Khoản 2 và khoản 3 Điều 83 Luật Nhà ở 2023 quy định “Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội” và quy định “Đối với các đô thị không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để quy định tiêu chí đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội” là rất cần thiết, hợp tình hợp lý, sát thực tiễn, nhằm để thực hiện chủ trương “xã hội hóa đầu tư”, huy động nguồn lực từ tất cả chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại để tham gia phát triển nhà ở xã hội và đã khắc phục được các quy định “bất cập” của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP.

Khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 quy định “chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội” không phải bằng vốn ngân sách nhà nước được hưởng các ưu đãi, như “Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; Được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế; Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội; Được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư dự án được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án để kinh doanh dịch vụ, thương mại. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này. Được vay vốn với lãi suất ưu đãi. Trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua theo quy định của Thủ tướng Chính phủ trong từng thời kỳ. Được UBND cấp tỉnh hỗ trợ thực hiện đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực, bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án là rất cần thiết, hợp tình hợp lý, đáp ứng được một phần nguyện vọng của chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, tạo điều kiện để thu hút các doanh nghiệp, nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội nhằm thực hiện Chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030.

Đặc biệt, mục 3 và mục 4 Chương VI Luật Nhà ở 2023 quy định “phát triển nhà lưu trú công nhân” và “phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân” đã bổ sung các cơ chế, chính sách rất quan trọng và thiết thực để giải quyết nhu cầu nhà ở xã hội cho công nhân, lao động, cán bộ, viên chức, sĩ quan, hạ sĩ quan, công nhân viên của lực lượng vũ trang.

Cùng với những thông tin tích cực về dòng vốn thì những chuyển động về chính sách vĩ mô liên quan đến Luật Nhà ở 2023 đã được thông qua và sẽ có hiệu lực ngày 01/01/2025 cũng cho thấy, phân khúc nhà ở xã hội đang nhận được sự quan tâm lớn về mặt chính sách. Ngoài lãi suất giảm, khi triển khai dự án nhà ở xã hội, các doanh nghiệp cũng được Nhà nước miễn tiền thuê đất và nhiều chính sách khác.