(Xây dựng) - Khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành, sẽ có nhiều trường hợp sử dụng đất có vi phạm được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (còn gọi là sổ đỏ).

Các trường hợp sử dụng đất có vi phạm được xét cấp sổ đỏ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.

Luật Đất đai 2024 mở rộng mốc thời gian sử dụng đất không có giấy tờ được cấp sổ đỏ thêm 10 năm so với Luật Đất đai 2013 (từ 1/7/2004 thành 1/7/2014). Như vậy, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành sẽ tăng cơ hội cho người dân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất không có giấy tờ sử dụng trước 1/7/2014.

Các trường hợp sử dụng đất có vi phạm được xem xét cấp sổ đỏ

Luật Đất đai 2024 quy định 4 trường hợp đất vi phạm có thể được xem xét cấp sổ đỏ. Cụ thể, theo quy định tại Điều 139 Luật Đất đai 2024 về giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014 như sau:

Trường hợp thứ nhất: Trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặc lấn đất, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác thì Nhà nước thu hồi đất để trả lại cho công trình mà không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với diện tích đất đã lấn, chiếm.

Trường hợp đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà nay diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trường hợp thứ hai: Trường hợp sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất có nguồn gốc nông, lâm trường đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các đối tượng qua các thời kỳ thì xử lý như sau:

Trường hợp đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch lâm nghiệp đối với rừng đặc dụng, rừng phòng hộ thì UBND cấp tỉnh chỉ đạo thu hồi đất đã lấn, chiếm để giao cho Ban Quản lý rừng quản lý, sử dụng đất. Người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Ban Quản lý rừng xem xét khoán bảo vệ, phát triển rừng theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp. Trường hợp không có Ban Quản lý rừng thì người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ và được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp lấn đất, chiếm đất và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở từ trước ngày 1/7/2014, không thuộc quy hoạch lâm nghiệp đối với rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, không thuộc quy hoạch sử dụng đất cho mục đích xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trường hợp thứ ba: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này và trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì xử lý như sau:

Trường hợp người đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trường hợp không thuộc quy định tại điểm a khoản này thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.

Trường hợp thứ tư: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang, không có tranh chấp thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo hạn mức giao đất nông nghiệp do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do UBND cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.

Lưu ý, trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 139 Luật Đất đai 2024 kể từ ngày 1/7/2014 trở về sau thì Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và xử lý theo quy định của pháp luật.

4 trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền sẽ được cấp sổ đỏ

Tại Điều 140 Luật Đất đai 2024 quy định, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền trong các trường hợp sau:

Thứ nhất, đất sử dụng ổn định trước 15/10/1993, được xã xác nhận không có tranh chấp.

Thứ hai, đất sử dụng ổn định từ 15/10/1993 đến 1/7/2004, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/quy hoạch chung/quy hoạch phân khu/quy hoạch xây dựng/quy hoạch nông thôn, sẽ được cấp sổ đỏ.

Thứ ba, đất sử dụng ổn định từ 1/7/2004 đến trước 1/7/2014, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch, cũng được cấp sổ đỏ. Cụ thể, với thửa đất có nhà ở hoặc công trình phục vụ đời sống, nếu dịch tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức, thì được cấp sổ bằng hạn mức đất ở. Thửa đất nhỏ hơn hạn mức thì được cấp sổ đỏ toàn bộ diện tích.

Thứ tư, đất được giao từ 1/7/2014 đến trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng, cũng được cấp sổ đỏ. Các trường hợp đất giao, cho thuê không đúng thẩm quyền từ 1//7/2014 trở về sau, nếu không đủ các điều kiện (không tranh chấp, nộp tiền sử dụng đất) sẽ không được cấp sổ đỏ.