(Xây dựng) - Chiều 03/8, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì Hội nghị trực tuyến đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ và đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản.

Thủ tướng đề nghị các đại biểu đưa ra nhiệm vụ, giải pháp để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và thúc đẩy thị trường bất động sản (Ảnh: VGP/Nhật Bắc).

Cùng dự Hội nghị tại trụ sở Văn phòng Chính phủ có các Phó Thủ tướng: Lê Minh Khái, Trần Hồng Hà; đại diện lãnh đạo các Bộ, ban, ngành, cơ quan Trung ương; lãnh đạo các hiệp hội, doanh nghiệp bất động sản, ngân hàng thương mại, các chuyên gia kinh tế.

Hội nghị đánh giá tình hình, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản (Ảnh: VGP/Nhật Bắc).

Phát biểu khai mạc Hội nghị, Thủ tướng Phạm Minh Chính nêu rõ, thông điệp của Hội nghị là chung tay tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để thị trường bất động sản phát triển ổn định, an toàn, lành mạnh, bền vững.

Trong 7 tháng vừa qua của năm 2023, mặc dù gặp rất nhiều khó khăn, thách thức do tác động từ bên ngoài và nội tại bên trong, nhưng dưới sự lãnh đạo của Đảng, sự vào cuộ của cả hệ thống chính trị, sự đồng tình, ủng hộ của người dân và doanh nghiệp, sự hỗ trợ của bạn bè, đối tác quốc tế, tình hình kinh tế - xã hội vẫn đạt được các kết quả cơ bản: Kinh tế vĩ mô tiếp tục ổn định, lạm phát tiếp tục xu hướng giảm dần, các cân đối lớn được bảo đảm, kinh tế tiếp tục tăng trưởng. Trong kết quả chung về kinh tế xã hội có đóng góp rất quan trọng của lĩnh vực bất động sản.

Thủ tướng chia sẻ và cảm ơn sự nỗ lực, cố gắng của các chủ thể liên quan trong phát triển thị trường bất động sản. Theo Thủ tướng, cũng như các lĩnh vực kinh tế - xã hội khác, thị trường bất động sản có lúc thuận lợi và lúc khó khăn, các doanh nghiệp có lúc lãi và có lúc lỗ, nhưng điều quan trọng nhất là chúng ta cần phát hiện kịp thời các vấn đề nổi lên, các khó khăn, vướng mắc, đánh giá đúng nguyên nhân, đưa ra mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp phù hợp, triển khai quyết liệt, hiệu quả.

Tiếp theo Hội nghị trực tuyến toàn quốc ngày 17/2, để tiếp tục triển khai thực hiện các giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản đã được Chính phủ ban hành thời gian qua, Chính phủ tổ chức Hội nghị trực tuyến đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết số 33 và đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản.

Thủ tướng nêu rõ, một hoặc hai hội nghị không thể giải quyết được hết tất cả những vấn đề đặt ra, trong đó có những vấn đề đã kéo dài hàng chục năm không thể xử lý trong "một sớm một chiều". Song tinh thần là rõ đến đâu xử lý đến đó, khó khăn ở đâu tháo gỡ ở đó, khó khăn ở cấp nào thì cấp đó giải quyết, các chủ thể có liên quan (các cơ quan quản lý, các địa phương, các Bộ, các ngành, các doanh nghiệp, khách hàng và người dân có nhu cầu mua bán bất động sản) cùng nhau chung tay giải quyết, đề cao trách nhiệm mỗi chủ thể vì sự phát triển của đất nước, vì lợi ích chung, hài hòa lợi ích, rủi ro chia sẻ, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Thủ tướng đề nghị các đại biểu cùng phân tích, đánh giá khách quan, trung thực tình hình thực hiện Nghị quyết 33 của Chính phủ và thị trường bất động sản hiện nay; phân tích kỹ nguyên nhân, nhất là nguyên nhân chủ quan, từ đó đưa ra nhiệm vụ, giải pháp để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và thúc đẩy thị trường bất động sản, tập trung vào các vấn đề liên quan tới pháp lý, nguồn vốn, quy hoạch, tài chính, ngân hàng, thủ tục hành chính, phân cấp, phân quyền…

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh trình bày Báo cáo tóm tắt tình hình triển khai thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ (Ảnh: VGP/Nhật Bắc).

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh trình bày Báo cáo tóm tắt tình hình triển khai thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Hội nghị được kết nối trực tuyến đến trụ sở UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, trong quý II/2023, nguồn cung bất động sản, nhà ở vẫn hạn chế hoàn thành có 07 dự án với 2.424 căn (852 căn hộ; 1.572 căn nhà ở riêng lẻ), số lượng dự án chỉ bằng khoảng 50% so với quý I/2023 và bằng khoảng 29.17% so với quý II/2022, việc triển khai bị chậm hoặc bị dừng hẳn do nhiều dự án gặp khó khăn vướng mắc về pháp lý, về nguồn vốn…

Về lượng giao dịch bất động sản, theo tổng hợp số liệu từ Sở Xây dựng các địa phương có báo cáo (58/63 tỉnh), trong quý II/2023 có 96.977 giao dịch thành công, trong đó: Lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ: có 29.725 giao dịch thành công và bằng khoảng 75,61% so với quý I/2023, bằng khoảng 43,03% so với quý II/2022; lượng giao dịch chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền với 67.525 giao dịch thành công và bằng khoảng 99,98% so với quý I/2023, bằng khoảng 31,57% so với quý II/2022.

Về giá giao dịch bất động sản, trong quý II/ 2023 giá giao dịch chung cư mới ở một số thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh được đánh giá là có những khu vực tăng dù thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại; giá bán bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục có xu hướng giảm, tuy nhiên mức độ giảm không nhiều như thời điểm cuối năm trước do các chi phí vốn hiện nay vẫn ở mức cao; giá bán của phân khúc biệt thự, đất nền dự án ở nhiều địa phương trong quý tiếp tục có xu hướng giảm khoảng 2% đến 5% so với quý trước (cá biệt có dự án sản phẩm liền kề shophouse của dựng án được rao bán giảm khoảng 10-15% số với giá gốc).

Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, những vấn đề khó khăn, vướng mắc về mặt thể chế, pháp luật liên quan đến việc đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản thuộc thẩm quyền giải quyết của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các Bộ, ngành, đã được tháo gỡ thông qua việc ban hành các Nghị định của Chính phủ và các Thông tư của các Bộ.

Tuy nhiên, một số khó khăn, vướng mắc về mặt thể chế, pháp luật thuộc quy định của Luật đang được Chính phủ đề xuất tháo gỡ trong dự thảo các luật trình Quốc hội xem xét thông qua trong thời gian tới như: Tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về vấn đề đất đai trong các quy định của Luật Đất đai hiện hành (về: Phương pháp xác định giá đất; tính tiền sử dụng đất; bảng giá đất; khu giá đất; giải phóng mặt bằng…) trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Ngoài ra, việc tháo gỡ khó khăn về phát triển nhà ở xã hội trong các quy định của Luật Nhà ở hiện hành (về: việc quy hoạch, bố trí quỹ đất làm nhà ở xã hội; việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; ưu đãi và trách nhiệm của chủ đầu tư; đối tượng và điều kiện được thụ hưởng chính sách; việc xác định giá bán/cho thuê/cho thuê mua; thủ tục hành chính trong quá trình đầu tư, mua – bán, quản lý nhà ở xã hội…) trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Bên cạnh đó là các lĩnh vực tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về đất ở - đất khác khi chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại theo pháp luật về đầu tư trong dự án thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về cải tạo trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Trong thời gian vừa qua, Bộ Xây dựng, Tổ công tác đã làm việc trực tiếp với nhiều địa phương, đồng thời tiếp nhận các văn bản, kiến nghị của các địa phương, doanh nghiệp, hiệp hội, người dân. Theo đó, Bộ Xây dựng, Tổ công tác đã rà soát, xử lý theo thẩm quyền, đồng thời đã có văn bản chỉ đạo các Bộ, ngành, địa phương giải quyết tháo gỡ khó khăn, vướng mắc theo chức năng, nhiệm vụ được giao đối với các khó khăn, vướng mắc của các dự án mà Tổ công tác nhận được.

Qua tổng hợp, nghiên cứu, xem xét các văn bản báo cáo khó khăn, vướng mắc và kiến nghị của địa phương, doanh nghiệp, hiệp hội và người dân gửi đến cho thấy hầu hết các khó khăn, vướng mắc thuộc thẩm quyền giải quyết của các địa phương. Nguyên nhân chủ yếu do địa phương hiểu và áp dụng pháp luật chưa đầy đủ, chưa đúng...

Hiện tại các địa phương đều đã đang tích cực tập trung giải quyết tháo gỡ khó khăn, vướng mắc nhưng chưa có kết quả cụ thể do quá trình triển khai thực hiện nhiều dự án kéo dài, pháp luật qua các thời kỳ có nhiều thay đổi, dẫn đến nhiều khó khăn, vướng mắc rất khó tháo gỡ; một số cán bộ, công chức, cơ quan, đơn vị thực thi pháp luật có tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý dẫn đến đùn đẩy, né tránh, giải quyết trậm, không dám đề xuất, không dám quyết định.

Như đã nêu ở trên, Bộ Xây dựng đã có nhiều văn bản đôn đốc, hướng dẫn các địa phương tập trung thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Các địa phương cũng đã đang tích cực tập trung triển khai phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân theo Đề án đã được Chính phủ giao và hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Đến nay, đã hoàn thành 41 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với quy mô khoảng 19.516 căn.

Các địa phương cũng đã đang công bố danh mục dự án đủ điều kiện để các ngân hàng làm cơ sở triển khai Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi.

Thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục phối hợp chặt chẽ với Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn các địa phương triển khai có hiệu quả Đề án xây dựng 01 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, về nguồn vốn tín dụng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã chỉ đạo các ngân hàng thực hiện cơ cấu lại thời hạn trả nợ cho khách hàng; nhiều lần hạ lãi suất điều hành, đồng thời chỉ đạo các ngân hàng tăng cường tiết kiệm chi phí qua đó từ đầu năm đến nay lãi suất cho vay đã hạ từ 0,5-2% và cơ bản mặt bằng lãi suất đã ổn định. Tuy nhiên, các doanh nghiệp phản ánh lãi suất cho vay vẫn còn cao và còn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận, vay vốn từ các tổ chức tín dụng.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cho biết, Bộ Tài chính đã có nhiều văn bản chỉ đạo doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu tập trung nguồn lực thanh toán nợ trái phiếu, bảo đảm quyền lợi của các nhà đầu tư.

