(Xây dựng) – Mới đây, trong báo cáo ngành Bất động sản Khu công nghiệp, các chuyên gia của VNDIRECT nhận thấy các yếu tố tích cực hỗ trợ bất động sản Khu công nghiệp đang mờ nhạt, tới từ các thách thức dần xuất hiện trong 2023 - 2024. Theo đó, những thách thức đó sẽ dần định hình các xu hướng chuyển dịch mới cho năm sau.

Bất động sản Khu công nghiệp có nguy cơ gặp khó trong thời gian đến cuối năm (Ảnh minh họa).

Hai trung tâm Khu công nghiệp đều cùng có chung kịch bản

Thị trường miền Nam tiếp tục chứng kiến một quý khan hiếm nguồn cung mới khi không có dự án mới nào đi vào hoạt động trong Quý I/2023. Tổng diện tích đất Khu công nghiệp tăng 5,3% so với cùng kỳ và không đổi so với quý trước ở mức khoảng 41.950ha, trong đó 66,6% là diện tích cho thuê, khoảng 27.950ha (+13,2% so với cùng kỳ).

Với nhu cầu cao trong khi nguồn cung mới thiếu hụt, 5 tỉnh/thành phố công nghiệp trọng điểm miền Nam đều chia sẻ chung một kịch bản: Xu hướng tăng ở cả giá thuê và tỷ lệ lấp đầy. Theo đó, giá thuê trung bình và tỷ lệ lấp đầy tăng lần lượt 21,8% so với cùng kỳ lên 185 USD/m2/thời hạn thuê và 0,5 điểm % so với cùng kỳ lên 87%. Đồng Nai tiếp tục duy trì vị trí dẫn đầu về tăng trưởng giá thuê trong quý I/2023, tăng 2,2% so với quý trước và 24,8% so với cùng kỳ lên 183 USD/m2/thời hạn thuê.

Mảng nhà kho tại thị trường miền Nam chào đón lượng lớn nguồn cungmới hiện đại trong quý I/2023, khoảng 164 triệu m2 đến từ việc ra mắt một số dự án như BWID Tân Đông Hiệp B và SLP Park Long Xuyên. Tổng nguồn cung nhà kho tăng 33,2% so với cùng kỳ lên 4,04 triệu m2, trong đó 49,5% là nguồn cung hiện đại. BW Industrial Development (BWID) và Mapletree tiếp tục duy trì vị trí dẫn đầu, lần lượt chiếm 37% và 21% tổng nguồn cung. Top 3 thị phần theo tỉnh thành đến từ Bình Dương, Đồng Nai và Thành phố Hồ Chí Minh với tỷ trọng nguồn cung hiện đại và truyền thống tương đối đồng đều.

Mảng nhà xưởng xây sẵn tại thị trường miền Nam chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ với hơn 0,21 triệu m2 nguồn cung mới trong quý I/2023, nâng tổng nguồn cung lên khoảng 5,02 triệu m2. Đồng Nai và Bình Dương đóng góp nhiều nhất vào nguồn cung mới trong quý I/2023, lần lượt chiếm 45% và 32%. Mặc dù lượng lớn nguồn cung mới được đưa vào hoạt động trong quý I/2023, nhưng giá thuê nhà xưởng xây sẵn trung bình không đổi so với quý trước ở mức 4,75 USD/m2/tháng và tỷ lệ lấp đầy giảm 0,8 điểm % xuống còn 82,4%. Tại thị trường miền Bắc tiếp tục cho thấy hiệu quả cao, sau mức tăng ấn tượng trong quý IV/2022, không có nguồn cung mới nào được đưa vào hoạt động trong quý I/2023. Tổng diện tích đất tăng 6,5% so với cùng kỳ và không đổi so với quý trước ở mức 16.915 ha. Tổng diện tích cho thuê ổn định ở mức 11.923ha, chiếm 70,5% tổng diện tích đất. Hải Phòng vẫn giữ vững vị trí dẫn đầu thị trường miền Bắc, chiếm 29,1% tổng diện tích đất.

Tương tự miền Nam, thiếu hụt nguồn cung mới đã thúc đẩy tình hình hoạt động của tất cả các tỉnh thành miền Bắc. Trong khi tỷ lệ lấp đầy trung bình tiếp tục cải thiện với mức tăng 1 điểm % sv quý trước và 0,3 điểm % so với cùng kỳ lên 80%, giá thuê trung bình tăng lên mức cao mới ở mức 131 USD/m2/thời hạn thuê (+10,6% svck). VNDIRECT nhận thấy Hưng Yên là điểm sáng với mức tăng giá thuê cao nhất khoảng 16% so với cùng kỳ lên 117 USD/m2/thời hạn thuê trong quý I/2023 trong 5 tỉnh/thành phố công nghiệp trọng điểm phía Bắc.

