Nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản đang có những điểm bất bình thường, tính đầu cơ trong thị trường khá lớn, đẩy giá bất động sản lên cao so với giá trị thực tế. Chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Thanh Tuấn đã trao đổi với phóng viên báo Tin tức xung quanh vấn đề này.

Chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Thanh Tuấn.

Thưa ông, nhiều người thắc mắc, vì sao giá nhà đất vẫn không ngừng tăng, nhất là Hà Nội và Thành phố (TP) Hồ Chí Minh, đặc biệt trong bối cảnh 3 luật về đất đai, nhà ở, bất động sản đã có hiệu lực. Ông có lý giải như nào về vấn đề này?

Để lý giải về lý do nhà đất tăng “chóng mặt” thời gian qua nhất là tại các đô thị lớn có nhiều nguyên nhân khác nhau. Tuy nhiên, nguyên nhân có lẽ sẽ nhận được sự đồng thuận lớn là thiếu nguồn cung và lệch pha về cung cầu, đặc biệt chung cư và các thửa đất nhỏ giá trung bình ở khu vực trung tâm.

Tại sao lại có sự biến động giá và thiếu nguồn cung khi 3 Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đã có hiệu lực từ ngày 1/8?

Theo chúng tôi, do số dự án nhà ở mở bán mới không nhiều ngay sau khi các luật mới có hiệu lực. Nhiều người kỳ vọng nguồn cung sẽ nhiều hơn nhưng cần đánh giá một cách khách quan rằng mặc dù quy định mới đã có nhiêu thông thoáng, hợp lý nhưng chỉ áp dụng cho các dự án nhà ở mới được triển khai. Những dự án này cần hoàn thiện thủ tục pháp lý, chưa thể mở bán ngay sau khi các luật có hiệu lực.

Khu chung cư ở gần trung tâm huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh. Ảnh: Hồng Đạt - TTXVN

Ở một khía cạnh khác, những dự án nhà ở đang phải dừng triển khai vì nhiều nguyên nhân khác nhau như: Lựa chọn nhà đầu tư không đúng, không đáp ứng các quy định về đất đai… nên hiện vẫn chưa có hướng xử lý. Các dự án cũ vì thế vẫn ở chế độ "chờ" chính sách mới tháo gỡ. Những dự án “có vướng mắc” do chưa được tháo gỡ nên chưa tạo ra được nguồn cung cho thị trường.

Thứ hai, việc tăng các chi phí "đầu vào" dẫn đến giá đất tăng. Hiện, các địa phương tiến hành điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai. Ví dụ TP Hồ Chí Minh đã ban hành Bảng giá đất vào ngày 21/10 trong đó so bảng giá đất năm 2020, nhiều khu vực tăng hơn giá cũ từ 3 - 11 lần như ở huyện Củ Chi; Hóc Môn cao hơn từ 2 - 11 lần… Bảng giá đất tăng cao sẽ dẫn đến các chi phí tiền đất của người dân tăng tương ứng (tiền thuế đất, tiền sử dụng đất khi được cấp sổ, tiền chuyển mục đích sử dụng đất…).

Đối với doanh nghiệp, dù việc xác định giá đất dự án không dựa vào bảng giá đất nhưng với quy định mới, tiền sử dụng đất xác định cho các dự án đầu tư sẽ không thể thấp hơn so với trước đây. Đặc biệt trong bối cảnh các chi phí về bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ tăng cao hơn, khi người bị thu hồi sẽ nhận được nhiều lợi ích hơn so với trước.

Lý do thứ ba, xu hướng đầu cơ nhà đất vẫn đang thịnh hành. Không khó để khẳng định tâm lý người dân vẫn mong muốn đầu tư vào đất bởi tính sinh lời cao. Có người cho rằng, đất đai là kênh giữ tài sản tốt. Điều đó là đúng với cả người đầu tư hay người mua đất đai để giữ tài sản. Câu nói cửa miệng "làm ăn cả đời không bằng tiền lời lô đất" vẫn còn đúng đến thời điểm này.

Việc đầu cơ cũng dẫn đến những chiêu trò "kích" giá nhà đất. Những cuộc đấu giá với giá cao chót vót rồi bỏ cọc làm nhiễu loạn thông tin thị trường như tại Thanh Oai, Hoài Đức…rồi thậm chí ở Hà Đông vừa rồi với mức trúng đấu giá 262 triệu đồng/m2 lại tiếp tục phá vỡ các kỷ lục của các cuộc đấu giá trước đó. Hệ quả sau những đợt "kích" giá là thông tin thị trường bị nhiễu loạn và người mua trong "mê cung" giá.

Ông có cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất ở các địa phương sẽ có thể làm tăng giá nhà đất chuyển nhượng trên thị trường?