Tuy nhiên thời gian qua, một số doanh nghiệp bất động sản đã phát hành một lượng trái phiếu rất lớn (hàng ngàn tỷ đồng) và có hạn trả nợ vào năm 2023 , trong khi doanh nghiệp đang gặp rất nhiều khó khăn về dòng để trả nợ. Đây là khó khăn, áp lực rất lớn cho các doanh nghiệp này trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cho biết, trong thời gian tới sẽ tiếp tục tập trung triển khai hoàn thành các nhiệm vụ, giải pháp đã được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ giao. Trong đó, tập trung thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội (theo Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 03/4/2023 của Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà), giải ngân vốn đầu tư công và các nguồn vốn cho vay ưu đãi để tạo động lực, sức lan tỏa, thúc đẩy hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Đào Minh Tú báo cáo tại Hội nghị (Ảnh: VGP/Nhật Bắc).

Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Đào Minh Tú báo cáo kết quả triển khai các giải pháp nhằm cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế, góp phần tháo gỡ thúc đẩy thị trường bất động sản; kết quả triển khai Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng; các khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện và đề xuất một số giải pháp.

Theo Phó Thống đốc Đào Minh Tú, thị trường bất động sản có vai trò hết sức quan trọng và có mối liên hệ với nhiều ngành sản xuất. Trong năm 2022, thị trường bất động sản đã có nhiều biến động và gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, tập trung chủ yếu vào một số vấn đề như: Quy định pháp luật về đất đai, về quy hoạch, về đầu tư, về xây dựng, về nhà ở và trình tự, thủ tục đầu tư dự án; tình trạng mất cân đối cung-cầu sản phẩm bất động sản, dư thừa nguồn cung cao cấp trong khi thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ và khó khăn về nguồn vốn. Trong đó, vướng mắc chủ yếu, cốt lõi là về vấn đề pháp lý.

Trước những khó khăn của thị trường, kể từ cuối năm 2022 và đặc biệt trong 6 tháng đầu năm vừa qua, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các Bộ, ngành đã triển khai nhiều giải pháp. Thủ tướng Chính phủ đã thành lập Tổ Công tác về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp; thành lập Đoàn công tác của thành viên Chính phủ tại các địa phương. Nhiều văn bản đã được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành như Nghị quyết số 33/NQ-CP và nhiều văn bản khác.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, lĩnh vực bất động sản trong quý II/2023 đã từng bước được tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc nhưng vẫn có mức tăng trưởng thấp hơn so với cùng kỳ năm 2022, đồng thời còn nhiều khó khăn thách thức, cụ thể như về thể chế, về pháp lý của các dự án, nguồn vốn tín dụng, trái phiếu… và việc tổ chức, triển khai, thực thi của địa phương.

Về tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản rất đa dạng như nguồn vốn FDI, vốn huy động trên thị trường quốc tế thông qua việc phát hành trái phiếu hoặc vay các tổ chức nước ngoài, nguồn vốn huy động từ thị trường chứng khoán, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp và nguồn vốn tự có, tự tích lũy của các tổ chức, cá nhân, trong đó vốn tín dụng cũng là một trong những nguồn vốn có đóng góp lớn đối với thị trường bất động sản. Triển khai chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã chủ động, kịp thời điều chỉnh chính sách, ban hành và triển khai đồng bộ, tối ưu các công cụ và giải pháp tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp tiếp cận vốn tín dụng, góp phần tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Cụ thể một số các nội dung đã được triển khai trong thời gian vừa qua như sau:

Về điều hành lãi suất, Ngân hàng Nhà nước đã liên tục điều chỉnh giảm 04 lần các mức lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước trong 6 tháng đầu năm với mức giảm 0,5-2,0%/năm cho các loại trong bối cảnh mặt bằng lãi suất thế giới tiếp tục tăng cao và neo ở mức cao; điều đó tạo điều kiện cho Tổ chức tín dụng tiếp cận nguồn vốn từ Ngân hàng Nhà nước với chi phí thấp hơn, qua đó có điều kiện giảm lãi suất cho vay để hỗ trợ khách hàng.

Qua sự chỉ đạo quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã cùng với các ngân hàng thương mại cũng đã trao đổi cũng như tìm nhiều giải pháp để giảm chi phí và các ngân hàng thương mại cũng đã giảm lãi suất, đến nay, mức lãi suất trung bình giảm của ngân hàng thương mại giảm từ 1,5 – 2% tùy theo từng loại. Nhiều ngân hàng có những khoản vay ưu tiên, ưu đãi.

Về điều hành tín dụng, ngay từ đầu năm, NHNN đã định hướng tăng trưởng tín dụng cả năm 2023 khoảng 14-15% (cao hơn tăng trưởng các năm trước), có điều chỉnh phù hợp với diễn biến, tình hình thực tế. Trên cơ sở đó, ngay đầu năm, Ngân hàng Nhà nước đã phân bổ chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cho từng Tổ chức tín dụng. Đầu tháng 7 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh tăng hầu như toàn bộ các chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2023 cho các Tổ chức tính dụng với mức giao toàn hệ thống khoảng 14% giao cho tất cả các tổ chức tín dụng. Thanh khoản hiện nay của các tổ chức tín dụng rất dồi dào.

Về triển khai Chương trình 120.000 tỷ đồng, đến nay, có 09 UBND tỉnh gửi văn bản công bố danh mục dự án tham gia Chương trình tới Ngân hàng Nhà nước với 23 dự án và 01 UBND tỉnh công bố trên Cổng thông tin điện tử (Phú Thọ) với 03 dự án; tổng nhu cầu vay vốn của 26 dự án này là khoảng 12,8 nghìn tỷ đồng. Ngày 16/6/2023, Ngân hàng BIDV đã ký hợp đồng tín dụng tài trợ 01 dự án nhà ở xã hội tại tỉnh Phú Thọ tham gia chương trình với số tiền cấp tín dụng khoảng 95 tỷ đồng và đã giải ngân 20,5 tỷ đồng. Ngân hàng Agribank cũng đã cấp tín dụng đối với 01 dự án với số tiền cam kết cấp tín dụng là 950 tỷ đồng, dự kiến giải ngân trong quý III. Đồng thời hiện nay, các Ngân hàng thương mại đang chủ động tiếp cận với khoảng 16 dự án thuộc danh mục được công bố.

Quan điểm của Ngân hàng Nhà nước là bám sát các chỉ đạo của Nhà nước, Chính phủ, hướng đến việc hỗ trợ cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững theo hướng phục vụ đa số người dân, đặc biệt là người có nhu cầu nhà ở thực, hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá, trục lợi.

Đối với lĩnh vực bất động sản, Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục chỉ đạo Tổ chức tín dụng ưu tiên cấp tín dụng cho các dự án có hiệu quả, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư; hướng tín dụng vào đáp ứng các nhu cầu thiết thực của người dân về nhà ở. Đồng thời, tiếp tục kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của cổ đông của Tổ chức tín dụng…

Tiếp tục chỉ đạo các Ngân hàng thương mại triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng từ nguồn vốn của các ngân hàng thương mại theo đúng chỉ đạo của Chính phủ...

Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước kiến nghị, đề xuất UBND các tỉnh, thành phố khẩn trương công bố danh mục các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư, trong đó, các dự án được công bố phải đảm bảo đúng theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Công văn số 1551/BXD-QLN cả về nội dung và hình thức công bố tránh tình trạng như thời gian qua công bố dự án rất nhiều nhưng tỉ lệ giải ngân lại chưa được nhiều.

Bộ Xây dựng tổng hợp, thông báo danh mục những dự án đủ điều kiện thuận lợi cho các Ngân hàng thương mại tra cứu, xem xét cho vay theo đúng quy định (trên cơ sở danh mục do UBND tỉnh công bố).

Các bộ, ngành rà soát, sửa đổi hoặc trình cấp có thẩm quyền sửa đổi các văn bản pháp luật liên quan đến vướng mắc hiện nay trong vấn đề pháp lý.

Có giải pháp hiệu quả thúc đẩy phát triển, thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản để giảm bớt áp lực đối với tín dụng ngắn hạn của ngân hàng cho thị trường bất động sản.

Cuối cùng, chúng tôi kiến nghị chính các doanh nghiệp, các Tập đoàn bất động sản cũng phải khẩn trương cơ cấu lại sản phẩm của mình, khẩn trương cơ cấu lại nguồn hàng, cơ cấu các nguồn lực, vấn đề vốn, vấn đề thị trường, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay và cũng phải chia sẻ với những khó khăn của các lĩnh vực khác trong nền kinh tế. Không chỉ riêng bất động sản khó khăn mà các lĩnh vực khác cũng rất khó khăn.

Ông Lê Tự Minh, Chủ tịch Công ty CP đầu tư IMG (Ảnh: VGP/Nhật Bắc)

Ông Lê Tự Minh, Chủ tịch Công ty CP đầu tư IIM cho rằng: Bản chất của việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản mà Chính phủ đang quan tâm nằm ở 3 vấn đề.

Thứ nhất là chống đầu cơ đất. Hiện nay, việc đầu cơ đất và lũng đoạn thị trường BĐS đang ảnh hưởng tới nền kinh tế Việt Nam. Người dân mua đất chờ thời cơ tăng giá, khiến một bộ phận lực lượng sản xuất "nằm ngủ" không phát huy tác dụng, rất phí phạm.

Kinh nghiệm của các nước là dùng thuế để điều chỉnh sự đầu cơ. Chúng tôi có dự án ở Australia, mỗi năm chúng tôi phải nộp thuế đất 2%. Giá đất là do cơ quan thuế định giá hằng năm một cách độc lập. Mỗi năm, chúng tôi phải đóng thuế đất 700.000-800.000 đô la khi chưa thực hiện dự án. Năm nay, chính quyền địa phương quyết định tăng mức thuế này lên 4%, rất cao.

Nếu Việt Nam thực hiện chính sách này thì chỉ có những người thật sự làm dự án mới dám giữ đất và khi giữ đất thì phải làm dự án rất nhanh. Biện pháp này không chỉ chống đầu cơ đất mà còn giúp cho Bộ Tài chính có một nguồn thu lớn.

Chúng tôi kiến nghị Ban soạn thảo Luật Đất đai bổ sung và áp dụng mức thuế 2% thuế đất hằng năm và áp dụng thuế luỹ tiến khi các khu đất không đưa vào kinh doanh, không sinh lời, giống như nước ngoài đang thực hiện.

