(Xây dựng) – Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) kiến nghị hoàn thiện cơ chế thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT).

Trong trường hợp sử dụng quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng để thanh toán dự án BT, vẫn thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư với điều kiện nhà đầu tư ứng vốn cho Nhà nước để giải phóng mặt bằng quỹ đất thanh toán dự án BT.

Quy định chưa chuẩn xác

Chủ trương xã hội hóa đầu tư nhằm huy động nguồn lực xã hội từ khu vực tư nhân, để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức BT đã mang lại lợi ích to lớn cho nền kinh tế và cho nhà đầu tư. Nhưng cũng đã xuất hiện tình trạng chỉ định nhà đầu tư không thông qua đấu thầu rộng rãi, hoặc dùng quỹ đất, trụ sở làm việc thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT chưa đảm bảo yếu tố ngang giá.

Thực hiện Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017, Chính phủ đã ban hành Nghị định 63/2018/NĐ-CP về đầu tư theo hình thức đối tác công tư và Nghị định 69/2019/NĐ-CP quy định việc sử dụng tài sản công để hoàn thiện cơ chế thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT, nhưng có một số quy định chưa thật chuẩn xác, chưa phù hợp, có thể dẫn đến làm thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước từ tài sản công là quỹ đất, trụ sở làm việc.

HoREA chỉ ra những bất cập cụ thể: Chưa có khung pháp lý cụ thể để thực hiện quy định Nhà nước sử dụng "tiền thuộc ngân sách nhà nước" thanh toán dự án BT; Thiếu thống nhất, đồng bộ giữa quy định về khai thác "quỹ đất" để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng bằng phương thức đấu giá quyền sử dụng đất; Rất khó để đảm bảo "nguyên tắc ngang giá" khi nhà nước sử dụng "quỹ đất" để thanh toán dự án BT, theo kiểu "vật đổi vật", "hàng đổi hàng"; Luật Đấu thầu và Luật Đấu giá tài sản chưa có quy định các trường hợp vừa đấu thầu "mua" công trình BT, vừa đồng thời đấu thầu dự án có sử dụng đất, vừa đấu thầu "mua" công trình BT, vừa đồng thời đấu giá quỹ đất, trụ sở làm việc để lấy "tiền" thanh toán dự án BT.

Cần hoàn thiện khung pháp lý

HoREA kiến nghị hoàn thiện khung pháp lý cụ thể để thực hiện quy định Nhà nước sử dụng "tiền thuộc ngân sách nhà nước" thanh toán dự án BT: Bổ sung phương thức sử dụng "tiền thuộc ngân sách nhà nước" để thanh toán dự án BT vào Luật quản lý, sử dụng tài sản công và các nghị định hướng dẫn; Bổ sung "dự án BT" vào Luật Đầu tư công 2014.

Bảo đảm tính thống nhất giữa quy định khai thác "quỹ đất" để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng bằng phương thức đấu giá quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai) và quy định sử dụng "quỹ đất" để thanh toán dự án BT (theo Luật Quản lý, sử dụng tài sản công): Thực hiện phổ biến việc bán đấu giá "quỹ đất" công đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc, để tạo nguồn "tiền thuộc ngân sách nhà nước" để thanh toán Hợp đồng BT; Việc sử dụng "tiền thuộc ngân sách nhà nước" để thanh toán Hợp đồng BT, được thực hiện theo quy định về mua tài sản công và bổ sung thủ tục, cơ chế phù hợp dự án BT; Hạn chế tối đa việc sử dụng "quỹ đất" đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc để thanh toán Hợp đồng BT và chỉ thực hiện phương thức thanh toán này, khi đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận; Chỉ nên sử dụng "quỹ đất" chưa giải phóng mặt bằng để thanh toán Hợp đồng BT trong trường hợp nhà đầu tư ứng trước tiền giải phóng mặt bằng cho Nhà nước; Giải thích khái niệm "vùng phụ cận" để thống nhất với Luật Đất đai.

Bảo đảm “nguyên tắc ngang giá” khi Nhà nước sử dụng "quỹ đất" để thanh toán dự án BT bằng cách: Hạn chế tối đa trường hợp sử dụng quỹ đất đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc để thanh toán dự án BT. Chỉ sử dụng quỹ đất đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc để thanh toán dự án BT, trong trường hợp Nhà nước chưa bố trí được "tiền thuộc ngân sách nhà nước", hoặc chưa thể tổ chức đấu giá quỹ đất, trụ sở làm việc để thanh toán dự án BT; Chỉ sử dụng "quỹ đất" chưa giải phóng mặt bằng để thanh toán cho dự án BT, trong trường hợp nhà đầu tư ứng tiền cho Nhà nước để giải phóng mặt bằng; Sửa đổi, bổ sung các phương pháp xác định giá đất để xác định "giá đất cụ thể" để đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp giá thị trường.

Thực hiện đấu thầu đồng thời dự án BT với đấu thầu (hoặc đấu giá) "quỹ đất" thanh toán dự án BT để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện "dự án khác": Bổ sung quy định đấu thầu đồng thời dự án BT và "quỹ đất" thanh toán dự án BT; Sửa đổi, bổ sung Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá tài sản để quy định trường hợp đấu thầu đồng thời dự án BT và "quỹ đất" thanh toán dự án BT; Xem xét quy định thí điểm việc thực hiện đấu thầu đồng thời dự án BT và "quỹ đất" thanh toán dự án BT.

Đối với các trường hợp sử dụng "quỹ đất" chưa giải phóng mặt bằng để thanh toán dự án BT: Số tiền do nhà đầu tư ứng trước để giải phóng mặt bằng công trình thuộc dự án BT "được tính vào giá trị của Hợp đồng BT và được tính lãi suất"; Số tiền do nhà đầu tư ứng trước để giải phóng mặt bằng quỹ đất thanh toán dự án BT để thực hiện "dự án khác", được khấu trừ vào giá trị quỹ đất thanh toán dự án BT và không được tính lãi suất trong thời gian thực hiện dự án BT nhưng được tính lãi suất kể từ sau thời điểm thanh toán dự án BT; Trong trường hợp sử dụng quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng để thanh toán dự án BT, vẫn thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án BT với điều kiện kèm theo là nhà đầu tư ứng vốn cho Nhà nước để giải phóng mặt bằng quỹ đất thanh toán dự án BT.