(Xây dựng) - Ở thời điểm thị trường bất động sản đang bị đóng băng, một khu đất nông nghiệp “trống” được định giá hơn 71 tỷ đồng, cao hơn giá của một khu đất có trồng cây đang thu hoạch là điều không tưởng.

Khu đất nhà ông Nguyễn Hồng Khanh mua.

“Loạn” định giá đất

Năm 2005-2008, bà Hồ Thị Hiệp đại diện Công ty An Tây và Công ty Gỗ Mỹ Hiệp vay hơn 72 tỷ đồng tại Ngân hàng BIDV- Chi nhánh Tây Sài Gòn. Tại thời điểm này tổng diện tích 235.078m2, ngoài 10.298m2 diện tích nhà xưởng, là một khu đất trống không có nguồn lợi từ cao su hay hoa màu, được cán bộ Ngân hàng BIDV - Chi nhánh Tây Sài Gòn thẩm định giá 71.246.000.000 đồng tương đương hơn 3 tỷ đồng/ha.

Theo cáo trạng, ngày 14/11/2008, bà Hiệp xin rút 20.000m2 đất xây dựng công trình công nghiệp (Giấy chứng nhận T313553 và tài sản gắn liền trên thửa 72 tờ bản đồ số 43) đang thế chấp tại Ngân hàng BIDV- Chi nhánh Tây Sài Gòn, mang đi thế chấp tại Ngân hàng Agribank Chi nhánh Thủ Đức vay 30 tỷ đồng.

Giá tiền duyệt vay là vậy, tuy nhiên theo chứng thư định giá số 138 ngày 8/7/2013 của Công ty Thẩm định giá Đông Á, định giá Quyền sử dụng đất T313553 (Quyền sử dụng đất được Agribank duyệt vay) giá trị tài sản chỉ còn 25.688.087.000 đồng. Sau 9 lần giảm giá năm 2016 giá trị này còn 11.503.932.000 đồng. Nếu lấy giá trị định giá này, trừ đi số tài sản trên đất, từng được định giá là hơn 9,5 tỷ (theo chứng thư thẩm định giá năm 2008), thì giá đất năm 2016, chi còn khoảng 1 tỷ đồng/1 ha.

Rút bớt tài sản thế chấp đồng nghĩa với việc tài sản sẽ giảm đi và giá trị định giá của mỗi ha đất sẽ đội lên cao hơn. Rõ ràng sự chênh lệch trong việc định giá tài sản giữa Ngân hàng BIDV- Chi nhánh Tây Sài Gòn và Ngân hàng Agribank – Chi nhánh Thủ Đức không hề nhỏ.

Đây là một khu đất trống không có nguồn lợi từ cao su hay hoa màu.

Toàn bộ diện tích đất của ông Khanh nhận chuyển nhượng từ năm 2012-2015 là 181.905,2m2 từ bà Hiệp được định giá là hơn 45 tỷ đồng, việc mua bán tài sản này được thực hiện trong 4 lần.

Tuy nhiên, ngay trong việc xác định giá của lần đầu tiên giao dịch cho diện tích 53.200m2 đã có nhiều khác biệt. Theo diễn biến, ông Khanh mua diện tích đất trên với giá 3.371.000.000 đồng, tương đương hơn 633 triệu đồng/ha. Nhưng theo kết luận định giá tài sản ngày 14/9/2018 của Hội đồng định giá thường xuyên trong Tố tụng hình sự xác định diện tích 53.200m2 đất tại thời điểm chuyển nhượng năm 2012 trị giá 8.610.269.000 đồng, tương đương hơn 1,6 tỷ đồng/ha.

“Năm 2012 là thời điểm đất đóng băng, khu đất được giao dịch là đất trống, không có lợi tức, giá bất động sản thời điểm này xuống cực thấp, xung quanh đó đất trồng cao su trong giai đoạn thu hoạch giá cũng chỉ từ 900 triệu – 1,2 tỷ đồng/ha. Không biết dựa trên chỉ số nào mà đơn vị định giá giá trị khu đất trống lên đến 1,6 tỷ đồng/ha”, ông Quynh - luật sư đại diện ông Khanh nói. Việc định giá này khiến nhiều người nhớ lại mức định giá tài sản cho vay lúc đầu của BIDV – Chi nhánh Tây Sài Gòn lên đến hơn 3 tỷ đồng/ha.

Có hay không đồng phạm?

Theo Cáo trạng của Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương ngày 24/06/2019 “Nguyễn Huy Hùng, Nguyễn Quang Lộc đã cấu kết với bà Hồ Thị Hiệp và Nguyễn Hồng Khanh thực hiện việc xử lý tài sản thế chấp trái với quy định…”. Kết luận vậy, nhưng trong lời khai của ông Khanh, ông Hùng và ông Lộc đều khẳng định hoàn toàn không quen biết nhau. Việc bà Hiệp và ông Khanh giao dịch với nhau là thông qua môi giới. “Họ không biết nhau thì không thể gọi là đồng phạm”, ông Quynh - Luật sư của Hãng Luật Hưng Yên nói. Ông cũng dẫn chứng khái niệm đồng phạm tại Điều 17, Bộ luật Hình sự “Đồng phạm là trường hợp có hai người trở lên cố ý thực hiện một tội phạm”.