Thứ hai, chúng tôi cảm ơn NHNN đã có những biện pháp kịp thời để bình ổn thị trường BĐS, tuy nhiên việc tăng lãi suất nên có thời hạn và có định lượng.

Đã đến lúc giảm lãi suất trung hạn xuống dưới 10% vì với lãi suất trung hạn trên 10% thì không có nền kinh tế nào khoẻ mạnh. Các nước phát triển áp dụng lãi suất trung hạn từ 3-5%.

Hiện nay, lãi suất trung hạn ở Việt Nam cao, 5-6 tháng trước khoảng 12-14%, các doanh nghiệp không muốn vay, không dám vay và khách hàng mất niền tin vào thị trường BĐS, họ dồn tiền cho lĩnh vực khác.

Kiến nghị, nên hạ lãi suất trung hạn xoay quanh 8,5% cộng trừ như 2 năm trước đây, để Việt Nam tiếp tục là một con rồng của châu Á.

Quy định biên độ 12 tháng dưới 3%, vì biên độ trên 3% của 12 tháng thì các doanh nghiệp sẽ rất khó khăn.

Nên có biện pháp không cho hoặc hạn chế các doanh nghiệp BĐS tham gia ngân hàng và ngược lại vì các doanh nghiệp tham gia cả 2 lĩnh vực này huy động vốn xã hội chủ yếu cho chính doanh nghiệp mình và ít có tác dụng với xã hội, thậm chí tạo nên những tài phiệt lũng đoạn nền kinh tế.

Thứ ba, tháo gỡ vướng mắc pháp lý và xử lý hành chính. Khó khăn nhất hiện nay của các doanh nghiệp BĐS là pháp lý chứ không phải vấn đề ngân hàng. Pháp lý có sự chồng chéo, cùng 1 vấn đề, 1 quy định nhưng nhiều cách hiểu, cấp thực thi không thực hiện và không dám làm, chủ yếu là cấp địa phương. "Lệ làng" ở nhiều nơi rất to, không làm cũng không sao và các doanh nghiệp rất cơ cực.

Ở doanh nghiệp, chúng tôi giao việc kèm deadline, cán bộ sai deadline mà không có lý do chính đáng, không được cấp trên đồng ý điều chỉnh thì sẽ bị phạt hoặc chuyển công tác. Tuy nhiên cán bộ nhà nước có chậm hoặc không làm cũng không sao. Chúng ta hiểu rõ, thất thoát do chậm trễ tiến độ lớn hơn thất thoát do tham ô.

Kiến nghị, nhanh chóng hoàn thiện hệ thống pháp lý để cán bộ yên tâm làm việc. Cần có Nghị định rõ ràng về việc phân quyền và trách nhiệm của các cấp, trong đó quy định rõ: nội dung hoàn thành, thời gian hoàn thành, trách nhiệm nếu để quá hạn.

Lãnh đạo IMG cũng đề nghị Bộ KH&ĐT cho phép các doanh nghiệp Việt Nam được áp dụng Điều 44.3 Luật Đầu tư và Điều 126 Luật Đất đai, kéo dài thời hạn thuê đất hoặc cho doanh nghiệp được trả tiền đất 70 năm để các khu công nghiệp có đủ độ dài của thời hạn, đủ sức hấp dẫn đối tác thuê đất. Việc này vừa đúng luật vừa tăng thêm nguồn thu cho địa phương.

Ông Nguyễn Đình Trung - Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Corp (Ảnh: VGP/Nhật Bắc).

Ông Nguyễn Đình Trung - Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Corp cho biết: Nghị quyết 33 của Chính phủ đã đi vào thực tế , doanh nghiệp chúng tôi rất cảm ơn Thủ tướng và Tổ công tác đã có những chương trình giúp cho doanh nghiệp chúng tôi trong thời gian khó khăn vừa qua. Tuy nhiên có một số vấn đề chúng tôi xin kiến nghị ở đây để làm sao thúc đẩy nhanh hơn.

Thứ nhất, một dự án phát triển đến được giai đoạn có giấy phép xây dựng để thi công mới tạo ra công ăn việc làm, tạo ra đơn đặt hàng cho hàng trăm ngành nghề liên quan. Trong khi thực tiễn hiện nay quy trình thủ tục để có được giấy phép xây dựng chưa đảm bảo vì nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan. Chúng tôi mong rằng các cơ quan, ban, ngành từ Chính phủ đến các tỉnh, thành có giải pháp hỗ trợ đặt mục tiêu doanh nghiệp được cấp phép xây dựng để đưa dự án vào triển khai.

Thứ hai, hiện chủ đầu tư được tiếp cận vốn vay ngân hàng khi đã hoàn tất thủ tục đất đai và thủ tục xây dựng dự án, do tình trạng pháp lý khó khăn thì những quy định về tiếp cận vốn sẽ là tạo khó khăn trong công tác tiếp cận vốn vay ngân hàng thực hiện dự án theo quy định.

Chúng tôi kiến nghị, trong ngắn hạn Ngân hàng cần điều chỉnh điều kiện cho vay linh hoạt theo từng giai đoạn như dự án có chấp thuận chủ trương đầu tư thì có thể được phép tiếp cận vốn vay. Những vấn đề này giúp doanh nghiệp, ngân hàng, người tiêu dùng luân chuyển dòng tiền, tạo thành khoản... tạo ra công ăn việc làm, tăng chi tiêu của người dân.

Thứ ba, liên quan đến mục tiêu chung tay tạo ra 1 triệu căn nhà ở xã hội (NƠXH) vào năm 2030 như Tập đoàn Hưng Thịnh cũng đã đăng ký tham gia. Có một vấn đề chúng tôi đề xuất: Cần phải cho phép người mua NƠXH được phép chuyển nhượng bất động sản của mình tự do; trường hợp này có thể quy định bên nhận chuyển nhượng lại phải nộp thêm khoản tiền tương ứng phần giá trị tiền sử dụng đất nhưng người sử dụng tài sản có thể trong hoàn cảnh khó khăn họ bán được bất động sản để lo cho gia đình mình và Nhà nước có thể thu ngay được tiền mà do họ chuyển nhượng tương đương giá trị sử dụng đất.

Thứ tư, hiện các dự án bất động sản đang tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư; đây là phương án tốt nhất cho đến hiện nay, trong đó việc áp dụng chỉ số CPI trong tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư là hợp lý. Tuy nhiên nhiều địa phương không áp dụng chỉ số CPI của địa phương mà áp dụng theo CPI quốc gia. Quan điểm của nhiều chuyên gia cần áp dụng CPI của địa phương nhằm phản ánh đúng tăng trưởng và tình trạng kinh tế của địa phương, tránh tình trạng giá bất động sản ở một số nơi cao. Cuối cùng, chúng tôi kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng nên tính tới giải pháp sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hay còn gợi là phương pháp hệ số K) như nhiều chuyên gia và Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đã kiến nghị. Với phương pháp này, doanh nghiệp có thể tính toán được tiền sử dụng đất mình phải đóng trước khi quyết định đầu tư và hợp tác đầu tư. Nhà nước không khó khăn trong việc định giá đất. Và khi áp dụng phương pháp hệ số K, để đảm bảo nguồn thu ngân sách và hài hoà lợi ích: Người dân - Nhà nước - Doanh nghiệp, chúng tôi kiến nghị tăng thuế TNDN của ngành nghề kinh doanh bất động sản lên từ 20% tăng lên 28-30% dưới mức thuế khai thác tài nguyên quý hiếm hiện là 32-50%. Khoản thuế này đánh trực tiếp vào lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản chứ ko phải ở chi phí đầu vào mà người tiêu dùng phải gánh. Điều này góp phần tạo thuận lợi cho đại đa số người dân tiếp cận nhà với giá hợp lý. Doanh nghiệp bất động sản có thể đạt lợi nhuận thấp hơn, nhưng mọi việc sẽ thuận lợi, góp phần bài toán giải quyết việc làm, đóng góp vào dòng chảy phát triển kinh tế đất nước. Một lần nữa, chúng tôi trân trọng cảm ơn Thủ tướng Chính phủ, các Bộ, ban, ngành và các địa phương đã có những biện pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản thời gian vừa qua.

Ông Bùi Thành Nhơn - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn địa ốc Nova (Novaland) (Ảnh: VGP/Nhật Bắc).

Phát biểu tại Hội nghị, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn địa ốc Nova (Novaland) Bùi Thành Nhơn gửi lời cảm ơn Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã quan tâm, lắng nghe, thấu hiểu và chỉ đạo quyết liệt để tháo gỡ khó khăn cho cộng đồng doanh nghiệp.

Đặc biệt kể từ sau hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường Bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững ngày 17/02/2023, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 33 và nhiều thông tư, nghị định, công điện hướng dẫn tháo gỡ vướng mắc khó khăn.

Nghị quyết 33 của Chính phủ ban hành ngày 11/03/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Đây là một quyết sách chiến lược, kịp thời, thể hiện sự điều hành sáng suốt, quyết liệt của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, một Chính phủ năng động vì dân.

Trong bối cảnh các doanh nghiệp bị bào mòn do dịch bệnh, do lạm phát, do bất ổn toàn cầu, Nghị quyết 33 của Chính phủ ban hành như một nguồn oxy quý báu đúng thời điểm, giúp cộng đồng doanh nghiệp không rơi vào bất ổn, kịp thời ngăn chặn nhiều hệ lụy xấu ảnh hưởng đến nguồn lực tài chính, đến đà phát triển của quốc gia, đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp và an sinh xã hội.

Chủ tịch Novaland gửi lời cảm ơn chân thành đến Thủ tướng Phạm Minh Chính, đến Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà, đến Tổ công tác được thành lập theo Quyết định số 1435 của Thủ tướng Chính Phủ, đến các Bộ, ban ngành đã rất công tâm, tận tình và vô cùng trách nhiệm giúp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã gọi điện trực tiếp đến lãnh đạo của từng địa phương, đến doanh nghiệp; lắng nghe báo cáo chi tiết về tiến độ tháo gỡ và những vấn đề còn tồn tại, những khó khăn còn vướng mắc.

Ông Bùi Thành Nhơn cũng gửi lời cảm ơn đến Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã nhận sự ủy quyền của Thủ tướng đã ban hành nhiều văn bản chỉ đạo quyết liệt, gửi các đoàn công tác về các dự án vướng mắc và Phó Thủ tướng đã trực tiếp về các địa phương để nghe báo cáo và trực tiếp hướng dẫn giải quyết kịp thời.

