Không ít người mua bất động sản nghỉ dưỡng gặp vấn đề về vận hành dự án khi hợp tác với chủ đầu tư, đặc biệt là sự thiếu minh bạch tại các dự án condotel.

Sau sự tăng trưởng mạnh mẽ trong 5 năm qua về cả nguồn cung và cầu, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đang tạm chững lại do tác động của dịch bệnh và một số vấn đề liên quan đến pháp lý.

Theo đánh giá của ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương, không ít dự án nghỉ dưỡng tại Việt Nam đang tồn đọng các vấn đề liên quan đến vận hành, thậm chí trước khi dịch Covid-19 diễn ra.

"Rất nhiều dự án có hiệu suất hoạt động thấp hơn khả năng có thể đạt được. Nguyên nhân đến từ khả năng trao đổi thông tin kém hiệu quả giữa người sở hữu bất động sản và đội ngũ quản lý hoặc với đơn vị điều hành khách sạn. Sự yếu kém trong minh bạch thông tin và thiếu tin tưởng giữa đôi bên là yếu tố ảnh hưởng đến hiệu suất hoạt động và gia tăng giá trị của khách sạn", ông Mauro Gasparotti nhận định.

Một dự án bất động sản nghỉ dưỡng 5 sao tại Hồ Tràm, Bà Rịa - Vũng Tàu. Ảnh: Quỳnh Danh.

Theo chuyên gia của Savills, quá trình vận hành các dự án bất động sản nghỉ dưỡng thường phát sinh 3 vấn đề.

Thứ nhất, chủ sở hữu bất động sản ít có thời gian và kinh nghiệm để giám sát thường xuyên hoạt động và vận hành dự án.

Thứ hai, khả năng trao đổi thông tin kém hiệu quả và thiếu tin tưởng giữa chủ nhà và đơn vị điều hành, quản lý.

Thứ ba là sự thiếu minh bạch trong hoạt động vận hành của các dự án condotel.

Đánh giá về xu hướng bán tháo, cắt lỗ các khách sạn trong giai đoạn gần đây, ông Mauro cho rằng xu hướng này chủ yếu diễn ra ở các phân khúc từ 3 sao trở xuống với những giao dịch nhỏ, các khách sạn kinh doanh hộ gia đình...

Riêng với các khách sạn 4-5 sao, mặc dù nhiều đơn vị đang kinh doanh lỗ, vẫn chưa có sự bán tháo với mức giá quá thấp.

"Thị trường trong năm nay có ít giao dịch hơn so với 2019 do tác động của dịch bệnh khiến rất khó định giá các tài sản trên thị trường. Một số giao dịch đang trong giai đoạn thương lượng giá từ trước đó cũng bị hoãn lại. Tuy nhiên, xu hướng bán tháo khách sạn 4-5 sao cũng có khả năng xảy ra trong giai đoạn 2021-2022 với lượng giao dịch tăng cao nếu dịch bệnh không được kiểm soát tốt", ông Mauro phân tích.

Bình luận về vấn đề này, chuyên gia trong ngành cho rằng ngay cả khi các khách sạn đang được rao bán hàng loạt cũng không chắc chủ sở hữu đang định giá tài sản với giá trị thực của nó. Ngoài ra, với các khách sạn có chất lượng tốt thì chủ sở hữu sẽ khó chấp nhận giá bán thấp.

Hiện nay, các chủ đầu tư lớn cũng đang được ngân hàng hỗ trợ với nhiều biện pháp khác nhau như tái cơ cấu nợ, giãn nợ... để giúp doanh nghiệp gồng gánh qua giai đoạn khó khăn của nên kinh tế.

Mặc dù vậy, ông Mauro cũng cho biết hiện nay nhiều khách sạn ở TP.HCM đang có công suất dưới 10%. Các khách sạn ở ven biển, khu nghỉ dưỡng trong thời gian này sẽ có hoạt động kinh doanh khả quan hơn so với các khách sạn trong trung tâm thành phố lớn.

"Việc duy trì công suất tối thiểu để đảm bảo hoạt động kinh doanh của khách sạn còn phụ thuộc vào các dịch vụ khác như nhà hàng, quán bar... Tuy nhiên, mức công suất trung bình cần đạt để duy trì trong thời gian tới là khoảng 35%", ông đánh giá thêm.

Theo dữ liệu của Savills Việt Nam, trong 7 tháng đầu năm, công suất cho thuê của hai thị trường khách sạn tại Hà Nội là 36%, giảm 45% so với cùng kỳ năm trước, chỉ số này thị trường TP.HCM là 27%, giảm 42% so với cùng kỳ năm trước. Giá phòng khách sạn tại 2 thị trường này cũng giảm 8-13 USD/phòng theo năm.