(Xây dựng) - Hàng loạt căn nhà ngang nhiên mọc lên trên một thửa đất nông nghiệp nhưng chính quyền không hề hay biết để kịp thời ngăn chặn. Trong khi đó, chủ của những căn nhà nói trên đang đứng trước nguy cơ sẽ bị cơ quan chức năng phá dỡ để trả lại hiện trạng đất ban đầu vì đã xây dựng trái phép, không đúng mục đích sử dụng đất.

Khoảng 8 căn nhà ở được xây dựng kiên cố bằng bê tông cốt thép, trong đó có những căn nhà còn xây dựng theo dạng biệt thự trên 1 thửa đất nông nghiệp.

Qua phản ánh của người dân về việc chủ một thửa đất nông nghiệp có diện tích khoảng hơn 1ha tại xã Xuân Định, huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai có dấu hiệu của việc chia nhỏ để sang nhượng trái phép cho nhiều người, phóng viên đã có mặt tại hiện trường để ghi nhận tình hình.

Cụ thể, dựa trên bản đồ quy hoạch Đồng Nai, thửa đất số 107, tờ bản đồ số 4, xã Xuân Định, huyện Xuân Lộc có diện tích 10.981m2, mục đích sử dụng cây lâu năm, quy hoạch sử dụng đất 2030 là đất trồng cây lâu năm kết hợp đất ở tại nông thôn. Qua ghi nhận thực tế cho thấy, trên thửa đất này có khoảng 8 căn nhà ở được xây dựng kiên cố bằng bê tông cốt thép, trong đó có những căn nhà còn xây dựng theo dạng nhà ở biệt thự.

Những căn nhà này được xây dựng rải rác từ năm 2018 đến nay nhưng không được chính quyền địa phương phát hiện ngăn chặn.

Theo tìm hiểu, thửa đất nói trên do vợ chồng ông Nguyễn Cao Quy và bà Phạm Thị Thu Oanh (ngụ ấp Bảo Định, xã Xuân Định, huyện Xuân Lộc) đứng tên. Bà Nguyễn Thị Trung (ngụ phường Xuân An, thành phố Long Khánh) một trong những người mua đất từ vợ chồng ông Quy khẳng định, việc mua bán đất đều có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không có công chứng, chứng thực vì là đất nông nghiệp, chưa được tách thửa mà chỉ có văn bản xác nhận và lời chứng của công chứng viên. “Dù biết là thửa đất chung, lại là đất nông nghiệp nhưng vì tài chính không dư giả cộng với việc chủ đất hứa hẹn có thể xây được nhà, nên em mới mua”, bà Trung nói.

Căn nhà tường gạch của bà Nguyễn Thị Trung đã bị chính quyền địa phương phá dỡ vì xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp.

Bà Hoài Thu (Dì ruột của bà Trung) cho hay: “Thời điểm Dì cháu tôi mua đất là vào khoảng năm 2019, lúc đó cũng có 2-3 căn nhà đã được xây rồi. Dù hơi lo lắng vì là đất sổ chung nhưng chủ đất nói chỉ cần chung chi là xây dựng được nhà nên mua luôn”. Ngày 15/5/2019, bà Thu và bà Trung mua một phần đất có diện tích 118,5m2 từ thửa đất của vợ chồng ông Quy (Có hợp đồng chuyển nhượng và một văn bản xác nhận về việc có giao nhận tiền có lời chứng của công chứng viên Lương Văn Chí, văn phòng Công chứng Xuân An, thành phố Long Khánh, tỉnh Đồng Nai).

Do không có điều kiện để xây dựng, đến khoảng giữa năm 2023, khi bà Trung làm nhà cấp 4 tường gạch tại phần đất nói trên thì bị chính quyền địa phương phá dỡ vì xây dựng trái phép. Ngoài ra, cùng thời điểm bà Trung xây dựng căn nhà nói trên, cũng có một căn nhà khác xây dựng cùng nhưng đến nay căn nhà trên đã làm xong, có người dọn vào ở. Theo bà Trung, quá trình tháo dỡ nhà, bà không được chính quyền thông báo hoặc xử phạt hành chính.

Căn nhà xây dang dở giờ chỉ còn là đống gạch vụn sau khi bị phá dỡ.

