(Xây dựng) – Ngày 5/7, tại Hà Nội, Tạp chí Luật sư Việt Nam đã tổ chức chương trình Tọa đàm với chủ đề: “Kinh doanh bất động sản cho thuê: Những vấn đề pháp lý và thực tiễn” với sự tham gia của các chuyên gia, đại diện cơ quan lập pháp, luật sư và đại diện doanh nghiệp.

Thạc sỹ Đặng Ngọc Luyến, Tổng Biên tập Tạp chí Luật sư Việt Nam phát biểu tại Tọa đàm.

Vẫn còn nhiều thách thức khi đầu tư vào bất động sản cho thuê

Bất động sản cho thuê là mảng quan trọng của thị trường bất động sản, liên quan đến việc cung cấp các tòa nhà, căn hộ, tài sản thương mại để người khác sử dụng trong một khoảng thời gian cụ thể dưới dạng hợp đồng thuê. Việc cho thuê bất động sản mang lại nhiều lợi ích như nguồn lợi nhuận tương đối lớn, an toàn có tính bền vững; nhu cầu thuê bất động sản lớn; tính đầu tư bền vững và khả năng kiểm soát tài sản cao.

Tại Việt Nam, trong những năm gần đây, lĩnh vực kinh doanh bất động sản cho thuê là một trong những lĩnh vực đầu tư kinh doanh phát triển mạnh. Theo thống kê, lượng khách du lịch và người đi công tác tăng trưởng đáng kể, điều này làm tăng nhu cầu về dịch vụ lưu trú ngắn hạn. Các loại hình bất động sản dòng tiền như khách sạn, nhà nghỉ, homestay đã và đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm và đầu tư. Việc chọn vị trí địa lý phù hợp là một yếu tố quan trọng giúp thu hút khách hàng. Bên cạnh đó, chất lượng dịch vụ, tiếp thị truyền thông cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút và duy trì khách hàng...

Tuy nhiên, việc đầu tư vào bất động sản cho thuê cũng đối mặt với những thách thức. Chi phí khấu hao tài sản cần được cân nhắc, vì giá trị bất động sản có thể giảm sau một thời gian sử dụng dài. Ngoài ra, những nhà đầu tư thiếu kiến thức và kinh nghiệm cũng gặp nhiều khó khăn và rủi ro khi đầu tư vào lĩnh vực này.

Bên cạnh đó, hoạt động kinh doanh này liên quan đến nhiều quy định của pháp luật. Ngoài những quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản thì còn áp dụng như Luật Doanh nghiệp; Luật Phòng cháy chữa cháy; Luật Đầu tư; Luật Cư trú, Luật Bảo hiểm... Cùng hàng loạt những khó khăn, vướng mắc mà các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt trong thực tiễn. Trong đó, lĩnh vực kinh doanh bất động sản cho thuê được quy định rất rõ trong Luật Kinh doanh bất động sản từ năm 2006; Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 năm 2014 và mới đây nhất là Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2023 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/1/2025...

Toàn cảnh Tọa đàm “Kinh doanh bất động sản cho thuê: Những vấn đề pháp lý và thực tiễn”.

Phát biểu tại Tọa đàm, Thạc sỹ Đặng Ngọc Luyến, Tổng Biên tập Tạp chí Luật sư Việt Nam mong muốn có một cái nhìn tổng thể, có hệ thống các vấn đề pháp lý liên quan đến lĩnh vực kinh doanh này và thực tiễn những khó khăn, vướng mắc mà các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt các chuyên gia, nhà làm luật, luật sư và doanh nghiệp luận bàn góp phần vào việc xây dựng chính sách, hoàn thiện hệ thống pháp luật, đảm bảo sự an toàn pháp lý trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cho thuê, nhằm bảo vệ quyền lợi cho các bên trong giao dịch về thuê mua bất động sản ở Việt Nam.

Cần thêm những quy định chi tiết

Tham luận tại Tọa đàm, Tiến sỹ Trần Minh Sơn, Vụ Pháp luật Dân sự - Kinh tế (Bộ Tư pháp), từ sau đại dịch Covid-19 đến nay, giá đất, thị trường bất động sản nói chung và cho thuê bất động sản nói riêng gặp nhiều khó khăn, thách thức. Ở những thành phố lớn, làn sóng trả mặt bằng kinh doanh ở mức cao vì kinh tế khó khăn, diễn biến thị trường không ổn định khiến nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư phải co cụm, trả mặt bằng để phòng thân.

Thị trường kinh doanh bất động sản cho thuê sẽ có nhiều khởi sắc khi các bộ luật quan trọng sớm được thi hành.

Thực tiễn kinh doanh bất động sản cho thuê hiện nay, nhất là sau đại dịch Covid-19, trên cả nước mặc dù có những nơi, vị trí giảm giá cắt lỗ, nhưng có những địa điểm vẫn được duy trì mức tăng trưởng ấn tượng về mức độ quan tâm. Tuy nhiên, loại hình kinh doanh này cũng đã và đang bộc lộ một số vướng mắc khó khăn như: Nguồn cung của những bất động sản cho thuê phù hợp với mức lương người lao động đang giảm xuống, bất động sản cho thuê xa xỉ tăng lên cao chót vót; Hiện tượng thổi giá khi có quá nhiều môi giới bất động sản cho thuê; Tồn tại nhiều sai phạm trong quá trình kinh doanh bất động sản cho thuê gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến tính mạng của người thuê trọ…

Từ đây, Tiến sỹ Trần Minh Sơn nêu ra ý kiến cần tuyên truyền, bồi dưỡng về quy định pháp luật trong kinh doanh bất động sản cho thuê; Cần có phương pháp điều chỉnh giá cho thuê ổn định hơn, đảm bảo an toàn, bảo mật cho người thuê... Bên cạnh đó, ông Sơn cũng nhận định hệ thống pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản cho thuê đang ngày một chuyển biến và hoàn thiện theo hướng tích cực khi các bộ luật quan trọng được thông qua và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/08/2024.

ThS. Luật sư Nguyễn Thị Thu Hoài, Phó Trưởng Ban chính sách, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội nhận định, có thể nói, kinh doanh bất động sản cho thuê đang là một ngành nghề có nhiều tiềm năng phát triển, nhưng cũng đối mặt với không ít thách thức. Trong đó, thực trạng thị trường cho thuê bất động sản chịu ảnh hưởng nặng nề sau đại dịch Covid-19, mặc dù loại hình kinh doanh này đã có tiến triển, tuy nhiên vẫn chưa thể phục hồi mạnh mẽ, nguồn cung vẫn dư thừa. Ngoài ra, người kinh doanh bất động sản cho thuê cũng phải đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý như: Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất, hợp đồng cho thuê, thuế và phí, an toàn phòng cháy chữa cháy...

Mặc dù đối diện với những thách thức và rủi ro nêu trên, bà Hoài cho biết thị trường kinh doanh bất động sản cho thuê vẫn hứa hẹn có nhiều khởi sắc khi tới đây, những thay đổi liên quan đến Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 vừa được Quốc hội thông qua, có hiệu lực thi hành ngày 01/08/2024, thay đổi lớn này sẽ đem lại hành lang pháp lý an toàn hơn cho các nhà kinh doanh bất động sản cho thuê cũng như người đi thuê.