Theo chúng tôi, việc điều chỉnh bảng giá đất của các địa phương là yêu cầu tất yếu khách quan. Bảng giá đất trước đây được quy định không phản ánh đúng giá trị thực tế của thửa đất. Vì vậy việc điều chỉnh, áp dụng sớm bảng giá đất là cần thiết và giúp cho thị trường minh bạch, ổn định, giải quyết những vướng mắc tồn đọng nhiều năm qua như: Tính giá bồi thường cho người bị thu hồi đất sẽ hợp lý hơn, hạn chế tình trạng cá nhân gom đất sau đó chuyển mục đích mang tính đầu cơ…

Tuy nhiên, việc tăng giá đất trong bảng giá cũng ảnh hưởng đến nhiều nhóm chủ thể, đặc biệt với các cá nhân có nhu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xin chuyển mục đích sử dụng đất thửa đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp…. Đây là các chủ thể sẽ bị tác động tiêu cực từ việc điều chỉnh bảng giá đất do chi phí tiền sử dụng đất sẽ bị tăng lên.

Ví dụ, trước khi điều chỉnh bảng giá đất, một thửa đất 100 m2 đất nông nghiệp người dân phải nộp 1 tỷ đồng tiền sử dụng đất do chuyển mục đích. Nếu bảng giá đất tăng 2,2 lần,chi phí tiền đất của người dân sẽ tăng 2,2 tỷ đồng. Các chi phí về lệ phí trước bạ, tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cũng bị tăng theo.

Điều này sẽ tác động đến những chủ thể yếu thế, đặc biệt những người dân đang sử dụng đất bị “quy hoạch treo” lâu năm chưa được cấp giấy chứng nhận, nay đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, chi phí nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận trong một số trường hợp sẽ tăng hơn so với trước đây.

Về tổng thể, chúng ta thấy rằng khi bảng giá đất, giá đất cụ thể (giá đất đầu vào) xác định tiệm cận hơn với giá thị trường,giá đất chuyển nhượng (giá đầu ra) tăng là yếu tố mang tính quy luật. Như vậy, ngay cả khi nguồn cung có được cải thiện,giá bất động sản có thể vẫn rất khó "hạ nhiệt" được trong thời gian ngắn.

Vậy theo ông, đâu là giải pháp cho thực trạng giá nhà đất tăng đột biến trong thời gian tới?

Để “hạ nhiệt” giá nhà đất cần nhiều giải pháp đồng bộ của cơ quan chức năng. Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý chúng tôi cho rằng cần có các giải pháp mang tính ngắn hạn cũng như dài hạn.

Về ngắn hạn, trước mắt, cơ quan có thẩm quyền xem xét ban hành cơ chế xử lý các dự án đang bị dừng do vướng mắc pháp lý. Nói cách khác, cần có quy định để xử lý dứt điểm theo hướng cho triển khai hoặc chấm dứt hẳn các dự án kiểu này; không để tình trạng dự án "treo" như hiện nay.

Các dự án được "hồi sinh" là nguồn cung quan trọng cho thị trường trong thời gian tới. Số lượng dự án "tắc" nhiều và chỉ cần một số nhỏ trong các dự án này triển khai là sẽ có thay đổi về nguồn cung cho thị trường. Mặt khác, để tránh tác động do việc điều chỉnh bảng giá đất, Chính phủ cần xem xét sớm ban hành quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, trong đó có chuyển mục đích sử dụng của hộ gia đình, cá nhân.

Về lâu dài, việc xem xét áp dụng mức thuế cao hơn với người sở hữu nhiều nhà đất, để đất bỏ hoang và việc mua bán đất đai trong thời gian ngắn vẫn là giải pháp căn cơ. Đây không phải là giải pháp duy nhất nhưng là một trong các biện pháp quan trọng để điều tiết thị trường; góp phần hạn chế nguồn tiền của người dân đổ vào bất động sản. Tất nhiên, việc áp dụng một luật thuế như vậy cần có sự nghiên cứu kỹ về thời điểm và cách thức sao cho phù hợp.

Ngoài ra, việc công khai thông tin, đẩy mạnh số hóa và tiến tới thành lập sàn giao dịch bất động sản quốc gia - một dạng như sàn giao dịch chứng khoán hiện nay - có thể là một giải pháp mang tính bền vững. Một sàn giao dịch quốc gia về bất động sản hoạt động theo mô hình tổ chức dịch vụ công do Nhà nước quản lý tích hợp với cơ sở dữ liệu Quốc gia về dân cư, đất đai sẽ góp phần kiểm soát được giá trị giao dịch thực tế, giúp minh bạch và lành mạnh thị trường.

Xin trân trọng cảm ơn ông!