(Xây dựng) - “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách” – là chủ đề của hội thảo do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam phối hợp với Tạp chí Bất động sản tổ chức tại Hà Nội, ngày 2/6.

Ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phát biểu tại hội thảo.

Dự thảo Nghị định cấm phân lô bán nền

Theo ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thời gian qua, do một số doanh nghiệp bất động sản làm ăn không nghiêm túc, thậm chí lừa đảo đã khiến tình trạng phân lô bán nền tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, không quản được thì cấm, một số nội dung trong dự thảo Nghị định sửa đổi bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai đã nảy sinh bất cập so với thực tiễn.

Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai do Bộ Tài nguyên và Môi trường đang hoàn thiện, đã mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô bán nền như các quận nội thành của thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã; khu chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Nguyễn Trần Nam nhấn mạnh: “Việc phân lô, tách thửa là quyền lợi chính đáng, phù hợp với tâm lý tích cóp, đầu tư và là nhu cầu rất lớn của người dân; việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Nhà nước thu được tiền thuế, giúp bộ mặt đô thị tại khu vực đó cũng được cải tạo khang trang hơn”.

Nhận diện bản chất hệ lụy có phải do “phân lô bán nền” không?

Tuy nhiên, phân tích nguyên nhân dẫn đến hệ lụy, theo ông Nguyễn Trần Nam có hai vấn đề quan trọng được đặt ra, đó là việc buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương là nguồn cơn của những biến tướng trong việc phần lô bán nền và hệ thống thông tin chính thống về quy hoạch và thị trường bất động sản, trong đó có phân khúc đất nền chưa minh bạch, rõ ràng.

Như vậy, chúng ta cần tư duy đa chiều, cần nhận diện rõ hành vi, bản chất việc phân lô bán nền, bởi nếu được quản lý, kiểm soát tốt, tuân thủ quy hoạch bài bản sẽ góp phần tăng thu ngân sách, cải tạo bộ mặt đô thị và đáp ứng nhu cầu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong việc tách thửa. Hoạt động này tuân thủ quy định của pháp luật cũng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Đánh giá về những mặt tích cực của việc phân lô bán nền, PGS.TS Trần Quang Tuyến - Trưởng khoa Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội nhấn mạnh: Trước hết cần khẳng định giao dịch về quyền sử dụng đất thông qua hình thức phân lô bán nền hoặc tách thửa đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân luôn hiện diện trên thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu về chuyển dịch bất động sản nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng của xã hội.

Không quản được thì cấm

Theo PGS.TS Trần Kim Chung – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, việc không cho phép phân lô bán nền tại một số khu vực thì được nhưng việc cấm toàn diện như nội dung dự thảo sửa đổi thì rất bất ổn.

Bởi nếu nền kinh tế phát triển đều tay, bền vững, dòng tiền lưu thông ổn định, dồi dào và các doanh nghiệp có nguồn vốn lớn thì không cần hình thức phân lô bán nền. Nhưng nền kinh tế khó khăn như hiện nay thì cần cân nhắc kỹ lưỡng để đánh giá những tác động cụ thể. Việc mở rộng phạm vi khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền theo dự thảo Nghị định sẽ khiến nhu cầu chính đáng của người dân, doanh nghiệp bị thiệt hại.

Đông đảo các chuyên gia, nhà hoạch định chính sách tham gia đóng góp ý kiến.

Theo các chuyên gia, việc cấm phân lô bán nền không chỉ tước đi cơ hội cho địa phương trong phát triển đô thị đồng bộ mà còn hạn chế với cơ quan quản lý trong việc giãn dân, giảm áp lực về tình trạng kẹt xe trong nội thành…

Giải pháp nào để quản lý hiệu quả?

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, nguyên nhân chính của tình trạng này không xuất phát từ bản chất của hình thức phân lô, bán nền mà là từ tư duy và năng lực quản lý của chính quyền các cấp. Các chuyên gia kiến nghị, tùy điều kiện và tiềm lực của khu vực để có chính sách phù hợp.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia, để phân lô bán nền không trở thành hệ lụy, mấu chốt là phải có một quy hoạch dài hạn, vừa có thể tận dụng cơ hội phát triển trước mắt, vừa đáp ứng mục tiêu bền vững, lâu dài. Khi có quy hoạch tốt, vững chắc, sẽ không xảy ra tình trạng phân lô bán nền trái phép. Việc quản lý thực hiện các dự án phân lô bán nền cần gắn với quản lý quy hoạch.

PGS. Trần Quang Tuyến khẳng định: Chúng ta cần thay đổi tư duy quản lý đất đai, quản trị đất đai trong nền kinh tế thị trường theo hướng tăng cường sử dụng các biện pháp kinh tế, công cụ tài chính, thay vì biện pháp hành chính cấm đoán.