(Xây dựng) - Đánh giá thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trong 10 năm qua, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, thành phố đã không còn căn hộ giá bình dân cho người người trẻ và người có thu nhập thấp.

Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh hết căn hộ giá bình dân.

Hết căn hộ bình dân, thừa căn hộ cao cấp

Mới đây, đánh giá thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh (giai đoạn 2011 – 2020), ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay đã có những phát triển vượt bậc về cả quy mô và chất lượng. Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế, bất cập chưa được giải quyết dứt điểm.“Đặc biệt, chưa giải quyết được bài toán nhà ở cho đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, giới trẻ và người nhập cư”, ông Châu nhấn mạnh.

Theo ông Châu, nếu so với 20 năm trước, có thể đánh giá thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đang có những bước phát triển vượt bậc theo hướng tích cực là chủ đạo; quy mô thị trường bất động sản, nhà ở tăng gấp đôi trong thời gian khoảng trên dưới 15 năm; chất lượng đô thị, nhà ở được nâng lên rõ rệt với nhiều tiện ích, dịch vụ, cảnh quan môi trường và cũng là nơi thể hiện rõ nét nhất tác động của cơ chế thị trường.

Tuy nhiên, theo chủ tịch HoREA, trong những năm gần đây, “thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất” Thành phố Hồ Chí Minh đã có biểu hiện “lệch pha cung - cầu” và có dấu hiệu thừa cung trong phân khúc thị trường căn hộ bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Đồng thời, rất thiếu sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội và cũng đã xuất hiện nhiều cơn sốt đất.

Bảng tổng hợp dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn và số lượng giao dịch nhà ở giai đoạn 2016 – 2020.

Từ thống kê của Sở Xây dựng và khảo sát diễn biến của thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn (2016 – 2020). HoREA đã chỉ ra giá nhà từ 35 triệu đồng/m2 trở lên đã được xếp vào loại nhà cao cấp. Thực tế hiện nay, trên thị trường nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh rất khó để kiếm căn hộ nào dưới 35 triệu/m2.

Theo HoREA, từ năm 2019, tổng số nhà ở đưa ra thị trường là 23.046 căn, trong đó chỉ riêng một dự án đại đô thị tại quận 9 đã chào bán 10.007 căn hộ cao cấp, chiếm 43,4% thị phần của thị trường. Theo thống kê, số lượng căn hộ cao cấp ở thời điểm này rơi vào khoảng 80.797 căn, chiếm đến tỷ lệ 56,8%, áp đảo trên thị trường trong 5 năm gần đây. “Riêng quý I/2021, tỷ lệ nhà ở cao cấp, hạng sang chiếm đến 59%, nhà ở trung cấp chiếm 41% và không còn căn hộ giá bình dân”, ông Châu nhấn mạnh.

Luật còn “vênh” nhau

Theo ông Lê Hoàng Châu, cơ cấu sản phẩm nhà ở nêu trên là biểu hiện rõ nét của tình trạng “lệch pha cung - cầu”, thị trường bất động sản phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững, do rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp như Bộ Xây dựng và Hiệp hội đã nhiều lần cảnh báo.

“Tình trạng rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, như Bộ Xây dựng đã báo cáo trong giai đoạn 2015 - 2020, cả nước đã thực hiện 248 dự án nhà ở xã hội, với khoảng 100.000 căn hộ, chỉ đạt 41,4% kế hoạch”, ông Châu lưu ý.

Lý giải nguyên nhân trong năm 2020, hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở tiếp tục bị “ách tắc”, HoREA cho rằng nguyên nhân vướng mắc là do quy định bên chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận (sổ đỏ), nên không có dự án nhà ở nào được phép chuyển nhượng. Trong lúc, điều kiện chuyển nhượng dự án khác (không phải dự án bất động sản, nhà ở) thì được chuyển nhượng rất thông thoáng theo Luật Đầu tư.

Cụ thể, theo Điểm b Khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 đã sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư” và Khoản 4 Điều 25 Luật Nhà ở 2014 quy định quyền của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại “Được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Tuy nhiên, Điểm b Khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013 quy định “Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận”, nên các quy định pháp luật vẫn “vênh” nhau.