Cho đến nay, các dự án của Novaland căn bản đã có hướng giải quyết cụ thể và đang trong tiến trình tháo gỡ. Các dự án tại Bà Rịa Vũng Tàu hầu hết đã được Lãnh đạo tỉnh phê duyệt giải quyết. Các dự án tại Thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình thuận đã được Tổ Công tác và các bộ ban ngành tận tình hướng dẫn và địa phương đang tập trung tháo gỡ.

Hiện nay, tình hình kinh tế thế giới đã dần hồi phục, rất nhiều quốc gia đã đề ra các biện pháp phát triển đột phá để bù đắp và khẩn trương lấy lại nhịp độ phát triển sau suy thoái trì trệ trong những năm bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi lạm phát và dịch bệnh.

Cộng đồng doanh nghiệp Việt vô cùng biết ơn sự chỉ đạo đúng đắn của Đảng, của Quốc hội và sự điều hành năng động, sâu sát của Chính phủ. Đồng thời doanh nghiệp luôn ý thức được trách nhiệm của mình cố gắng bật lên để góp phần phát triển đất nước.

Với lòng nhiệt huyết muốn được chung tay cùng Chính phủ góp phần đưa Việt Nam trở thành một quốc gia phát triển vào năm 2045, Tập đoàn Novaland xin được kiến nghị Chính phủ:

Thứ nhất, đẩy nhanh hơn nửa tiến độ tháo gỡ triệt để các vướng mắc về pháp lý cho toàn bộ các dự án trên cả nước trong thời gian nhất định ngắn nhất trên nền tảng pháp luật nhất quán thông suốt từ Địa phương - Chính phủ - Quốc hội.

Thứ hai, làm rõ hơn Kết luận số 14-KL/TW ngày 22/9/2021 của Ban Chấp hành Trung ương về chủ trương khuyến khích và bảo vệ cán bộ để cán bộ địa phương có cơ sở pháp lý rõ ràng, nhằm an tâm quyết liệt hơn nữa trong việc tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, sáng tạo đột phá góp phần cho một nước Việt Nam phát triển.

Thứ ba, tăng cường xây dựng bảo đảm pháp lý cho kinh tế tư nhân yên tâm phát triển. Không hình sự hoá kinh tế trên cơ sở ban hành các văn bản pháp lý. Bảo vệ quyền tài sản của doanh nghiệp tư nhân và quyền lợi ích của doanh nhân theo quy định của pháp luật.

Thứ tư, tăng cường hỗ trợ chính sách để kinh tế tư nhân phát triển bền vững nhằm nâng cao tỷ trọng đóng góp của kinh tế tư nhân trong nền kinh tế. Không phân biệt doanh nghiệp tư nhân và doanh nghiệp nhà nước. Nâng cao năng lực cạnh tranh, hỗ trợ doanh nghiệp Việt vươn tầm quốc tế.

Thứ năm, có chính sách khuyến khích hỗ trợ, đặc biệt cho các doanh nghiệp phải trực tiếp làm hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội tại các dự án ở những vùng khó khăn, các doanh nghiệp áp dụng công nghệ cao, đô thị xanh giúp giảm phát thải, giúp phát triển địa phương tạo ra nhiều công ăn việc làm, nâng cao đời sống người dân; góp phần vào an sinh xã hội.

Ông Đặng Minh Trường - Chủ tịch HĐQT Sun Group (Ảnh: VGP/Nhật Bắc).

Chủ tịch HĐQT Sun Group Đặng Minh Trường cho biết: Sự ra đời của Nghị quyết số 33/NQ-CP thực sự cần thiết và đã đi vào cuộc sống.

Chúng tôi đánh giá cao Nghị định số 10/2023/NĐ-CP và số 35/2023/NĐ-CP. Nghị định số 10/2023/NĐ-CP đã tháo gỡ được rất nhiều pháp lý liên quan đến các công trình xây dựng gắn với đất sử dụng vào mục đích thương mại, cụ thể ở đây là các condotel, biệt thự nghỉ dưỡng. Nghị định số 35/NĐ-CP bổ sung một số điều thuộc lĩnh vực quản lý của Bộ Xây dựng đã tăng cường phân cấp thẩm quyền cho UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong thẩm định báo cáo khả thi, quyền thẩm định thiết kế xây dựng… Do đó rút ngắn rất nhiều các thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng.

Đối với doanh nghiệp Sun Group, chúng tôi tập trung vào lĩnh vực bất động sản du lịch. Chúng tôi thấy có 2 chính sách của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ có tác động rất tích cực:

Thứ nhất là Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xuất cảnh, nhập cảnh của công dân Việt Nam và Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam mới được thông qua, ngày 15/8 mới có hiệu lực. Tuy nhiên, do công tác truyền thông, rất nhiều đối tác, cơ sở lưu trú đã dự đoán tăng trưởng của du lịch trong 5 tháng cuối năm rất cao. Bảy tháng đầu năm chúng ta đón khoảng 6,6 triệu lượt khách quốc tế, khoảng 83% kế hoạch 8 triệu lượt khách.

Thứ hai là việc khởi công, khánh thành một loạt hệ thống hạ tầng giao thông kết nối các vùng du lịch. Điều này tạo lực đẩy, thúc đẩy phát triển bất động sản, các ngành dịch vụ, thương mại. Vừa rồi tôi đến Phan Thiết, hầu như các khách sạn, nhà hàng kín chỗ vào những dịp cuối tuần. Đấy là tín hiệu rất vui cho bất động sản du lịch và du lịch nói chung.

Chúng tôi có 3 đề xuất sau đây:

Thứ nhất, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ tiếp tục nghiên cứu và mở rộng danh sách được miễn thị thực cho các thị trường như châu Âu, Ấn Độ.

Thứ hai, Bộ Giao thông vận tải thúc đẩy, tăng cường cấp thêm các slot chuyến bay quốc tế để đưa khách thị trường trọng điểm về Việt Nam.

Thứ ba, tiếp tục tăng cường phân cấp thẩm quyền hơn nữa hoặc kiến nghị Quốc hội phân cấp thẩm quyền đối với các lĩnh vực, thí điểm ở một số địa phương về chuyển đổi mục đích sử dụng đất lúa, đất rừng trong lĩnh vực xây dựng, phân cấp thẩm quyền về thiết kế cơ sở, điều chỉnh quy hoạch cục bộ… và tiếp tục thực hiện các thủ tục hành chính về đầu tư, cấp phép đối với lĩnh vực bất động sản.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Toàn Cầu GP.Invest (Ảnh: VGP/Nhật Bắc).

Chủ tịch Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Toàn Cầu GP.Invest Nguyễn Quốc Hiệp phát biểu: Các doanh nghiệp bất động sản đều thấy rõ tác động to lớn của các biện pháp đồng bộ quyết liệt của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, từ việc giãn nợ trái phiếu, tháo gỡ thể chế, nguồn vốn, định giá , quy hoạch, lãi suất ngân hàng… Tiêu biểu là các vấn đề đưa ra trong Nghị quyết 33.

Tác động cụ thể của các chính sách, biện pháp đó đã giúp thị trường bất động sản bớt ảm đạm hơn. Nhiều chủ đầu tư đã có tín hiệu phục hồi, mặc dù số doanh nghiệp bất động sản phải giải thể hoặc ngừng hoạt động vẫn còn lớn. Điều quan trọng là việc triển khai Nghị quyết 33 đã cởi bỏ được tâm lý e ngại, mất niềm tin của thị trường.

Đối với Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Toàn Cầu GP.Invest, những chỉ đạo cụ thể của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và Tổ công tác của Thủ tướng đã có những tác động cụ thể, ảnh hưởng trực tiếp đến những chuyển biến tích cực của dự án Palm Manor ở Việt Trì, Phú Thọ. Dự án này được khởi động cấp giấy chứng nhận đầu tư từ năm 2013 với quy mô 58 ha nhưng những vướng mắc về giải phóng mặt bằng kéo dài trong nhiều năm khiến dự án mới triển khai được một phần nhỏ. Tuy nhiên, từ tháng 5/2023, với sự chỉ đạo quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ, các Bộ, ngành cùng với Nghị quyết 33, đến ngày 4/6/2023, lãnh đạo UBND tỉnh Phú Thọ đã quyết liệt thông báo các biện pháp cụ thể để đẩy nhanh tiến độ dự án theo đúng quy định của pháp luật, giao đất từng phần để chủ đầu tư chủ động hơn trong tổ chức thi công. Đặc biệt, tỉnh đã có yêu cầu cụ thể với Sở Tư pháp để thống nhất biện pháp giải quyết việc đền bù cho các hộ sử dụng đất nhưng chủ đứng tên sử dụng đất đã mất. Những quyết định cụ thể, xử lý dứt khoát của các cơ quan địa phương đã tạo đà cho dự án Palm Manor Việt Trì chuyển động tích cực và khả năng đầu năm 2024 sẽ có sản phẩm cung cấp cho thị trường. Không riêng dự án ở Phú Thọ mà các dự án của GP.Invest ở Lạng Sơn, Thái Nguyên, Hải Dương… cũng đều có sự chuyển động tích cực do cách làm dứt khoát, rõ ràng của các cấp chính quyền.

Từ những kết quả chuyển biến đó, chúng tôi xin mạnh dạn đề xuất một số kiến nghị sau:

Thứ nhất, kiến nghị Tổ công tác của Thủ tướng yêu cầu các tỉnh thống kê báo cáo 3 tháng/lần các dự án còn tồn đọng vướng mắc không giải quyết được trong thời hạn quá 5 năm và đề xuất cách xử lý.

Thứ hai, các luật liên quan đến thị trường bất động sản dự kiến được Quốc hội thông qua vào tháng 10/2023 và có hiệu lực từ năm 2024. Như vậy sẽ có hàng loạt dự án đang triển khai thủ tục đầu tư từ 2022 và 2023 sẽ chịu tác động của những thay đổi về pháp lý. Vì vậy, cần quan tâm đến vấn đề chuyển tiếp các dự án giữa Luật cũ và Luật mới.

Thứ ba, đối với vấn đề cải tạo chung cư cũ và nhà ở xã hội, vừa qua Chính phủ đã có Nghị định 69 nhưng để các chủ đầu tư thực sự vào cuộc được, chúng tôi kiến nghị tiếp tục hướng dẫn cụ thể đồng bộ hơn theo hướng tập trung vào một đầu mối thống nhất ở các thành phố, ví dụ như Sở Xây dựng, để triển khai một số dự án rồi nhân rộng. Về nhà ở xã hội, cần rà soát lại quy chế cho người mua nhà và chủ đầu tư trong các quy định pháp lý hiện hành để tránh cách hiểu không rõ ràng về câu chữ. Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Bộ Xây dựng nên thống nhất trong việc giao quỹ đất làm nhà ở xã hội cho các địa phương để kêu gọi các chủ đầu tư; đồng thời có tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đối với các dự án này để tăng tính hấp dẫn.