Tại cơ quan điều tra, ông Nguyễn Huy Hùng khai nhận “Khi mua đất thì ông Khanh tìm hiểu đất qua ông Lộc và bà Hiệp chứ không gặp tôi, ông Khanh tìm hiểu như thế nào thì tôi không rõ” và “Trong những lần xử lý tài sản thế chấp vào những năm 2012, 2013, 2015 bà Hiệp làm đơn xin bán tài sản và trực tiếp đến gặp Lộc với tôi tại Ngân hàng để xin bán. Bà Hiệp nói cho tôi và Lộc biết bán với giá gấp đôi với giá trong đơn xin bán, còn người mua là ông Khanh, vợ ông Khanh hoặc em ông Khanh”.

Về phía lời khai ông Lộc khẳng định không bàn bạc hay thống nhất gì với ông Khanh, mà tất cả là do bà Hiệp trực tiếp giao dịch chuyển nhượng. Sau khi thỏa thuận bà Hiệp trực tiếp soạn thảo tờ trình đến Ngân hàng gặp Hùng và Lộc xin ký duyệt cho chuyển nhượng: “Lúc gặp ông Khanh, bà Hiệp có giới thiệu ông Khanh là người mua đất nên chúng tôi có chào hỏi nhau, nhưng chúng tôi không hề bàn bạc gì về việc mua bán đất. Việc soạn thảo hợp đồng 03 bên là do bà Hiệp soạn thảo và có trao đổi trước với tôi để thống nhất hình thức sau đó bà Hiệp gửi bản thảo qua mail của tôi” và “Hợp đồng 03 bên khi tôi ký thì bà Hiệp và ông Khanh đã ký sẵn vào, tôi không gặp ông Khanh khi ký hợp đồng”.

Từ lời khai của ông Hùng, ông Lộc, ai cũng hiểu rằng giữa ông Khanh (bên mua), bà Hiệp (bên bán), ông Hùng (bên quản lý tài sản), ông Lộc (bên quản lý tài sản) không hề quen biết nhau từ trước, vậy sao có thể cấu kết với nhau để ông Khanh mua tài sản thế chấp Ngân hàng với giá “bèo”.

Khu nhà xưởng và nhà ở trong khu đất.

Hơn nữa, việc định giá tài sản là do phía Ngân hàng BIDV- Chi nhánh Tây Sài Gòn thực hiện, ông Khanh không có quyền định giá tài sản. Giá mua tài sản này có sự thương lượng, thống nhất giữa bà Hiệp với ông Khanh. Thể hiện rõ qua việc bà Hiệp đưa ra giá 700.000.000 đồng/ha đất và ông Khanh trả giá còn 650.000.000 đồng/ha sau đó cả hai thống nhất đi đến giao dịch.Định giá tài sản để xác định hành vi vi phạm liệu có đúng?

Để xác định hành vi gây thất thoát “tài sản Nhà nước” trong giai đoạn 2012-2015, cơ quan điều tra xác định theo biên bản thẩm định giá năm 2018. Cụ thể đối với khu đất 53.200m2 ông Khanh mua với giá 3.371.000.000 đồng năm 2012, (trong đó gửi vào tài khoản 2 tỷ đồng, số còn lại là tiền mặt đưa trực tiếp cho bà Hiệp), giá thẩm định được xác định là 8.610.269.000 đồng, gây thất thoát 6.610.269.000 đồng. Tương tự, ở những lần xử lý tài sản 41.000m2 đất vào năm 2013 gây thất thoát 5.764.842.000 đồng, lần xử lý tài sản 52.242,2m2 đất năm 2015 gây thất thoát 13.950.753.000 đồng, lần xử lý tài sản với 2 diện tích đất 20.000m2 và 15.463m2 năm 2015 gây thất thoát 9.092.801.422 đồng. Tổng số tiền bị thất thoát là hơn 35 tỷ đồng.

Dựa trên những con số đó, cáo trạng cho rằng hành vi của ông Khanh gây thất thoát cho Nhà nước.

Cũng trong cáo trạng, nêu chứng thư định giá số 183 ngày 8/7/2013 của Công ty Cổ phần thẩm định giá Đông Á định giá quyền sử dụng đất T313553 và tài sản trên thửa 72 tờ bản đồ 43 của Công ty An Tây trị giá 25.688.087.000 đồng nhưng đến 2/3/2016 bán đấu giá cho ông Nguyễn Trung Kiên – Giám đốc Công ty TNHH CKXD Thiên Lộc Phát với giá 11.503.932.000 đồng.

Rõ ràng những con số khác nhau trong những lần thẩm định giá còn nhiều điểm băn khoăn. Vấn đề đặt ra, việc định giá và việc dựa vào kết quả định giá để xác định giá trị thiệt hại trong trường hợp này đã đúng hay chưa? Trong khi định giá một đằng bán đấu giá một nẻo như trường hợp trên.

Phiên tòa tạm hoãn, để lại trong dư luận những câu hỏi chưa có lời giải. Mỗi nơi định giá một kiểu, vậy giá trị thật sự của tài sản bà Hiệp đang thế chấp Ngân hàng là bao nhiêu? Dùng việc định giá tài sản để xác định hành vi vi phạm cũng như thiệt hại thì có đúng, trong khi việc định giá còn chưa biết đúng sai? Vậy số tiền hơn 35 tỷ đồng được cho là ông Nguyễn Hồng Khanh gây thất thoát có thật sự là một giá trị thật?