Cũng theo ghi nhận của phóng viên, không chỉ cắt bán nhiều phần đất nông nghiệp từ thửa đất nói trên, chủ đất còn tự ý mở một con đường rộng khoảng 4m, đã rải đá mi để các hộ dân làm nhà thuận tiện di chuyển. Một số người dân sinh sống gần đó cho hay, những căn nhà đang hiện hữu trên thửa đất này đã được xây dựng rải rác từ năm 2018 đến nay.

Không chỉ cắt bán nhiều phần đất nông nghiệp từ thửa đất nói trên, chủ đất còn tự ý mở một con đường rộng khoảng 4m, đã rải đá mi.

Việc thửa đất có hàng loạt căn nhà được xây dựng liên tục từ năm này qua năm khác nhưng không được chính quyền phát hiện, ngăn chặn khiến dư luận băn khoăn đặt ra nhiều dấu hỏi về khâu quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai, xây dựng. Có hay không sự bao che của UBND xã Xuân Định đối với việc xây dựng trái phép hàng loạt căn nhà trên thửa đất nông nghiệp này?

Liên quan đến vấn đề trên, phóng viên đã gửi hình ảnh cho lãnh đạo huyện Xuân Lộc xác minh, làm rõ qua đó có những thông tin đa chiều gửi đến bạn đọc. Ông Nguyễn Văn Linh – Phó Chủ tịch UBND huyện Xuân Lộc cho biết: “Việc này thuộc thẩm quyền giải quyết cấp xã. Phóng viên liên hệ xã để làm việc cho rõ”.

Mảnh đất nông nghiệp này còn có cả những căn nhà ở dạng biệt thự được xây dựng.

Việc nhiều căn nhà xây dựng trên 1 thửa đất lớn (đất sổ chung), mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là điều xa lạ tại một số địa phương. Tuy nhiên, việc mua bán đất, tổ chức thi công nhà ở trên đất nông nghiệp diễn ra liên tục trong nhiều năm cùng trên một thửa đất kết hợp với việc chậm phát hiện ngăn chặn, xử lý của chính quyền địa phương vô hình chung đã làm cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, xây dựng thêm phần phức tạp, tạo thành hệ lụy lớn về cơ chế “xin cho – cứu xét”. Thiết nghĩ, chính quyền huyện Xuân Lộc cần vào cuộc làm rõ những vấn đề trên, song song với đó là kiểm tra trách nhiệm đối với khâu quản lý về mặt đất đai xây dựng đối với các cá nhân, tổ chức để xảy ra hoạt động xây dựng trái phép tại xã Xuân Định.

Nên thận trọng trong việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xác nhận của Luật sư

Trao đổi với phóng viên về tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có văn bản xác nhận và lời chứng của công chứng viên từ người mua cung cấp đối với thửa đất nói trên, Luật sư Trần Hổ (Đoàn Luật sư Đồng Nai) cho biết, căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Theo đó, từ ngày 01/7/2014 (thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực) cho đến nay, một hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Trường hợp hợp đồng không được công chứng, chứng thực thì hợp đồng sẽ trở nên vô hiệu. Với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên là không phù hợp theo quy định của pháp luật hiện hành về mặt hình thức.

Đồng thời tại khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định về hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực pháp luật. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực nên bị vô hiệu do không tuân thủ về mặt hình thức. Như vậy, giấy mua bán nhà đất viết tay không có công chứng, chứng thực, hoặc lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có công chứng, chứng thực thì sẽ bị vô hiệu vì không bảo đảm về mặt hình thức. “Hiện nay trên thực tế có rất nhiều trường hợp mua bán, chuyển nhượng bằng giấy tay có xác nhận của Luật sư, đó chỉ là một trong những giấy tờ chứng minh chứng cứ cho Tòa án để có cơ sở giải quyết tranh chấp tại Tòa án. Để đảm bào quyền và lợi ích hợp pháp của người dân nên thận trọng trong việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xác nhận của Luật sư, vì trong trường hợp này khi có tranh chấp sẽ dẫn đến Hợp đồng vô hiệu do vi phạm về điều kiện, hình thức, nội dung hợp đồng”, Luật sư Hổ nói.