Thứ tư, trong Nghị quyết 33 có giao Bộ Xây dựng trình Chính phủ ban hành Nghị định quy định về quy trình, trình tự, thủ tục triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở khu đô thị. Rất mong Nghị định này sớm được ban hành để chuẩn hóa các bước và đơn giản hóa thủ tục cho các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở thương mại khu đô thị.

GS.TS Hoàng Văn Cường – Đại biểu Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân.

Qua 1 năm, Thủ tướng và Chính phủ đã trực tiếp chủ trì 2 hội nghị toàn quốc về bất động sản, cho thấy Chính phủ đánh giá rất đúng vai trò quan trọng của bất động sản đối với nền kinh tế.

Ngay sau hội nghị trước, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 33, ban hành nhiều Chỉ thị và thành lập Đoàn công tác của Chính phủ do trực tiếp Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đi thị sát tại các địa phương.

Tôi rất ấn tượng về sự chỉ đạo quyết liệt, có thời hạn, giải quyết công việc cụ thể của Chính phủ, đặc biệt có những chính sách tháo gỡ như gói tín dụng 120 nghìn tỷ, Đề án 1 triệu nhà ở xã hội… và giải pháp rất kịp thời cho thị trường trái phiếu đang gặp khó khăn.

Nếu nhìn vào các con số giao dịch bất động sản trên thị trường mà đánh giá kết quả thị trường thì không thoả đáng bởi lẽ, thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với nền kinh tế, nhưng luôn lạc hậu hơn so với nền kinh tế. Khi kinh tế tăng trưởng thì thúc đẩy thị trường bất động sản, khi thị trường bất động sản tăng trưởng thì tạo điều kiện cho nền kinh tế phát triển. Vì vậy, trong giai đoạn hiện nay, khi nền kinh tế còn đang trầm lắng thì không thể nói thị trường bất động sản sôi động, nếu lúc này thị trường bất động sản sôi động, tăng trưởng nóng thì thị trường này đang có vấn đề.

Tại thời điểm tháng 2/2023 tổ chức hội nghị toàn quốc về bất động sản, thị trường bất động sản đang đứng trước nguy cơ sụp đổ, rất nhiều doanh nghiệp có tên tuổi gặp khó khăn, nhiều dự án dở dang, nhiều doanh nghiệp trên bờ phá sản…

Thế nhưng, tới thời điểm này, với những hành động của Chính phủ từ những nghị quyết kịp thời, diện mạo của thị trường bất động sản hoàn toàn thay đổi. Chi tiết thể hiện rõ ràng nhất là chứng khoán - chỉ số đánh giá nhạy cảm nhất, nhiều mã bất động sản đứng đầu danh sách.

Tuy nhiên, hiện nay thị trường vẫn còn nhiều khó khăn, phân khúc NƠXH rất thấp. Trong tương lai, nếu không có biện pháp tăng nguồn cung kịp thời thì sẽ có thể xảy ra cơn sốt không đáng có. Chính vì vậy, cần thúc đẩy tăng nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung ở thị trường đang có thanh khoản, đó là nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Để phát triển được phân khúc này, tôi nghĩ chính sách của gói 120 nghìn tỷ cần phải đáp ứng được về cả thời hạn cho vay, mức lãi suất, thậm chí có thể dùng thêm một phần hỗ trợ từ ngân sách cho lãi suất đối với lãi suất của phân khúc nhà ở xã hội.

Đối với vấn đề tăng nguồn cung cho thị trường, phải giải quyết vấn đề vướng mắc của những dự án đầu tư, đặc biệt là dự án bất động sản.

Vừa qua, chúng ta có đề cập nhiều vấn đề định giá, phải có phương pháp để xác định được giá cao hơn thì lựa chọn. Cần thay đổi quan niệm, đây không phải là hoán đất mà vấn đề là chọn và giao cho nhà đầu tư nào để phát triển dự án tốt nhất, khi phát triển dự án tốt rồi thì giá trị bất động sản tăng lên. Vì vậy, không nên quá quan tâm giá đầu vào mà bỏ qua giá đầu ra và thu thuế.

Thứ ba, Chính phủ cần vận hành một nghị quyết về quy trình xử lý vướng mắc trong khung luật pháp, bằng cách được phép lựa chọn và áp dụng linh hoạt các quy định đúng luật làm sao phù hợp nhất, áp dụng đúng thực tế nhu cầu cao nhất trên nguyên tắc công khai, minh bạch, không có vụ lợi… Như vậy, sẽ không còn tình trạng cán bộ "ngồi chờ" mà phát huy được tính năng động, sáng tạo của cán bộ.

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV và Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia.

Đây là hội nghị rất quan trọng, vừa nhằm đánh giá tổng thể lại thị trường bất động sản và việc triển khai thực hiện các cơ chế, chính sách liên quan đến thị trường bất động sản, xây dựng, đất đai và vốn, trong đó có Nghị quyết 33 nêu trên. Đồng thời, Hội nghị có thể tạo cú huých mới cho thị trường bất động sản phục hồi nhanh hơn, an toàn và bền vững hơn trong thời gian tới.

Có thể nói thị trường bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất (về tài chính, nhất là trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, về giao dịch bất động sản, về tháo gỡ các vướng mắc chính đối với các dự án bất động sản); thị trường đang dần phục hồi từ tháng 5/2023 đến nay; quý II tốt hơn quý I (tăng 7 điểm % về lượng giao dịch bất động sản nhà ở); các Khu công nghiệp có tỷ lệ lấp đầy hiện nay khoảng 76%. Theo đánh giá của nhà đầu tư, giá cổ phiếu bất động sản tăng 18% và giá cổ phiếu doanh nghiệp xây dựng tăng 39%...;

Nếu cần lượng hóa, có thể hình dung đâu đó khoảng 30-50% khó khăn, vướng mắc chính, số dự án bất động sản vướng mắc về pháp lý, thủ tục đã được tháo gỡ, tùy vào mỗi địa phương.

Tuy nhiên, sự phục hồi còn chậm, nhiều khó khăn, vướng mắc chưa được tháo gỡ kịp thời (gồm cả khâu định giá đất, tính tiền thuê đất…), sức cầu yếu (nhất là vay để mua nhà, sửa nhà, bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng…) và phát hành trái phiếu doanh nghiệ còn khó khăn (do niềm tin, cầu đầu tư theo hướng an toàn hơn…).

Tôi xin lồng ghép vướng mắc và kiến nghị với nhau vì từ vướng mắc mới ra kiến nghị:

Thứ nhất, các Bộ, ban, ngành, địa phương, doanh nghiệp thực hiện thật nghiêm túc, tốt các cơ chế, chính sách đã ban hành, nhất là các chính sách tài khóa (với tổng giá trị hỗ trợ doanh nghiệp, người dân khoảng 200.000 tỷ đồng, tương ứng Ngân sách Nhà nước giảm thu khoảng 65.000 tỷ đồng); chính sách tiền tệ về giảm lãi suất, cơ cấu lại nợ,…; cùng các nghị định, thông tư liên quan đến thị trường bất động sản, lĩnh vực xây dựng và đất đai đã ban hành).

Hai là, đối với các dự án, vấn đề tồn đọng lâu nay, cần bóc tách từng vấn đề để giải quyết, không để tồn đọng cả cụm vấn đề (như đầu tư công đã cho phép tách riêng gói giải phóng mặt bằng…).

Ba là, đối với vấn đề định giá đất, tiền thuê đất, kiến nghị Chính phủ sớm ban hành sửa đổi Nghị định 44 (2014), Thông tư 36/2014/TNMT để các địa phương quyết liệt triển khai thực hiện, cũng là cách giải phóng nhiều dự án bất động sản nhà ở đang chờ bán.

Bốn là, về nguồn vốn: (i) về tín dụng, tiếp tục giảm lãi suất như chỉ đạo, định hướng của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước; kiên định không hạ chuẩn tín dụng mà có thể xem xét linh hoạt hơn điều kiện tín dụng (thí dụ, về tài sản bảo đảm…); cân nhắc về thời điểm, lộ trình áp dụng một số điều khoản về hạn chế cho vay cho phù hợp hơn; (ii) về trái phiếu doanh nghiệp: kiến nghị các Bộ, ngành liên quan sớm giải quyết dứt điểm các vụ việc thời gian qua nhằm củng cố lại niềm tin; sớm có phương án triển khai tiếp Nghị định 65/2022/NĐ-CP khi Nghị định 08/2023/NĐ-CP hết hiệu lực cuối năm 2023; sớm khuyến khích phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng bằng việc đơn giản hóa, rút ngắn thủ tục, thời gian phê duyệt; (iii) nên thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội, trong đó, vốn Ngân sách Nhà nước làm vốn mồi, lãi suất cho vay đầu tư, mua nhà ở xã hội bằng khoảng 50% lãi suất thị trường, như Singapore và Hàn Quốc đã làm.

Năm là, về nguồn cung, xin bổ sung 2 giải pháp quan trọng: Đẩy nhanh việc tháo gỡ pháp lý (vai trò của địa phương rất quan trọng, cùng với sự vào cuộc của các Tổ công tác); cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội (như đã từng làm giai đoạn 2013-2016)…

Ngoài ra, bản thân doanh nghiệp cũng cần quyết liệt tái cơ cấu cả hoạt động và sản phẩm, dự án cụ thể, thực hiện đúng các cam kết về trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, giao hàng nhà ở, thiện chí hợp tác với các tổ chức tín dụng, nhà đầu tư về vay vốn, phát hành Trái phiếu doanh nghiệp, cơ cấu lại nợ, phương án kinh doanh khả thi... mới có thể đồng hành giải quyết khó khăn được.

PGS.TS Trần Đình Thiên - nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam.

