Từ ngày 7-10-2024, thành phố Hà Nội triển khai xử lý các trường hợp đất không đủ điều kiện tồn tại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và mục đích quốc phòng, an ninh.

Đây là động thái mạnh mẽ không để xuất hiện nhà siêu mỏng, siêu méo. Tuy nhiên, thực trạng quản lý đô thị nhiều năm qua cho thấy, để đạt được kết quả đề ra, đòi hỏi sự vào cuộc mạnh mẽ của cả hệ thống chính trị và cần thêm những giải pháp mang tính đột phá…

Ngôi nhà siêu mỏng, siêu méo tại ngách 42/197 phố Thịnh Liệt (quận Hoàng Mai) có diện tích khoảng 17m2. Ảnh: Trung Nguyên

Hành lang pháp lý quan trọng

Sau 6 năm thi công, dự án đường nối Nguyễn Văn Cừ - Ngọc Thụy (quận Long Biên) chính thức đưa vào sử dụng từ tháng 10-2024. Để thực hiện dự án, UBND quận Long Biên đã thu hồi đất của 485 hộ gia đình, cá nhân và tổ chức, trong đó 25 hộ gia đình có diện tích đất còn lại nhỏ hơn 15m2. Toàn bộ diện tích này đã được đánh dấu, quây tôn, chờ phương án xử lý. Trong trường hợp không hợp thửa, hợp khối, UBND quận sẽ đưa vào diện thu hồi, lập phương án quản lý và khai thác, trong đó ưu tiên phục vụ cho mục đích công cộng như xây dựng vườn hoa, tiểu cảnh, khu vui chơi.

Việc quy định rõ ràng các phương án xử lý và siết chặt công tác quản lý của chính quyền địa phương như trên là giải pháp hữu hiệu, ngăn chặn phát sinh các công trình siêu mỏng, siêu méo. Thực tế, dọc một số tuyến đường trên địa bàn Thủ đô như Vũ Trọng Phụng, Trường Chinh, Phạm Văn Đồng, Minh Khai… sau giải phóng mặt bằng, thực hiện các dự án mở rộng đường đã xuất hiện những ngôi nhà có diện tích chỉ vài mét vuông, hình thù kỳ dị. Điều này gây ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị và trực tiếp tác động đến chất lượng cuộc sống của một số hộ dân.

Liên quan đến nội dung này, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND (ngày 27-9-2024) quy định về một số nội dung thuộc lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố, trong đó nêu rõ hình thức xử lý các trường hợp không đủ điều kiện tồn tại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và mục đích quốc phòng, an ninh. Đây được coi là hành lang pháp lý quan trọng trong xác định, xử lý các trường hợp đất nhỏ, lẻ, không đủ điều kiện tồn tại sau giải phóng mặt bằng, thực hiện các dự án.

Theo Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND, các trường hợp không đủ điều kiện tồn tại, đối với đất ở là thửa đất sau thu hồi có ít nhất một cạnh tiếp giáp tuyến đường giao thông và có diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ dưới 15m², kích thước mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng dưới 3m; thửa đất sau thu hồi không có lối đi và có diện tích đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa…

Quyết định cũng nêu rõ việc hợp thửa đối với các trường hợp không đủ điều kiện tồn tại. Theo đó, trường hợp không thực hiện được việc hợp thửa đất do không đủ điều kiện để cho phép hợp thửa đất hoặc người sử dụng đất không có nhu cầu, không thực hiện được thỏa thuận hợp thửa đất, UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, quản lý theo quy định của pháp luật.

Cần bổ sung giải pháp xử lý

Xem xét dưới góc độ pháp lý, luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) cho rằng, quy định về việc hợp thửa đối với các trường hợp không đủ điều kiện tồn tại tại Điều 15 của Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND chưa rõ ràng về mặt kỹ thuật, dẫn đến những vướng mắc. “Theo Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND, trường hợp người sử dụng đất có giấy tờ hợp pháp, UBND cấp huyện thông báo, hướng dẫn người đang sử dụng đất thực hiện thỏa thuận về chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất để hợp thửa đất theo quy định… Tuy nhiên, Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định về tách, hợp thửa đất quy định, việc hợp thửa phải bảo đảm nguyên tắc các thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có cùng mục đích sử dụng.

Như vậy, phần đất còn lại sau thu hồi, dù nhỏ tới bao nhiêu, cũng phải được cấp “sổ đỏ”, sau đó mới đủ điều kiện hợp thửa. Trong trường hợp này có cấp sổ cho thửa đất không đủ điều kiện tồn tại để hợp thửa với thửa liền kề hay thực hiện như nào? Quy định chưa thực sự rõ có thể gây bất cập trong thực tiễn”, luật sư Phạm Thanh Tuấn phân tích cụ thể. Từ bất cập trên, theo luật sư này, với phần đất còn lại, chính quyền địa phương cần thu hồi và quản lý.

Còn theo Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam Đào Ngọc Nghiêm, việc xử lý phần diện tích đất ở nhỏ hẹp còn lại của các hộ gia đình sau giải phóng mặt bằng thực hiện dự án của thành phố Hà Nội đã được đặt ra từ những năm 1990 nhưng nhiều quy định chưa gắn với thực tiễn.

“Thực tế cho thấy, người dân chưa nhận thức được ý nghĩa phần đất còn lại tác động đến thẩm mỹ, diện mạo đô thị, gây ảnh hưởng đến lợi ích chung nên thiếu hợp tác với chủ đầu tư dự án, chính quyền địa phương, dẫn đến không đạt được thống nhất trong thỏa thuận hợp thửa hay bàn giao lại phần diện tích đất nhỏ, lẻ”, ông Đào Ngọc Nghiêm nêu.

Với việc ban hành Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND, hành lang pháp lý được củng cố, nhưng theo một số chuyên gia, cần tiếp tục bổ sung các giải pháp xử lý cụ thể và đột phá. Ngoài ra, cũng cần căn cứ điều kiện thực tiễn, phân vùng với các khu vực nội đô lịch sử, phố cổ, phố cũ để đưa ra các tiêu chí, quy định cụ thể về nhà siêu mỏng, siêu méo, trên cơ sở đó có giải pháp xử lý thích ứng với từng khu vực. Với các trường hợp đất nhỏ, lẻ ở vị trí đắc địa, cần có chính sách đền bù và hỗ trợ đặc biệt.