(Xây dựng) – Theo đánh giá của các luật sư, toàn bộ quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ngay tình, hợp pháp, thế nhưng Tòa án nhân dân huyện Yên Thế lại cho rằng, hợp đồng này là vô hiệu. Điều này đã khiến người dân bức xúc và nghi ngờ về sự khách quan, công tâm trong giải quyết vụ việc.

Một trong những mảnh đất đang bị phong tỏa theo quyết định của tòa án.

Diễn biến vụ việc

Trong đơn thư gửi Báo điện tử Xây dựng, bà Nguyễn Thị Thân cho biết, ngày 15/3/2016, vợ chồng bà Nguyễn Ánh Dương và ông Lý Công Bằng có vay của vợ chồng bà số tiền 700.000.000đ (bảy trăm triệu đồng chẵn), hẹn sau 02 tháng sẽ trả. Đến tháng 8/2018, do không có tiền trả theo hẹn, ông Bằng, bà Dương đã đồng ý bán 02 thửa đất tại thôn Hồ Tiến, xã Hương Vĩ, huyện Yên Thế, Bắc Giang cho vợ chồng bà Thân. Tuy nhiên, do 02 thửa đất vẫn đang thế chấp tại ngân hàng, gia đình bà Nguyễn Thị Thân đã thay mặt gia đình bà Dương trả nợ ngân hàng để lấy sổ đỏ ra và khấu trừ hết số tiền nợ 700 triệu đã vay từ năm 2016.

“Sau khi thỏa thuận với nhau xong, do đất đang được thế chấp tại ngân hàng, chúng tôi đã cùng đến gặp và trình bày để phía ngân hàng cho phép gia đình ông Bằng, bà Dương bán đất cho chúng tôi với điều kiện tiền bán đất phải được chuyển để trả ngân hàng gồm cả gốc và lãi của khoản vay. Ngân hàng là bên nhận thế chấp đã chấp thuận, Giám đốc Ngân hàng đã ký và xác nhận ngày 26/10/2018, chúng tôi đã dùng tiền của gia đình trả Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn chi nhánh Bố Hạ số tiền 710.000.000đ (bảy trăm mười triệu đồng). Ngân hàng đã làm thủ tục giải chấp và đã lấy sổ đỏ để làm các thủ tục sang tên sổ đỏ cho vợ chồng chúng tôi; giữa các bên và ngân hàng thỏa thuận xong không có tranh chấp gì”, nội dung đơn thư nêu rõ.

Sau khi giải chấp xong, cùng ngày 26/10/2018, các bên đã tới UBND xã Hương Vĩ lập hợp đồng chuyển nhượng 02 lô đất, hợp đồng được đóng dấu và ký xác nhận của Chủ tịch UBND xã Hương Vĩ.

Đến ngày 02/11/2018, hợp đồng chuyển nhượng của các bên đã được Văn phòng công chứng Quang Minh thuộc huyện Lạng Giang công chứng. Sau đó gia đình bà Thân tiến hành làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì lại được ông Bằng cho biết, nhận được văn bản Tòa án huyện Yên Thế đề ngày 01/11/2018, phong tỏa tài sản là mảnh đất tờ bản đồ số 34 (91m2) do gia đình ông Bằng có nợ bà Nguyễn Thị Tuyết và bà Nguyễn Thị Lư.

Tiếp đó, tháng 4/2019, bà Thân nhận được Thông báo số 224/TB-THADS đề ngày 09/04/2019 của Cơ quan thi hành án dân sự huyện Yên Thế về việc cưỡng chế, kê biên, xử lý tài sản để thi hành án và quyết định số 17/QĐ-CCTHADS đề ngày 09/04/2019 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Yên Thế. Nội dung các văn bản này thể hiện việc Cơ quan thi hành án dân sự huyện Yên Thế kê biên, cưỡng chế 2 thửa đất số 218 và 242 mà gia đình bà đã nhận chuyển nhượng.

Trao đổi với phóng viên Báo điện tử Xây dựng, bà Nguyễn Thị Thân cho biết: “Tôi được cơ quan thi hành án thông báo đã kê biên để đảm bảo việc trả khoản nợ của gia đình ông Bằng với khoản nợ của chị Nguyễn Thị Tuyết và Nguyễn Thị Lư. Cán bộ cơ quan thi hành án dân sự huyện Yên Thế cũng đã gặp và hướng dẫn nếu không nhất trí, chúng tôi có quyền khởi kiện ra tòa đề nghị giải quyết.

Sau đó, ngày 24/4/2019, gia đình tôi đã làm đơn khởi kiện ra tòa thì lại nhận được thông báo trả lại đơn khởi kiện với lý do “người khởi kiện không có quyền khởi kiện”, tòa án giải thích chúng tôi không có quyền khởi kiện cơ quan thi hành án mà phải khởi kiện gia đình ông Bằng”.

Cũng theo bà Thân, bà Nguyễn Thị Lư đã khởi kiện gia đình ông Bằng từ ngày 27/08/2018, tuy nhiên hồ sơ vụ án lại không có tài liệu thể hiện thời điểm bà Lư nộp đơn khởi kiện, thời điểm tòa thụ lý đơn kiện. Vậy nhưng không hiểu vì sao ngày 30/10/2018, Tòa án nhân dân huyện Yên Thế vẫn áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa thửa đất số 242, diện tích 91,2m2?

Có hay không việc tuyên vô hiệu “theo cảm tính”?

Ngày 15/01/2021, sau hơn hai năm kể từ khi hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng đất, Tòa án nhân dân huyện Yên Thế đã đưa ra phán quyết: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 26/10/2018 (bản viết tay) và bản công chứng ngày 2/11/2018 giữa ông Thiệp, bà Thân với ông bà Bằng, Dương đối với 02 thửa đất (tờ bản đồ số 34 và thửa đất 242) ở thôn Hốt Hồ, xã Hương Vĩ, huyện Yên Thế là giao dịch dân sự vô hiệu.