PGS.TS Trần Đình Thiên phát biểu: Việc Chính phủ tập trung cao độ cho thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay là bước đi, tầm nhìn rất lớn, rất cơ bản. Hội nghị hôm nay phản ánh đúng tinh thần như thế. Cách ban hành các nghị quyết, chính sách, giải pháp của Chính phủ đều theo tinh thần là hoàn cảnh bất thường thì giải pháp, cách làm cũng phải khác thường. Thời gian vừa qua, Chính phủ đã ban hành hàng loạt giải pháp tháo gỡ cho doanh nghiệp không theo logic thông thường. Chỉ có cách làm đó mới thoát khỏi tình trạng khó khăn hiện nay. Nếu chúng ta vẫn đưa ra những giải pháp bình thường thì không thể tháo gỡ được. Vì vậy, điều tôi khuyến nghị đầu tiên là phải quán triệt được rằng tình huống khó khăn, tình thế bất thường thì cách tiếp cận, các giải pháp phải khác thường.

Chúng ta đang ở thời điểm có nhiều chính sách tốt và tập trung nhưng thực thi chính sách không dễ. Cái khác thường làm cho tư duy thực thi chính sách hiện nay bị cản trở, không dám làm. Khi đưa ra những nghị quyết mới, giải pháp mới phải đi liền với cam kết về trách nhiệm, cam kết về bảo đảm cho việc thực thi trách nhiệm thì việc thực thi chính sách tốt mới đẩy nhanh lên được.

Thứ hai, tình thế hiện nay đang khó, nên như Thủ tướng nói ban đầu là rất đúng: Không thể chờ vào một giải pháp dễ dàng, nhanh chóng mà phải kiên trì, phải biết khó để nỗ lực. Tình hình kinh tế - xã hội cơ bản trước mắt vẫn còn khó khăn rất lớn. Bức tranh doanh nghiệp, hoạt động bất động sản, lòng tin vẫn đang khó khăn. Vì thế, việc tập trung gỡ khó cho vấn đề này chính là sứ mệnh của Chính phủ, mà như cách đặt vấn đề của Thủ tướng là tập trung toàn tâm, toàn ý cho doanh nghiệp.

Cái khó thứ ba là các giải pháp thường tập trung về phía cung, trong khi thị trường bất động sản hiện nay khó cả về cung và cầu. Đa số các giải pháp tập trung gỡ cho doanh nghiệp là rất đúng vì đó là gỡ mấu chốt của vấn đề liên quan đến cả một hệ thống, đặc biệt là hệ thống ngân hàng đang chịu gánh nặng ghê gớm. Nhưng rõ ràng đứng trên lập trường phát triển đầy đủ, chúng ta thấy rằng cầu về bất động sản hiện nay trì trệ và có khả năng tiếp tục trì trệ. Các phân tích gần đây về tổng cầu chưa thấy điểm gì sáng, như việc làm, tốc độ tăng trưởng đang cải thiện như còn chậm, đầu tư công còn chậm… Cần phải phân tích đầy đủ cầu cho thị trường bất động sản để có cách tiếp cận về cầu. Nếu không, chúng ta đầu tư, xây dựng xong lại để đấy, không có thị trường tiêu thụ. Điểm này là điểm đang mất cân đối, rất yếu về khía cạnh chính sách.

Từ đó, tôi xin đề xuất một số giải pháp. Thứ nhất, về thủ tục pháp lý, vẫn phải theo tinh thần tình thế bất thường phải có giải pháp khác thường. Chúng ta phải vượt qua được tư duy sợ hãi thông thường. Đơn cử như, hiện nay, bất động sản tồn kho tăng. Nhiều dự án tốt nhưng lại đang mắc, chưa tới thị trường thì xử lý như thế nào? Nhà nước có mua lại các dự án đó không để bảo đảm tạo lòng tin cho cả phía doanh nghiệp lẫn phía người mua? Tôi cho rằng, những giải pháp này là cơ bản để gỡ cho các dự án tốt, lớn nhưng lại đang tắc.

Thứ hai, tôi ủng hộ ý kiến của GS. Hoàng Văn Cường, Tập đoàn Hưng Thịnh về phương pháp thặng dư để định giá đất. Tư duy này là logic của nền kinh tế thị trường, đi liền về đất để bảo đảm rằng đầu cơ thì phải được xử lý.

Về thủ tục triển khai các dự án, dự án nào nằm trong quy hoạch thì không cần phải qua các bước xin chủ trương, quy chế triển khai, xin cấp phép bởi vì quy hoạch là Nhà nước cho phép rồi, nếu không thì mất vài ba năm quy trình. Đối với dự án mắc một phần mà lại ngưng toàn bộ dự án lại là cực kỳ lớn, khiến nhiều dự án tốt, nhiều doanh nghiệp tốt khổ sở vì tiếp cận vốn.

Về chính sách nhà ở công nhân, NƠXH, tôi có 2 ý: Nhu cầu của các địa phương về nhà ở xã hội, về nhà ở công nhân là khác nhau; điều kiện, năng lực, áp lực thực thi chính sách ở các địa phương là khác nhau nên chúng ta cần có chính sách để bảo đảm cho các địa phương có quyền chủ động chính sách nhiều hơn, chứ không nên có chính sách giống nhau khiến các địa phương không có quyền chủ động.

Thứ hai, thời điểm hiện nay, liệu chúng ta làm NƠXH theo nghĩa thương mại thì có cần một gói kích cầu như trước đây không? Ai sẽ mua khi thu nhập của người lao động hiện nay đang suy giảm?

Cuối cùng lúc này, để bảo đảm điều kiện doanh nghiệp, cả về phía cung lẫn cầu thì nên có những quỹ bảo lãnh cho vay, nếu không khó lòng bảo đảm rủi ro cho ngân hàng. Thị trường đang cần Nhà nước tung ra những hỗ trợ mạnh hơn để vực dậy thị trường bất động sản.

Tôi tin rằng những Hội nghị như thế này tạo ra cảm hứng mạnh, tạo ra lòng tin mạnh cho xã hội, nhờ đó tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc, khiến 2 bên cung cầu gặp nhau và sẽ tạo ra kết quả tích cực.

Ông Hà Minh Hải - Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội.

Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội Hà Minh Hải cho biết: Với Thành phố Hà Nội, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP đã tháo gỡ cơ bản những khó khăn, vướng mắc; nhiều dự án bất động sản đã tiếp tục triển khai trở lại, thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi. Tuy nhiên, do sức mua còn thấp nên thị trường bất động sản Việt Nam nói chung, Thành phố Hà Nội nói riêng lượng giao dịch chưa nhiều, chủ yếu là người có nhu cầu ở thực, ít có sự tham gia của các nhà đầu tư ngắn hạn, thậm chí thị trường thứ cấp còn ghi nhận tình trạng "cắt lỗ". Phân khúc nhà ở giao dịch chủ yếu là nhà chung cư và giá nhà có xu hướng tăng (tăng khoảng 5-10% so với quý III, IV/2022). Hà Nội có 08 dự án nhà ở xây mới đủ điều kiện tham gia thị trường bất động sản (nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh), cung cấp cho thị trường 2.473 sản phẩm, trong đó có 2.273 căn hộ chung cư và 200 căn thấp tầng.

Thành phố Hà Nội có một số ý kiến đề xuất, kiến nghị. Thời gian vừa qua ghi nhận là có Nghị quyết của Chính phủ điều chỉnh một số cơ chế, chính sách liên quan đến NƠXH. Tuy nhiên, sau khi có nội dung này, khả năng thu hút một số nhà đầu tư tham gia đầu tư nhà ở xã hội có phần giảm sút, hạn chế, bởi vì trước đây Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP có cơ chế khi chủ đầu tư tham gia đầu tư 100% NƠXH được để dành 20% quỹ đất để làm nhà ở thương mại nhằm bổ trợ cơ chế giá thành cho nhà ở xã hội, hạ giá thành. Tuy nhiên, tại Nghị định 35/2023/NĐ-CP của Chính phủ có điều chỉnh lại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP không có quỹ này và chỉ tập trung vào một số ưu đãi, ví dụ phát triển các không gian thương mại, dịch vụ, không đủ điều kiện hấp dẫn. Vì vậy mới có dấu hiệu chững lại. Chủ yếu các nhà ở xã hội đã hình thành trước đây thì tiếp tục triển khai. Đề nghị, trong Dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở tới đây cần xem xét kỹ vấn đề này. Hiện nay Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo vẫn đang xem xét. Về kinh nghiệm chúng tôi thấy nội dung chưa cơ bản lắm, đề nghị phải nghiên cứu cơ chế đầu tư rõ nét. Việc phát triển nhà ở thương mại được kèm theo nhà ở xã hội là bình thường, để có cơ cấu các giá trị, giá thành phù hợp.

NƠXH là mô hình cần phương án phát triển, chưa kể phương án phát triển 1 triệu căn. Tuy nhiên, quy trình, quy định đối với NƠXH không khác gì nhiều đối với quy trình, quy định nhà ở thương mại khi chúng ta đang nghiên cứu xây dựng Nghị định để thiết lập quy trình phát triển nhà ở thương mại. Chúng tôi kiến nghị, riêng NƠXH cần phải có quy định, quy trình riêng, rút gọn các trình tự về lựa chọn chủ đầu tư, đặc biệt là lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu. Bởi riêng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất. Chúng ta phải linh hoạt thiết lập quy trình ngắn gọn. Hiện nay, quy trình đấu thầu rất tốn thời gian.

Đối với cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ, Bộ Xây dựng tham mưu ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP rất cụ thể rồi. Việc cải tạo nhà chung cư cũ ở Hà Nội thành công thì chính là Nghị định số 69/2021/NĐ-CP thành công, bởi vì Thành phố Hà Nội hiện nay quy mô khu vực này rất lớn, gồm 76 khu với khoảng 1.800 chung cư cũ. Tuy nhiên, khác với quy trình chi tiết, để xác định tổ chức kiểm định chất lượng, tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư, kể cả xác định hệ số K liên quan đến dự án bồi thường, hỗ trợ tái định cư… cũng phải được nghiên cứu quy trình kỹ lưỡng hơn. Hiện nay chúng tôi tập trung vào kiểm định hệ thống theo quy trình quy định và thiết lập quy hoạch chi tiết cải tạo khu vực này.

Ngoài ra cũng xin kiến nghị Bộ Xây dựng thống nhất với Bộ Tài chính sớm trình Chính phủ ban hành nghị định quản lý, sử dụng và khai thác quỹ nhà, đất giao cho tổ chức có chức năng quản lý, kinh doanh nhà trên địa phương.

Trong trường hợp chưa ban hành nghị định thì đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Tài chính có văn bản hướng dẫn cho Thành phố Hà Nội, vì hiện nay Thành phố Hà Nội quản lý quỹ nhà chuyên dùng vô cùng lớn nhưng lịch sử lại giao cho các công ty quản lý phát triển nhà nhưng hệ quy chiếu của quản lý nhà nước về tài sản công này lại không rõ.