Với thị trường nhà kho, VNDIRECT thấy rằng tất cả nguồn cung nhà kho mới trong quý I/2023 đều đến từ nguồn cung hiện đại. Thị trường chào đón khoảng 131 triệu m2 tại miền Bắc với các dự án đáng chú ý như Vietlog, Logis United và SLP Nam Sơn Hạp Lĩnh, dẫn đến tổng nguồn cung nhà kho (khoảng 1,63 triệu m2) tăng 40,3% so với cùng kỳ vào cuối quý I/2023. Các nhà phát triển đang dần thể hiện cam kết về công nghệ cao, môi trường xanh trong các dự án mới, góp phần nâng cao chất lượng nguồn cung hiện đại miền Bắc.

Với nhà xưởng xây sẵn tại thị trường miền Bắc, tổng nguồn cung tăng 4,6% so với cùng kỳ lên 2,37 triệu m2 nhờ dự án SLP Park Yên Phong đi vào hoạt động, đóng góp khoảng 0,068 triệu m2. Giá thuê trung bình tăng 2,9% so với cùng kỳ lên 4,85 USD/m2/tháng. Với chỉ 1 dự án được bổ sung trong quý I/2023, Bắc Ninh tiếp tục củng cố vị trí dẫn đầu tại thị trường miền Bắc, chiếm 38% tổng nguồn cung.

Triển vọng 2023-2024: Những thách thức ngày càng lộ diện

Dòng vốn FDI vào Việt Nam suy yếu trong quý I/2023 do các kế hoạch đầu tư mới và mở rộng sản xuất bị ảnh hưởng trong bối cảnh kinh tế toàn cầu gặp nhiều bất ổn, bao gồm tăng trưởng toàn cầu chậm lại, lạm phát cao đè nặng lên chi tiêu của người tiêu dùng và thanh khoản thị trường tài chính thắt chặt do FED tăng lãi suất.

Các chuyên gia của VNDIRECT nhận thấy sự phát triển của ngành xe điện và bán dẫn sẽ định hình bối cảnh đầu tư tại ASEAN. Do tiềm năng về thu hút vốn đầu tư FDI của hai ngành này trong các năm tới tiếp tục tăng cao, các nước trong khu vực đã tích cực đẩy mạnh hút vốn FDI cho sản xuất xe điện, bao gồm cả sản xuất pin, đồng thời khuyến khích người tiêu dùng sử dụng xe điện. Tuy nhiên, Việt Nam đang chậm hơn so với các nước khác trong xu hướng này, khiến cho Việt Nam có thể bị giảm sức hấp dẫn trong việc thu hút dòng vốn FDI.

Hiện nay, Việt Nam đang sử dụng ưu đãi thuế quan như một công cụ đòn bẩy tài chính để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Việt Nam hiện đang đưa ra ưu đãi thuế quan ở mức 10% - 17%. Trong một số trường hợp đặc biệt, mức thuế ưu đãi có thể ở mức 5% - 9%. Tuy nhiên các chuyên gia của VNDIRECT cho rằng việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu sẽ tạo ra một số thách thức đối với việc thu hút FDI và chậm hơn các nước cạnh tranh trong khu vực.

Từ những phân tích và lý giải, các chuyên gia cho biết thị trường bất động sản Khu công nghiệp sẽ trải qua khoảng thời gian khó khăn trong việc triển khai dự án mới, dẫn tới khan hiếm nguồn cung cho tới cuối năm 2023.

Với thị trường miền Nam, sau khi bùng nổ nguồn cung trong nửa đầu năm 2022 đã không có nguồn cung mới nào được đưa vào hoạt động. VNDIRECT cho rằng thị trường miền Nam sẽ trải qua giai đoạn khó khăn để triển khai dự án mới trong năm 2023. Sau đó, nguồn cung mới cho giai đoạn 2024-2027 cũng khá hạn chế, khoảng 1.388ha. Một số dự án đáng chú ý trong tương lai chủ yếu đến từ các nhà phát triển KCN lớn như KCN Cây Trường (BCM sở hữu) và KCN Nam Tân Uyên mở rộng (NTC sở hữu).

Với thị trường miền Bắc, Mặc dù có nhiều dự án đang chờ được phê duyệt, tuy nhiên VNDIRECT cho rằng tình trạng thiếu nguồn cung mới tại thị trường miền Bắc sẽ kéo dài ít nhất cho tới hết năm 2023, sau đó khoảng 3.757ha đất Khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2024-2026, với nguồn cung lớn nhất đến từ Hải Phòng, Vĩnh Phúc và Bắc Ninh.