(Xây dựng) – Ngày 1/9/2023, Thông tư 06/2023/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ chính thức có hiệu lực. Tuy nhiên, một số quy định mới từ Thông tư 06 lại đang nhận nhiều ý kiến trái chiều tác động tới thị trường bất động sản (BĐS).

Theo các chuyên gia, một số quy định mới tại Thông tư 06 của NHNN chính là tăng thêm rào cản đối với doanh nghiệp trong tiếp cận vốn… (ảnh: T/L).

Thêm “rào cản” trong tiếp cận tín dụng

Tại Thông tư 06, có 4 quy định mới đối với khách hàng đó là: các tổ chức tín dụng không được cho vay để gửi tiền nhằm kiểm soát rủi ro khoản vay và cho vay đúng mục đích; không được cho vay để thanh toán mua cổ phần; không được cho vay theo hợp đồng không đủ điều kiện; không được cho vay bù đắp tài chính.

Quy định mới này được cho là cần thiết nhằm hướng dòng tiền chảy vào hoạt động sản xuất kinh doanh thiết thực, tạo giá trị gia tăng và hạn chế dòng vốn vào các lĩnh vực rủi ro.

Nhưng một số chuyên gia lại cho rằng, đây chính là tăng thêm rào cản đối với doanh nghiệp trong tiếp cận vốn. Không chỉ doanh nghiệp BĐS mà với các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh đặc thù cũng gặp khó bởi vốn của họ cơ bản là nguồn vốn tín dụng. Thời điểm này, đang rất cần nới lỏng các chính sách để phục hồi kinh tế thì việc “siết” vốn là chưa hợp lý.

Theo Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư BĐS Toàn cầu (GP Invest) Nguyễn Quốc Hiệp, hiện nay, mỗi dự án khi đi được đến bước triển khai xây dựng thì doanh nghiệp đã phải qua nhiều khó khăn liên quan đến pháp lý, phải trả hàng trăm tỷ đồng tiền giải phóng mặt bằng, tiền đất.

Trên thực tế, đối với các dự án BĐS, tiền sử dụng đất và tiền chi phí hạ tầng chiếm đến 60 – 70% tổng mức đầu tư, nên cần được cho vay ngay từ bước dự án bắt đầu được triển khai.

Chưa kể, có những dự án vốn đầu tư lên đến cả nghìn, chục nghìn tỷ đồng thì càng cần vốn tín dụng ngay từ ban đầu. Nếu theo như quy định tại Thông tư 06 thì thị trường BĐS sẽ tiếp tục kéo dài khó khăn bất chấp những nỗ lực tháo gỡ từ chính sách cũng như sự vào cuộc tích cực từ các Bộ, ngành, địa phương.

Bên cạnh đó, Thông tư 06 cũng đã quy định tăng thêm từ 6 lên 10 trường hợp mà tổ chức tín dụng không được cho vay, khiến cho việc tiếp cận tín dụng càng khó khăn hơn so với trước đây.

Liên quan đến quy định dự án BĐS phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mới được vay vốn, nhiều ý kiến cũng cho rằng không hợp lý và đề xuất NHNN xem xét lại theo hướng những dự án có thể chưa đủ điều kiện hiện nay nhưng có thể sẽ đủ điều kiện trong tương lai (tài sản hình thành trong tương lai) theo đánh giá của tổ chức tín dụng thì nên cho phép vay vốn.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia cho biết: Quy định không cho vay vốn để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh là chặn đứng người mua BĐS hình thành trong tương lai.

Thực tế từ trước đến nay, các chủ đầu tư chỉ cần hoàn thành phần móng của tòa nhà sau khi được phê duyệt là được phép bán cho khách hàng để huy động thêm vốn nhằm tiếp tục hoàn thiện dự án. Và thỏa thuận mua bán lúc này đều theo hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh và ngân hàng đều cho vay để khách hàng có thể mua được nhà.

Vì vậy, nếu Thông tư 06 có hiệu lực thì chủ đầu tư không thể huy động vốn từ người mua, đồng nghĩa với việc phải tự bỏ vốn ra để hoàn thành dự án và sau đó mới bán được hàng. Điều này, sẽ gây khó cho chủ đầu tư vì ít có ai đủ nguồn vốn để hoàn thiện xong dự án.

Hệ lụy kéo theo sau là doanh nghiệp BĐS không tiếp cận được vốn để phát triển dự án thì sẽ thiếu nguồn cung, dẫn đến giá nhà bị đẩy tăng cao, người mua nhà cũng khó tiếp cận vốn thì thanh khoản cũng lại tiếp tục "đóng băng", thị trường BĐS tiếp tục “trầm lắng”.

Đồng tình với nhận định trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cũng cho rằng: Thông tư 06 quy định “dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” chưa đồng bộ, thống nhất với Điều 55 và khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014: Điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.

Quy định nói trên đã hạn chế vay tín dụng đối với các dự án BĐS, nhà ở thương mại, khu đô thị ngay tại thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu bổ sung vốn tín dụng cao nhất để triển khai thực hiện xây dựng các công trình của dự án…

Dưới góc nhìn khác, những quy định mới tại Thông tư 06 của NHNN lại mở hơn so với trước đây (ảnh: T/L).

Hay kiểm soát được tín dụng, hạn chế rủi ro?

Dưới góc nhìn khác thì một số ý kiến lại cho rằng, Thông tư 06 lại mở hơn so với trước đây, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp tiếp cận tín dụng.

PGS.TS Nguyễn Thị Mùi, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia nhận xét: Thông tư 06 bổ sung 4 quy định không được cho vay, hạn chế cho vay là rất trúng, bởi vì lĩnh vực BĐS tiềm ẩn rủi ro cao.

Do đó, ngân hàng quy định chỉ những dự án nào mở bán công khai, minh bạch thì ngân hàng đầu tư, hạn chế cho vay dự án không có tiềm năng. Quy định này ở một khía cạnh nhất định sẽ hạn chế rủi ro, tiềm ẩn cho ngân hàng và bảo vệ cho người mua không chỉ trước mắt mà về lâu dài.

Cũng theo bà Mùi, với việc bổ sung thêm cho vay điện tử, các khoản cho vay sẽ được xét duyệt online, sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp nói chung, trong đó có doanh nghiệp BĐS tiếp cận hình thức vay này.

Các ngân hàng đã đẩy mạnh chuyển đổi số, tiếp cận nhận hồ sơ online, là có tác động tích cực để doanh nghiệp tiếp cận vốn. Tuy nhiên, bản chất là chúng ta có gói tín dụng như vậy hay không chứ không phải là phương thức tiếp cận...

Các chuyên gia của VNDirect thì cho rằng, việc bổ sung thêm các quy định đối với các nhu cầu vốn không được cho vay sẽ giúp phản ánh chính xác chất lượng tín dụng, thúc đẩy các doanh nghiệp thực hiện niêm yết trên sàn chứng khoán.

Thông tư 06 sửa đổi và bổ sung một số quy định để hạn chế và kiểm soát một số hoạt động cho vay rủi ro có thể tác động nhẹ tăng trưởng tín dụng, nhưng trong dài hạn sẽ làm chất lượng tài sản các ngân hàng được đảm bảo hơn.

Ngoài ra, Thông tư 06 cũng tạo ra hiệu ứng tích cực hơn khi loại bỏ một số quy định trọng yếu khi so sánh với dự thảo sửa đổi Thông tư 39 như điều khoản đặt cọc. Từ đó, tạo ra môi trường cạnh tranh hơn giữa các ngân hàng, các ngân hàng có chi phí vốn thấp và lãi suất cho vay thấp sẽ được hưởng lợi…