Ngoài ra, chúng tôi thấy xu hướng Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo hạ lãi suất là rất cần thiết, giúp kích hoạt hiệu quả tiếp cận các gói kích cầu, nhưng thời gian tiếp cận các gói kích cầu rất lâu. Vì vậy, đề nghị phải có mối liên hệ quản lý liên quan đến hạ lãi suất và tăng cường gói kích cầu cũng như tiếp cận các nguồn vốn.

Ông Đỗ Thành Trung - Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư (Ảnh: VGP/Nhật Bắc)

Theo Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Đỗ Thành Trung: Bộ Kế hoạch và Đầu tư nhận diện và tập trung 2 nhóm vấn đề khó khăn, vướng mắc chủ yếu liên quan đến trình tự thủ tục đầu tư của các dự án và quá trình thực hiện dự án.

Thứ nhất, nhóm vấn đề về pháp lý. Đối với những vướng mắc liên quan đến thủ tục chấp thuận trong đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư, thủ tục chấp thuận điều chỉnh trong đầu tư, điều chỉnh dự án đầu tư… Bộ đã chủ động phối hợp với các cơ quan liên quan để sửa đổi trong Luật Đấu thầu. Đồng thời tham gia dự thảo về Luật Nhà ở, đất đai, kinh doanh bất động sản, đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất, tránh chồng chéo các quy định của Luật.

Nhiều vấn đề đã được xử lý, ví dụ quy định về điều chỉnh hợp đồng đã ký kết giữa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư trong trường hợp điều chỉnh đầu tư đã sửa đổi trong Luật Đấu thầu hay các quy định liên quan đến đấu giá đấu thầu trong dự thảo Luật Đất đai, quy định về chuyển nhượng, điều kiện để chuyển nhượng…

Ngoài ra, Bộ cũng chủ động rà soát Nghị định 31 về các điều kiện thi hành của Luật Đầu tư để kiến nghị. Qua rà soát sơ bộ, vướng mắc chủ yếu của các dự án liên quan đến lựa chọn chủ đầu tư, hình thức đấu giá sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại. Những vấn đề này đã được Bộ Kế hoạch và Đầu tư và các Bộ, ngành phối hợp sửa đổi trong dự thảo Luật đất đai, Luật Nhà ở.

Nhóm vấn đề thứ hai liên quan đến tổ chức thực hiện. Vướng mắc chủ yếu ở các địa phương, đặc biệt là các dự án đã được chấp thuận theo pháp luật về đầu tư, đất đai, nhà ở… được xây dựng trước thời điểm Luật Đầu tư được thi hành. Nhiều dự án đã chuyển tiếp trong thời gian dài, quy định pháp luật đã có nhiều thay đổi trong từng thời kỳ, vì vậy phát sinh nhiều vướng mắc do cách hiểu chưa thống nhất tại các địa phương và cần phải có hướng dẫn thực hiện.

Để giải quyết vấn đề này, cùng với việc ban hành các văn bản hướng dẫn, Bộ Kế hoạch và Đầu tư phối hợp với các Bộ xây dựng các hướng dẫn chung cho tất cả các địa phương để xử lý thống nhất. Dự kiến sẽ ban hành hướng dẫn này trong tháng 8/2023.

Một vấn đề khác là tâm lý e dè, đùn đẩy, né tránh, chờ phải có hướng dẫn hoặc chỉ đạo của Trung ương thì địa phương mới thực hiện hoặc chờ các văn bản khẳng định thẩm quyền của địa phương thì mới triển khai hoặc cho rằng, cơ quan quản lý địa phương thực hiện khác nhau nên chờ cơ quan Trung ương có ý kiến cho chắc.

Đây là hiện tượng khá phổ biến và gây khó khăn, lãng phí thời gian, công sức, tiền bạc.

Thông qua Hội nghị này, Bộ Kế hoạch và Đầu tư có 4 kiến nghị:

Hiện nay, chúng ta đang sửa 3 Luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản. Điều này tạo tiền đề hình thành thị trường bất động sản. Bộ kiến nghị làm sao tránh chồng chéo các quy định của các luật được ban hành và cố gắng trả lời 5 câu hỏi: Những vướng mắc, khó khăn hiện nay đã được xử lý như thế nào? Những quy định mới nào được bổ sung để điều chỉnh các tình huống? Quy định mới có bắt kịp xu thế phát triển hiện nay? Có đẩy mạnh phân cấp và trao quyền không? Có những giải pháp đầu tư không?

Kiến nghị Chính phủ hướng dẫn và giải thích theo thẩm quyền về công tác quy hoạch chi tiết khi chưa có hoặc đang điều chỉnh quy hoạch phân khu quy hoạch chung theo quy định, nhất là ở khu đô thị mới và các khu đô thị đang điều chỉnh quy hoạch.

Tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, quản lý và đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong tất cả các lĩnh vực, trong đó có quản lý lĩnh vực bất động sản.

Đẩy nhanh việc hướng dẫn các địa phương thực hiện thủ tục đầu tư trong quá trình thực hiện dự án. Tăng cường tính chủ động của các địa phương, tránh tâm lý e ngại.

Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi (Ảnh: VGP/Nhật Bắc).

Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết: Hiện nay, các Bộ, ngành liên quan đang khẩn trương quyết liệt triển khai các chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, cụ thể như sau:

Bộ Tài chính tiếp tục theo dõi, đánh giá tình hình thị trường để thường xuyên báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ phục vụ công tác điều hành.

Theo dõi, làm việc và có văn bản yêu cầu các doanh nghiệp phát hành bố trí nguồn lực để thanh toán đầy đủ nợ gốc, lãi trái phiếu đến hạn cho nhà đầu tư theo đúng cam kết. Trường hợp có khó khăn trong việc cân đối nguồn lực, nguồn vốn thực hiện chi trả, đề nghị doanh nghiệp chủ động đàm phán với nhà đầu tư để xem xét có các biện pháp hài hòa, hợp lý, hiệu quả cơ cấu lại các khoản nợ trái phiếu, cơ cấu lại lãi suất, phương thức thanh toán, đảm bảo quyền và lợi ích của nhà đầu tư theo đúng quy định của pháp luật.

Định kỳ tổ chức các cuộc họp Tổ công tác về thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp để trao đổi tham mưu về các giải pháp để báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.

Thường xuyên thông tin cho Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước về tình hình thị trường trái phiếu doanh nghiệp phục vụ việc điều hành thị trường bất động sản và thị trường tín dụng ngân hàng. Chỉ đạo Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội đưa hệ thống giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ vào hoạt động từ tháng 7/2023…

Trong Hội nghị hôm nay, với các kiến nghị, đề xuất, với Bộ Tài chính, Thành phố Hà Nội có đề xuất là nghiên cứu và trình Chính phủ ban hành quy định về cho thuê nhà và quản lý sử dụng Quỹ nhà đất của các thành phố. Bộ Tài chính cũng đã chủ động phối hợp với các địa phương, các Bộ, ngành xây dựng nghị định này. Bộ Tài chính cũng có văn bản chính thức gửi Bộ Tư pháp thẩm định, dự kiến trình Chính phủ ban hành trong quý III năm nay, tạo cơ sở pháp lý để các tỉnh, thành phố triển khai có hiệu quả quỹ đất đang quản lý hiện nay.

Thứ hai, các kiến nghị liên quan về thuế với nhà ở thứ hai hoặc nhiều nhà nhiều đất, đất chậm chưa vào sử dụng… Bộ Tài chính nghiên cứu những vấn đề này cũng đã lâu và đang tiếp tục nghiên cứu, đặc biệt đánh giá tác động của các chính sách thuế. Mỗi chính sách thuế ra có những tác động khác nhau, nhiều chiều, có thể chúng ta đưa ra để đạt được mục tiêu tránh đầu cơ nhưng lại hạn chế cầu với thị trường bất động sản. Chúng tôi phải đánh giá kỹ, xem xét mục tiêu trước mắt cũng như trung và dài hạn với thị trường bất động sản, trình cơ quan có thẩm quyền bổ sung hay đưa thêm sắc thuế gì để đảm bảo mục tiêu phát triển thị trường bất động sản bền vững.

Thủ tướng Phạm Minh Chính phát biểu kết luận Hội nghị (Ảnh: VGP/Nhật Bắc).

Phát biểu kết luận Hội nghị, Thủ tướng Phạm Minh Chính đánh giá cao các báo cáo của các Bộ, ngành về kết quả triển khai các nhiệm vụ theo yêu cầu tại Nghị quyết số 33 và đề xuất các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản; các tham luận với những giải pháp rất cụ thể từ các hiệp hội, chuyên gia trong lĩnh vực tài chính, bất động sản đặc biệt là các giải pháp tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tăng nguồn cung bất động sản, giải pháp tài chính, ngân hàng, giải pháp quản lý, tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp.

Thủ tướng nhấn mạnh, thông điệp của Hội nghị là chung tay tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để thị trường bất động sản phát triển ổn định, an toàn, lành mạnh, hiệu quả, bền vững. Việc triển khai Nghị quyết 33 đã có hiệu quả nhất định, giúp tình hình tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước và hy vọng năm 2023 sẽ tốt hơn năm 2022.

Tuy nhiên, có nhiều vấn đề vướng mắc kéo dài nhiều năm, không thể giải quyết bằng một cuộc họp, một văn bản hay một năm, một quý. Bên cạnh những kết quả đã đạt được, vẫn còn những khó khăn vướng mắc liên quan tới pháp lý, việc phát triển thị trường chứng khoán, thị trường vốn, các thủ tục hành chính, việc đẩy mạnh phân cấp, phân quyền…Một số cán bộ, công chức, cơ quan, đơn vị thực thi pháp luật có tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý dẫn đến đùn đẩy, chậm xử lý, không dám đề xuất, không dám quyết định. Tổ chức thực hiện vẫn là khâu yếu, cần linh hoạt, chủ động, sáng tạo hơn, việc phối hợp giữa các cấp, các ngành cần đồng bộ, quyết liệt, hiệu quả hơn nữa.

Về phương hướng thời gian tới, Thủ tướng yêu cầu tiếp tục quán triệt một số quan điểm chỉ đạo. Theo đó, cần tiếp tục kiên trì, kiên định giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, thúc đẩy tăng trưởng, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế.

Tiếp tục rà soát khung khổ pháp lý xem vướng mắc ở đâu, tại văn bản nào, nội dung gì, ai giải quyết, giải quyết trong bao lâu; trong đó, cần thúc đẩy nhanh sự ra đời của các sàn giao dịch bất động sản để phát huy khả năng tự điều chỉnh của thị trường, hạn chế việc can thiệp hành chính.

