(Xây dựng) - Từ đầu năm 2020 đến nay, việc Đồng Nai điều chỉnh bảng giá đất mới đã khiến giá bất động sản tại Nhơn Trạch tăng cao, thiết lập mặt bằng giá mới.

Đất khu vực Nhơn Trạch đã có mặt bằng giá mới.

Giá bán tăng theo tiền sử dụng đất

Đầu năm 2020, Đồng Nai thông qua Nghị quyết về bảng giá đất 5 năm, giai đoạn 2020 - 2024. Trong đó, giá đất giai đoạn 2020 - 2024 tăng từ 1,5 - 4 lần so với giá đất giai đoạn trước. Tất cả dự án phải chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng bị “đội” vốn lên khá cao, do tiền sử dụng đất tăng vọt.

Khảo sát của phóng viên cho thấy, từ cuối năm 2020 đến nay, giá bất động sản tại huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai) đang có xu hướng tăng nhanh, tình hình giao dịch, mua - bán cũng sôi động trở lại. Đặc biệt, bất động sản tại những vị trí giáp ranh phía Thành phố Hồ Chí Minh đang có lợi thế tăng giá cao hơn, như khu vực sát phà Cát Lái, khu vực nằm trên tuyến cao tốc Long Thành - Dầu Giây, hoặc tại những khu vực đang có những công trình giao thông kết nối như nút giao thông 319 (Trần Phú) với cao tốc, Vành Đai 3 Thành phố Hồ Chí Minh…

Điển hình, giá đất mặt tiền đường Trần Phú, Lý Thái Tổ (đường 319 nối dài có điểm đầu tại ngã ba Bến Cam) đang được giao dịch với mức từ 130 - 160 triệu đồng/m2. Trong khi đó, đầu năm 2020, giá đất khu vực này chỉ khoảng 60 - 70 triệu đồng/m2, tức chỉ trong vòng hơn 1 năm đã tăng giá hơn 2 lần.

Một số dự án ở Nhơn Trạch cũng đang được rao bán với mức giá khá cao. Dự án Long Tân City, ngay mặt tiền đường Nguyễn Ái Quốc được bán với giá 24 triệu đồng/m2. Tương tự, khu dân cư Tiến Lộc Garden cũng đang có giá 25 - 27 triệu đồng/m2. Trong khi đó, quanh khu tái định cư Phước Thiền, giá đất khu vực này đã lên ngưỡng 30 - 35 triệu đồng/m2, trong khi vào tháng 10/2020, giá đất dự án này chỉ vào khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2, tức tăng khoảng 20 - 25%.

Dự án sơ cấp duy nhất có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 được ghi nhận là Long Hội Central Point. Mức giá chào bán dự kiến từ 19 triệu đồng/m2 được đánh giá là thấp hơn nhiều so với các dự án trong khu vực. Dự án này sở hữu 3 mặt tiền tiếp giáp giao thông hiện hữu (DT769, đường 35m, đường khu dân cư hiện hữu), đặc biệt tới đây khi nút giao thông 319 với cao tốc được thông xe (theo dự kiến của tỉnh Đồng Nai là trong Quý II/2021).

Theo phân tích của giới đầu tư, với giá đất hiện tại ở Nhơn Trạch, giá đất đền bù của dân ở vị trí tương đối đẹp khoảng 6 triệu đồng/m2. Sau khi chuyển đổi mục đích, đóng tiền sử dụng đất chi phí này sẽ đội thêm khoảng 4 triệu đồng/m2 nữa. Đặc biệt, với dự án, chủ đầu tư phải dành đất để làm đường, công viên, cây xanh… nên tối đa đất bán ra chỉ còn 50%. Như vậy, giá vốn của chủ đầu tư bỏ ra đã lên tới trên 20 triệu đồng/m2, chưa kể chi phí lãi vay, hạ tầng, pháp lý, bán hàng… Do đó, giá bán đất ở các dự án sau này chắc chắn phải cao hơn khoảng 30% so với con số 20 triệu đồng/m2.

Theo ông Ngô Quang Phúc – Tổng giám đốc Phú Đông Group, việc Đồng Nai điều chỉnh khung giá đất, điều chỉnh theo mức độ tăng giá của thị trường là hợp lý. Khi điều chỉnh khung giá đất tăng lên, kéo theo mặt bằng chung về giá đất cũng tăng lên. Chưa kể, việc tăng giá đất còn làm tăng giá đầu vào như giá mua đất, giải toả, đền bù… và thuế chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, từ đó làm cho giá thành đầu vào của chủ đầu tư tăng lên. Do vậy, việc bất động sản tăng theo mặt bằng điều chỉnh giá đất là phù hợp với thị trường.

Hạ tầng tạo sức bật cho Nhơn Trạch

Thực tế, Nhơn Trạch đang là nơi hội tụ nhiều công trình giao thông trọng điểm phía Nam. Điển hình như Sân bay quốc tế Long Thành đang được triển khai và đẩy mạnh xây dựng, việc lưu thông di chuyển từ Thành phố Hồ Chí Minh tới sân bay chắc chắn sẽ phải di chuyển chủ yếu qua Nhơn Trạch. Hay các tuyến đường kết nối tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành, đường Vành Đai 3, cầu Cát Lái… cũng đều đi qua Nhơn Trạch.

Bên cạnh đó, tuyến đường 319 sắp thông xe có thể kết nối thẳng vào khu công nghiệp Nhơn Trạch, khi đó khoảng cách di chuyển, thời gian di chuyển sẽ được rút ngắn lại. Tuyến đường này còn giải quyết được bài toán lưu thông trước mắt từ Thành phố Hồ Chí Minh về Nhơn Trạch mà không không cần phải đợi phà, không cần phải đợi cầu Cát Lái. Điều này làm động lực cho việc tăng giá đất các khu vực xung quanh khu công nghiệp Nhơn Trạch. Đây được xem là xu hướng tác động trực tiếp đến giá đất của Nhơn Trạch.

Bên cạnh đó, việc đấu nối đường Trần Phú vào cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh - Long Thành; mở rộng, hoàn chỉnh đường Tôn Đức Thắng 25B trong năm 2021; hoàn chỉnh đường Nguyễn Ái Quốc; mở rộng đường Nguyễn Hữu Cảnh… đang từng bước hoàn thiện hạ tầng Nhơn Trạch vốn đã được quy hoạch đồng bộ.

“Việc tăng giá đất cho thấy thị trường Nhơn Trạch đã bắt đầu được quan tâm trở lại, nhờ cú huých về hạ tầng tạo tính kết nối cực tốt giữa Nhơn Trạch và Thành phố Hồ Chí Minh. Đặc biệt, những thông tin về quy hoạch, về định hướng không gian phát triển vùng, mức độ gia tăng đô thị hóa, tiềm năng phát triển, gia tăng dân số cơ học… cũng giúp bất động sản Nhơn Trạch tăng giá mạnh mẽ”, ông Ngô Quang Phúc nhận định.

Cũng theo ông Phúc, dân số Nhơn Trạch đang còn ít, nhưng với sự kết nối giao thông ngày càng thuận tiện, dự đoán 5 năm tới, lượng người về đây ở sẽ tăng lên rất nhiều. Với xu hướng dịch chuyển qua Nhơn Trạch để sinh sống, giá trị thực của bất động sản khu vực này sẽ tiếp tục gia tăng mạnh trong thời gian tới.