(Xây dựng) - Thị trường bất động sản hiện vẫn khan hiếm nguồn cung căn hộ giá thấp, nhà ở xã hội (NƠXH), ngay cả phân khúc bình dân cũng khó tìm kiếm. Trong khi đó, nhu cầu cải thiện chỗ ở của người dân có mức thu nhập thấp vẫn cao, dẫn đến tình trạng "cung" không đáp ứng kịp "cầu".

Hiện đa số các dự án bất động sản vẫn là ở phân khúc trung bình và trên trung bình còn nhà ở giá rẻ vẫn khan hiếm (Nguồn: Linh Anh).

Nguồn cung khiêm tốn

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng về tình hình thị trường bất động sản quý II/2021 cho thấy, hầu hết dự án đầu tư xây dựng NƠXH cho người có thu nhập thấp tại các thành phố trọng điểm được đầu tư xây dựng để bán, diện tích căn hộ từ 50 – 70m2 với mức giá bán dao động dưới 20 triệu/m2…

Như tại Hà Nội, chỉ có số ít dự án đầu tư xây dựng NƠXH có mức giá bán bình quân từ 13,5 - 16 triệu đồng/m2 như Nhà ở xã hội IEC Thanh Trì (1.167 căn hộ, có giá bán 15,8 triệu đồng/m2); Ecohome tại Bắc Cổ Nhuế - Chèm (3.040 căn hộ, có giá bán 16 triệu đồng/m2); Dự án NƠXH CT4 Kim Chung, Đông Anh (484 căn hộ, có giá bán 13,5 triệu đồng/m2).

Hay tại Thành phố Hồ Chí Minh, số dự án đầu tư xây dựng NƠXH có mức giá bán bình quân từ 13 - 25 triệu đồng/m2 được tính trên đầu ngón tay như Dự án NƠXH An Phú Tây (311 căn hộ, có giá bán 13 triệu đồng/m2); Dự án Phú Thọ DMC đường Lý Thường Kiệt, phường 14, quận 10 (1.088 căn hộ, có giá bán 25 triệu đồng/m2).

Tại thành phố Đà Nẵng cũng ghi nhận một số ít dự án đầu tư xây dựng NƠXH với mức giá bán bình quân từ 7,2 - 12,7 triệu đồng/m2 như: Dự án chung cư NƠXH Khu công nghiệp Hòa Khánh (1.760 căn hộ, có giá bán khoảng 9,4 triệu đồng/m2, giá cho thuê khoảng 48.000 đồng/m2); Dự án công trình chung cư NƠXH tại lô đất B4-1 thuộc Khu đô thị xanh Bàu Tràm Lakeside (1.549 căn hộ, có giá bán khoảng 12,7 triệu đồng/m2, giá cho thuê 63.000 đồng/m2); dự án chung cư 11 tầng Khu dân cư Phong Bắc (330 căn, có giá bán khoảng 7,9 triệu đồng/m2)…

Riêng căn hộ bình dân (có mức giá khoảng 25 triệu đồng/m2) thì tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có căn hộ với mức giá này, mà chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, cơ cấu hàng hóa bất động sản tuy đã được điều chỉnh từng bước nhưng vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu thị trường, nguồn cung nhà ở trung, cao cấp vẫn chiếm tỷ lệ lớn, trong khi nguồn cung nhà ở giá rẻ, NƠXH vẫn thiếu so với nhu cầu thực tế.

Quy định quyền sử dụng phần thương mại tại dự án NƠXH

Mới đây, Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư số 09/2021/TT-BXD, hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định 41/2021/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều tại Nghị định 100 về phát triển, quản lý NƠXH (Thông tư 09), trong đó hướng dẫn cụ thể về giá bán, thuê mua NƠXH và quyền sử dụng phần thương mại dự án đối với chủ đầu tư.

Theo đó, Thông tư hướng dẫn phương pháp xác định giá bán NƠXH tính trên cơ sở (Giá bán 1m2 – GiB): Tổng vốn đầu tư Xây dựng (Tđ) trừ đi phần lợi nhuận từ bán, cho thuê, thuê mua phần diện tích nhà ở thương mại trong dự án được phân bổ cho phần diện tích NƠXH để bán (Tdv), cộng thêm lợi nhuận định mức tính cho dự án, tối đa bằng 10% tổng vốn đầu tư xây dựng được phân bổ cho phần diện tích NƠXH để bán (L), chia cho tổng diện tích sử dụng NƠXH để bán của dự án (SB). Sau đó nhân thêm hệ số điều chỉnh giá bán phần diện tích tại vị trí bán (Ki), nhưng phải đảm bảo nguyên tắc không vượt lợi nhuận định mức tính cho dự án và nhân với hệ số 1 cộng thuế giá trị gia tăng. Công thức: GiB = Tđ - Tdv + L/SB x Ki x (1 + GTGT).

Tại Điều 9 của Thông tư 09 cũng quy định rõ đối với phần kinh doanh thương mại trong dự án NƠXH quy định tại Điểm a, Khoản 8, Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP, chủ đầu tư được bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại (trong cơ cấu giá đã tính cả tiền sử dụng đất được miễn) cho các đối tượng có nhu cầu để bù đắp chi phí đầu tư NƠXH, góp phần giảm giá bán, cho thuê, thuê mua và giảm chi phí quản lý, vận hành NƠXH của dự án…

Theo các chuyên gia, việc thiếu quỹ NƠXH trong thời gian qua một phần nguyên nhân là do công tác thực thi pháp luật thiếu công khai, minh bạch, đặc biệt là đối với một số trường hợp dự án nhà ở thương mại quy mô từ 10ha trở lên, nhưng không dành 20% quỹ đất ở để xây dựng NƠXH.

Bên cạnh đó, Quốc hội, Chính phủ thời gian qua cũng đã có văn bản cho phép bổ sung nguồn kinh phí cho một số ngân hàng thương mại được chỉ định, sử dụng làm “vốn mồi” cho các chủ đầu tư dự án NƠXH vay ưu đãi để thực hiện dự án. “Tuy nhiên, thực tế nguồn vốn phân bổ rất chậm, dẫn đến tình trạng nhiều chủ đầu tư phải vay vốn ngân hàng theo lãi suất thị trường, không được ưu tiên theo quy định. Nhiều chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh giá bán nhằm đảm bảo cân đối lợi nhuận, khiến cho giá nhà trên thị trường liên tục tăng. Người thu nhập thấp ngày càng khó khăn hơn trong việc sở hữu nhà ở…”, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết.

Trên thực tế, nhà giá rẻ là phân khúc duy nhất chưa bao giờ gặp khủng hoảng. Tuy tỷ lệ nhà đầu tư thứ cấp thấp nhưng thanh khoản luôn ổn định nhất thị trường. Hiện đa số các dự án vẫn là ở phân khúc trung bình và trên trung bình còn nhà ở giá rẻ vẫn khan hiếm.

Do đó, để có thêm nhiều quỹ NƠXH cung cấp cho thị trường trong thời gian tới, các chuyên gia cho rằng, những chính sách đã được ban hành cần phải thực hiện một cách đồng bộ, minh bạch. Ngân hàng Nhà nước nhanh chóng bố trí nguồn vốn vay cho dự án NƠXH phân bổ cho hệ thống ngân hàng thương mại thực hiện.

Ngoài ra, cần siết chặt hơn nữa việc cấp phép dự án nhà ở thương mại, yêu cầu chủ đầu tư phải dành đủ 20% diện tích để xây NƠXH tại các địa phương…