Các Bộ, ngành địa phương tập trung, khẩn trương hoàn thành công tác quy hoạch với các ngành, vùng, địa phương, phân khu.

Để tăng tổng cung và tổng cầu, cần quyết liệt triển khai chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, nới lỏng, kịp thời, hiệu quả hơn nhưng có kiểm soát (giảm lãi suất cho vay, tăng hạn mức tín dụng, đẩy mạnh cung tiền M2; đẩy mạnh tiến hành khoanh nợ, cơ cấu lại nợ, giãn, hoãn nợ…); phối hợp đồng bộ, chặt chẽ, hài hòa với chính sách tài khoá mở rộng hợp lý, có trọng tâm, trọng điểm, hiệu quả, nhanh chóng, dứt khoát (với các biện pháp giảm, giãn hoãn thuế, phí, lệ phí…, trong đó giảm thuế VAT phải nhanh với tinh thần "cái gì được thì cho đi trước", không thể chờ cả gói mới thực hiện miễn là đúng luật pháp; đẩy mạnh giải ngân đầu tư công; triển khai 3 chương trình mục tiêu quốc gia, chương trình phục hồi và phát triển); chú trọng nâng cao hơn nữa hiệu quả phối hợp các chính sách.

“Các chính sách này sẽ giúp cung cấp ôxy, dinh dưỡng cho doanh nghiệp”, Thủ tướng so sánh.

Thứ ba, tập trung thúc đẩy các động lực tăng trưởng, đẩy mạnh sản xuất kinh doanh, tạo công ăn việc làm, tạo sinh kế, thu nhập, nâng cao đời sống vật chất tinh thần và nhân dân cho người dân.

Thủ tướng một lần nữa lưu ý các địa phương, các khu đất đẹp, thuận lợi về giao thông cần ưu tiên dành cho sản xuất kinh doanh, từ đó mới tạo công ăn việc làm, thu hút người đến làm, có người đến làm thì mới có người đến ở, có người đến ở thì mới có người mua nhà, từ đó mới phát triển được bất động sản, đô thị…Đây là vấn đề có tính quy luật, được thực tiễn chứng minh.

Thứ tư, cơ cấu lại các phân khúc bất động sản cho phù hợp, lưu ý quan tâm phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà cho người thu nhập trung bình. Cơ cấu bất động sản không hợp lý khiến nhiều người có nhu cầu thực không thể tiếp cận nhà ở.

Thứ năm, đẩy mạnh nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ, lãnh đạo các tỉnh, thành phố cần chú trọng công tác này, thực hiện thực chất, hiệu quả, không hình thức.

Thứ sáu, giải pháp về tổ chức thực hiện và giải pháp con người.

Căn cứ vào chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, các Bộ, ngành, địa phương phải chủ động thực hiện các giải pháp nói trên theo thẩm quyền, nếu vượt quá thẩm quyền thì đề xuất cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định. Các cơ quan động viên, khuyến khích, đề cao trách nhiệm và hình thành cơ sở, hành lang pháp lý để cán bộ, công chức, viên chức dám nghĩ, dám làm thực hiện công việc, miễn là vô tư, trong sáng, vì lợi ích chung, vì sự phát triển; khen thưởng, kỷ luật, xử lý kịp thời, nghiêm minh.

Tiếp tục rà soát việc cho vay tín dụng đối với bất động sản

Về nhiệm vụ cụ thể, Thủ tướng giao Bộ Xây dựng tiếp tục thực hiện nhiệm vụ rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương của Tổ công tác theo Quyết định số 1435/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ.

Bộ Xây dựng phối hợp với các Bộ, cơ quan liên quan tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện hồ sơ xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, khả thi của hệ thống pháp luật.

Phối hợp với các Bộ, ngành chỉ đạo, hướng dẫn các địa phương doanh nghiệp triển khai thực hiện có hiệu quả Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030".

Hướng dẫn, đôn đốc các địa phương thực hiện rà soát, lập và công bố danh mục các chủ đầu tư dự án NƠXH, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư. Phối hợp với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Ngân hàng Chính sách xã hội để triển khai hiệu quả gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ và gói hỗ trợ tín dụng theo Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ về Chương trình phục hồi kinh tế.

Thủ tướng đánh giá Hòa Bình, Bình Định đang làm tốt việc triển khai các dự án nhà ở xã hội, Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang cũng đang tích cực triển khai…

Bộ Xây dựng chủ trì đề xuất sửa đổi Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; sửa đổi ngay Thông tư 09 năm 2021 của Bộ về nhà ở xã hội theo trình tự, thủ tục rút gọn; sửa đổi Thông tư 06 năm 2022 ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình.

Hoan nghênh Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã chỉ đạo giảm lãi suất cho vay, ban hành các thông tư 02 và 03, Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước tiếp tục rà soát việc cho vay tín dụng đối với các doanh nghiệp bất động sản; có giải pháp phù hợp, hiệu quả để doanh nghiệp, dự án bất động sản và người mua nhà tiếp cận được nguồn vốn tín dụng thuận lợi hơn, vừa tạo thuận lợi, hỗ trợ doanh nghiệp, vừa kiểm soát được rủi ro, góp phần tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, hiệu quả, bền vững, nhất là xem xét rất cụ thể để cho vay với các dự án sắp hoàn thành.

Ngân hàng Nhà nước chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng, các tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương triển khai thực hiện có hiệu quả Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư.

Các ngân hàng thương mại tiếp tục chia sẻ với doanh nghiệp, người dân, tạo điều kiện hạ lãi suất cho vay, đơn giản hoá các thủ tục hành chính cho vay; phát huy cơ sở dữ liệu dân cư trong quản lý, cho vay tín dụng. Doanh nghiệp phải hỗ trợ người mua nhà về thủ tục. Ngân hàng, doanh nghiệp và người mua nhà cần phát huy tinh thần "lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ".

Bộ Kế hoạch và Đầu tư đôn đốc, hướng dẫn các địa phương thực hiện công tác quy hoạch và tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thủ tục đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án nhà ở, bất động sản, trong đó có nhà ở xã hội, nhà ở công nhân để tăng nguồn cung cho thị trường.

Bộ Tài chính rà soát, đánh giá kỹ lưỡng, triển khai các giải pháp phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp; nghiên cứu hình thành quỹ phát triển nhà ở xã hội cho công nhân; thúc đẩy tăng cường hợp tác công tư trong phát triển nhà ở xã hội…

Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục phối hợp với các cơ quan liên quan trong hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi); khẩn trương hoàn thiện và trình Chính phủ xem xét ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất; định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất theo trình tự thủ tục rút gọn; đồng thời hướng dẫn các địa phương giải quyết các khó khăn, vướng mắc liên quan đến xác định giá đất.

Tập trung rà soát các tồn tại, hạn chế, vướng mắc của các Thông tư để khẩn trương sửa đổi, bổ sung theo thẩm quyền, nhất là Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất để ban hành cùng với Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP.

Tập trung xây dựng, hoàn thiện Hệ thống thông tin về đất đai theo hướng tập trung, thống nhất, đồng bộ, đa mục tiêu và kết nối liên thông trên phạm vi cả nước, góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.

Đối với các địa phương, Thủ tướng yêu cầu tiếp tục thực hiện các nhiệm vụ, giải pháp Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Chủ tịch UBND chủ động thành lập các Tổ công tác, tập trung rà soát tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện các dự án bất động sản trên địa bàn.

Khẩn trương, tập trung triển khai thực hiện các nhiệm vụ đã được giao cụ thể tại Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 03/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030" và Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho các dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư.

Đẩy mạnh công tác quy hoạch. Nghiên cứu đơn giản hóa, rút ngắn các thủ tục hành chính theo thẩm quyền. Chú trọng việc đào tạo, nâng cao năng lực và tinh thần trách nhiệm của đội ngũ cán bộ, công chức.

Đối với các doanh nghiệp, Thủ tướng đề nghị tiếp tục chủ động tổ chức rà soát, tái cấu trúc lại doanh nghiệp, danh mục đầu tư, cơ cấu sản phẩm đầu tư của doanh nghiệp nhằm đảm bảo phù hợp với năng lực tài chính, quy mô, khả năng quản trị của doanh nghiệp và phù hợp với nhu cầu thực của xã hội.

Khẩn trương rà soát, hoàn thiện và báo cáo, đề xuất cơ quan, người có thẩm quyền xem xét giải quyết các thủ tục pháp lý của dự án để nhanh chóng triển khai, thực hiện dự án đảm bảo đúng quy định pháp luật.

Tập trung nguồn lực thỏa đáng cho các dự án sắp hoàn thành, các dự án lớn có tính khả thi cao để sớm đưa vào kinh doanh, khai thác thu hồi vốn, tạo dòng tiền cho doanh nghiệp và tăng nguồn cung cho thị trường. Rà soát, cơ cấu lại nguồn vốn; tập trung xử lý nợ xấu, nợ đến hạn để tạo cơ sở, điều kiện tiếp cận các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, chứng khoán... triển khai thực hiện dự án.

Bộ Thông tin và Truyền thông, các cơ quan truyền thông, báo chí tăng cường thông tin khách quan, trung thực, chú ý đề xuất, gợi mở các giải pháp để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản. Người dân cần được hướng dẫn, tuyên truyền, được cung cấp thông tin liên quan bất động sản, sản phẩm của doanh nghiệp, được thông tin về các chính sách của Đảng, Nhà nước liên quan bất động sản.

Thanh tra Chính phủ tăng cường thanh tra công vụ đột xuất ở một số địa phương.

Bộ Nội vụ khẩn trương hoàn thiện, trình ban hành Nghị định quy định về khuyến khích, bảo vệ cán bộ dám nghĩ dám làm, năng động sáng tạo.

Các Bộ, ngành, cơ quan có liên quan căn cứ chức năng, nhiệm vụ được giao chủ động tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản thuộc lĩnh vực quản lý; đề xuất xử lý đối với những vấn đề phát sinh, vượt thẩm quyền.

Thủ tướng một lần nữa đề nghị các chủ thể liên quan gồm các cơ quan quản lý nhà nước, địa phương, ngân hàng, doanh nghiệp, người dân đều phải có trách nhiệm, chung tay đoàn kết, thống nhất để giải quyết các khó khăn, vướng mắc, tiếp tục tạo chuyển biến tích cực sau Hội nghị, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, hiệu quả, bền vững.