(Xây dựng) - Việc nở rộ mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay) với nhiều hình thức nhưng vẫn chưa có khung pháp lý điều chỉnh tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư. Phần lớn các dự án có nguồn gốc đất nông nghiệp, lâm nghiệp, thậm chí là đất lấn chiếm, dưới vỏ bọc mô hình farmstay, một số chủ đầu tư đã tự phân lô, bán nền theo hình thức góp vốn đầu tư không đúng theo quy định của pháp luật.

Hành lang pháp lý cho farmstay chưa rõ ràng dẫn đến tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư (Ảnh minh họa).

Nở rộ mô hình trang trại kết hợp nghỉ dưỡng (farmstay)

Trong vài năm gần đây, sau công trình căn hộ du lịch (Condotel), biệt thự du lịch (Resort villa), căn hộ văn phòng (Officetel), thị trường bất động sản đã xuất hiện mô hình trang trại sản xuất nông nghiệp kết hợp kinh doanh cơ sở lưu trú du lịch mới, được gọi với cái tên farmstay nở rộ, thu hút sự quan tâm lớn của nhà đầu tư và khách hàng.

Được biết, đây là một sản phẩm kết hợp giữa farm (nông trại) và homestay (khu lưu trú địa phương). Trước đây thị trường chủ yếu là các cá nhân, doanh nghiệp mua đất vườn rồi tự đầu tư farmstay theo hướng du lịch nông nghiệp trang trại kết hợp nghỉ dưỡng. “Thế nhưng gần đây, farmstay lại biến hình theo hướng nhiều doanh nghiệp bất động sản thu gom đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp… rồi bán lại kiếm lời”, một nhà đầu tư bất sản lâu năm chia sẻ.

Theo một nhân viên môi giới bất động sản giới thiệu, đầu tư đất vườn farmstay có giá hấp dẫn chỉ 390 triệu đồng cho diện tích mảnh đất 150m2. Lợi nhuận cho thuê đến 50 triệu đồng/năm trong 10 năm và mỗi năm được 15 đêm nghỉ dưỡng. Chủ đầu tư cam kết nếu không hỗ trợ làm sổ đỏ được sẽ mua lại cao hơn giá ban đầu. Với số tiền đầu tư như vậy thì hiện nay trên thị trường không thể có.

Khoảng trống pháp lý

Ông Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia kinh tế nhận định, giống như các sản phẩm bất động sản mới như condotel, officetel… lúc mới ra đời đều chưa được pháp luật công nhận thì farmstay cũng vậy. Tuy nhiên, condotel còn có một số cơ sở pháp lý hoàn chỉnh vì nằm trong tổng thể dự án du lịch nghỉ dưỡng. Trong khi đó, pháp lý các dự án farmstay khá lỏng lẻo vì đa phần là đất hỗn hợp, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, không được công nhận là mô hình du lịch nghỉ dưỡng nên rất khó để được tách, cấp sổ.

Theo ông Hiếu, các chủ đầu tư farmstay thường đưa ra cam kết lợi nhuận cao để hút khách nhưng thực tế làm được hay không thì chưa rõ. Với hợp đồng góp vốn, rủi ro đã được đẩy về phía người mua. Trong trường hợp dự án pháp lý không rõ ràng, đất nằm trong quy hoạch, không được cấp phép làm du lịch nghỉ dưỡng thì coi như người mua mất trắng.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Bùi Đình Ứng (Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội) đánh giá, mục đích sử dụng đất của đất nông nghiệp, lâm nghiệp là trồng nông sản, trồng rừng, trong khi farmstay có cả lưu trú, kho bãi, xưởng chế biến và diện tích thương mại… Vì vậy, nếu là dự án farmstay đúng nghĩa, buộc phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất và được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, phê duyệt.

Theo vị luật sư này, thời hạn sử dụng đất của đất nông nghiệp, lâm nghiệp chỉ là 50 năm và rất khó chuyển đổi thành đất ở, đất trồng cây lâu năm, nghĩa là rất khó để làm sổ đỏ. “Các dự án farmstay chủ yếu chỉ có hợp đồng và cam kết thời hạn làm được sổ, nhưng không có gì chắc chắn, cũng không thể có sổ đỏ riêng cho từng chủ sở hữu. Các nhà đầu tư cần cẩn trọng, nghiên cứu kỹ trước khi xuống tiền đầu tư vào mô hình này”, luật sư Ứng phân tích.

Từ thực trạng trên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và các Bộ, ngành liên quan báo cáo và kiến nghị về mô hình khu du lịch trải nghiệm nông thôn - farmstay. Ông Châu cho biết, nếu là dự án khu du lịch trải nghiệm nông thôn được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và hoạt động kinh doanh du lịch là điều bình thường.

Tuy nhiên nếu tổ chức, cá nhân tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng trái phép các cơ sở lưu trú du lịch và hoạt động kinh doanh du lịch dạng “farmstay” mà chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt dự án, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại, dịch vụ, cần phải được chấn chỉnh, xử lý kịp thời.

Quản lý chặt việc tách thửa

Về vấn đề này, HoREA kiến nghị Chính phủ chỉ đạo thực hiện nghiêm quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai, chỉ cho phép tách thửa đối với “đất ở nông thôn” và “đất ở đô thị”, không cho phép tách thửa đối với các loại đất không phải “đất ở”.

Đối với các loại đất khác xen cài trong khu vực đô thị, điểm dân cư nông thôn mà người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa để làm nhà ở, thì trước hết phải lập thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thành “đất ở”, rồi sau đó mới thực hiện thủ tục tách thửa “đất ở” theo quy định.

Các doanh nghiệp muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất rừng thành đất thương mại, dịch vụ, để thực hiện các dự án đầu tư, kể cả dự án “farmstay”, thì phải lập “dự án đầu tư” theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về du lịch, phải phù hợp với quy hoạch và phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét chấp thuận.

Trên cơ sở đó, HoREA kiến nghị Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch xem xét đề xuất bổ sung loại cơ sở lưu trú du lịch (mới) là “khu du lịch trải nghiệm nông thôn - farmstay” vào Điều 48 Luật Du lịch để thống nhất quản lý và sửa đổi Quyết định 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28/10/2019 của Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch, để bổ sung cơ chế quản lý vận hành đối với loại hình “farmstay”.

Thủ tướng yêu cầu quản lý mô hình farmstay nở rộ

Trước đó, Văn phòng Chính phủ có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc, yêu cầu xử lý một số thông tin phản ánh về hoạt động của mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay).

Mô hình farmstay nở rộ với nhiều hình thức mới nhưng vẫn chưa có khung pháp lý điều chỉnh và phần lớn các dự án có nguồn gốc đất nông nghiệp, lâm nghiệp, thậm chí là đất lấn chiếm. Thủ tướng yêu cầu các Bộ: Văn hóa - Thể thao và Du lịch, Tài nguyên và Môi trường, Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Xây dựng căn cứ chức năng, nhiệm vụ được giao nghiên cứu, có giải pháp quản lý phù hợp.