Gia đình chị Thân đang rất bức xúc trước phán quyết của tòa sơ thẩm.

Trao đổi về vấn đề này, luật sư Trần Văn An – Trưởng văn phòng luật sư Dân An cho rằng, các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu được pháp luật quy định rất cụ thể. Tuy nhiên, giao dịch của ông Thiệp, bà Thân và ông bà Bằng, Dương không thuộc bất kỳ trường hợp vô hiệu nào theo quy định của luật. Tại thời điểm thực hiện chuyển nhượng, tài sản chuyển nhượng không thuộc trường hợp bị cấm hoặc bị hạn chế giao dịch theo quy định của luật.

Cụ thể, ngày 26/10/2018 các bên thực hiện chuyển nhượng thì ngày 30/10 và 01/11 Tòa án mới có quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Do vậy, tại thời điểm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Thiệp, bà Thân với ông bà Bằng, Dương, tài sản chuyển nhượng (02 thửa đất) không thuộc trường hợp bị cấm hoặc hạn chế giao dịch theo quy định của pháp luật.

Thực tế, sau khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng, gia đình bà Thân đã chủ động đến Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Thế để đăng ký chuyển đổi quyền sử dụng đất. Dù chưa hoàn thành thủ tục này (do quyết định phong tỏa của tòa án) nhưng hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên vẫn là giao dịch hợp pháp và được pháp luật bảo vệ. Theo khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”.

Điều 167 Luật Đất đai 2013 về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất quy định việc công chứng, chứng thực được thực hiện như sau: “Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Như vậy hợp đồng chuyển nhượng nêu trên đã được chứng thực, sau đó được công chứng. Trong khi đó, theo quy định hợp đồng này chỉ cần có chứng thực hoặc công chứng là đáp ứng yêu cầu của pháp luật.

Cũng theo luật sư Trần Văn An, tại thời điểm chứng thực hợp đồng 02 thửa đất trên chưa bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của tòa án; thời điểm công chứng thì dù đã có áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của tòa án nhưng quyết định này chưa được công bố trên hệ thống UCHI theo quy định của pháp luật và cơ quan công chứng không được thông báo việc hạn chế chuyển nhượng.

Còn theo luật sư Nguyễn Minh Cường – Trưởng văn phòng luật sư Nguyễn Cường và cộng sự (Hà Nội), tòa sơ thẩm đã không giải quyết đúng yêu cầu của nguyên đơn là yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông bà Thiệp, Thân và ông bà Bằng, Dương là hợp pháp và đề nghị của nguyên đơn được tiếp tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. “Tòa án nhân dân huyện Yên Thế đã không xem xét đúng những vấn đề bản chất của vụ kiện ?”- luật sư Cường nói.

Đối với căn cứ mà Tòa án nhân dân huyện Yên Thế đưa ra là khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai quy định: “Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”, luật sư Nguyễn Minh Cường cho rằng: “Kể cả trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên “chưa có hiệu lực” do chưa đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai nhưng không có nghĩa là hợp đồng đó không có hiệu lực và bị vô hiệu. Việc tòa án tuyên vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng của các bên là không có căn cứ, xâm phạm nghiêm trọng đến quyền, lợi ích của nguyên đơn”.

Ngoài ra, tòa sơ thẩm đã không chính xác khi xác định người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vụ việc này. Cụ thể, bà Tuyết và bà Lư không liên quan đến 02 thửa đất mà chỉ liên quan đến tiền vay nợ của một vụ án khác. Hai thửa đất vốn là tài sản đảm bảo tiền vay của Ngân hàng Nông nghiệp huyện Yên Thế, sau đó chuyển nhượng cho ông Thiệp, bà Thân và không hề liên quan đến bà Tuyết, bà Lư.

Không chỉ vậy, tòa sơ thẩm còn giải quyết vượt quá yêu cầu của người có quyền lợi liên quan. Cụ thể, bà Tuyết và bà Lư chỉ yêu cầu tòa tuyên vô hiệu đối với hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng 02 thửa đất đã được Văn phòng công chứng Quang Minh công chứng cùng 02 văn bản công chứng (số 2104 và 2105/2018 quyển số 01/TP/CC/HĐGL ngày 2/11/2018), nhưng trong bản án sơ thẩm tòa đã tuyên vô hiệu đối với cả hợp đồng viết tay ngày 26/10/2018 được UBND xã Hương Vĩ xác nhận. Điều này trái với quy định tại Điều 124, Bộ luật dân sự 2015 bởi vì khi các bên xác lập giao dịch giả tạo về số tiền giao dịch thì giao dịch giả tạo vô hiệu còn giao dịch bị che dấu vẫn có hiệu lực pháp luật.

“Tòa xử tuyên cả hai văn bản chuyển nhượng vô hiệu là trái pháp luật” – luật sư Cường đánh giá.

Cũng theo luật sư Nguyễn Minh Cường, ngay cả trường hợp hai bên viết tay để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì giao dịch đó vẫn có hiệu lực khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015. Cụ thể: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Như vậy, đối chiếu với hợp đồng chuyển nhượng nêu trên, các bên đã hoàn tất việc giao nhận tiền (100% số tiền) và tài sản nên kể cả hợp đồng đó không cần phải công chứng, chứng thực thì vẫn có hiệu lực”.

Hiện tại, vụ việc đã được Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang thụ lý sau khi có kháng cáo của nguyên đơn. Người dân đang mong mỏi từ phiên tòa phúc thẩm một phán quyết thực sự tuân thủ các quy định pháp luật, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của công dân.