(Xây dựng) – “Trong bối cảnh Covid-19 tiếp tục ảnh hưởng đến thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, để thích ứng với trạng thái “bình thường mới”, cả chủ đầu tư lẫn khách thuê đều chủ động điều chỉnh để thích ứng với tình hình” - Đánh giá này của CBRE vừa được công bố.

Ảnh minh họa.

Thị trường văn phòng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ dương

Năm 2021, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội chào đón một dự án hạng A nằm ở ngoại thành với quy mô lớn gần 90.000m2. Do đó, tổng nguồn cung của thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội duy trì ở mức gần 1,6 triệu m2 NLA, với 37% tổng nguồn cung đến từ các dự án hạng A.

Trong bối cảnh Covid-19 tiếp tục ảnh hưởng đến thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, thị trường hai thành phố vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ dương cho thấy dấu hiệu phục hồi mặc dù trong thời gian giãn cách dài. Trong năm 2021, tổng tỷ lệ hấp thụ của thị trường Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh là 120.000m2.

Với sự phục hồi ở tỷ lệ hấp thụ của thị trường văn phòng cho thuê, tỷ lệ trống trung bình của các dự án văn phòng hiện hữu cải thiện nhẹ. Tuy nhiên, với tác động của một dự án hạng A mới ra mắt trong quý trước, tỷ lệ trống trung bình của văn phòng hạng A tại Hà Nội đạt 30,0%, giảm 0,9 đpt theo quý và tăng 5,9 đpt so với cùng kỳ năm ngoái. Nếu loại trừ dự án mới, tỷ lệ trống của văn phòng hạng A chỉ là 19,1%, giảm 5,0 đpt so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, tỷ lệ trống của văn phòng hạng B đạt trung bình 10,5%, giảm 1,0 đpt theo quý và 4,9 đpt theo năm.

Giá thuê bắt đầu tăng nhẹ sau một thời gian ổn định. Loại trừ dự án mới, trong quý IV/2021, giá chào thuê của thị trường văn phòng hạng A đạt 27,3 USD/m2/tháng, tăng 0,5% theo quý và 1,0% theo năm. Trong khi đó, giá thuê văn phòng hạng B vẫn ổn định ở mức 14,0 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 0,2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo thống kê giao dịch do CBRE ghi nhận, việc mở rộng và di dời văn phòng là xu hướng phổ biến nhất trong năm 2021, chiếm 78% tổng lượng giao dịch tại Hà Nội. Bất chấp tác động của đại dịch, không có giao dịch trả hoặc giảm diện tích thuê trong năm 2021. Về ngành nghề, các ngành Ngân hàng/Tài Chính/Bảo hiểm, Sản xuất và CNTT/Truyền thông/Viễn thông tiếp tục là động lực chính thúc đẩy nhu cầu cho thị trường. Tính đến hết năm 2021, Việt Nam có 3.800 startup hoạt động lĩnh vực Fintech, Gaming, Edutech, Medtech.

Tiến độ thi công tại một số dự án bị ảnh hưởng bởi đại dịch và thời gian giãn cách trong 2021, tuy nhiên, một dự án hạng B mới với tổng diện tích 25.000m2 dự kiến sẽ ra mắt vào quý I/2022. Thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội dự kiến sẽ chào đón khoảng 140.000m2 diện tích văn phòng mới vào năm, tương đương với mức độ tăng trưởng 9% so với tổng số nguồn cung hiện hữu, và hơn 110.000m2 từ năm 2023 trở đi, phần lớn các dự án này sẽ tập trung tại các khu Ba Đình – Đống Đa và khu phía Tây của thành phố. Nguồn cung lớn mới dẫn đến tỷ lệ hấp thụ dự kiến sẽ tiếp tục tăng vào năm 2022 và giá chào thuê trung bình của các dự án được kỳ vọng sẽ duy trì ổn định ở mức này.

Thị trường bán lẻ Hà Nội chủ động thích ứng trạng thái bình thường mới

Trong quý IV/2021, thị trường bán lẻ tiếp tục bị ảnh hưởng và chịu những tác động đáng kể từ làn sóng Covid-19 thứ 4, tuy nhiên triển vọng phục hồi cho thị trường bán lẻ vẫn tương đối khả quan khi thành phố đang thực hiện trạng thái “bình thường mới”.

Về nguồn cung, thị trường Hà Nội không ghi nhận dự án mới nào đi vào hoạt động trong quý này. Diện tích sàn bán lẻ cho thuê không đổi ở mức hơn một triệu m2, NLA. Việc các dự án bán lẻ hoãn lại thời điểm khai trương do dịch bệnh kéo dài đã ảnh hưởng tới nguồn cung năm nay.

Về hoạt động thị trường, mặc dù thành phố đã chuyển sang trạng thái “bình thường mới”, ngành Bán lẻ dường như vẫn chưa có sự phục hồi đáng kể. Cụ thể, giá chào thuê mặt bằng ở tầng trệt và tầng một (không bao gồm thuế GTGT và phí dịch vụ) tại các trung tâm thương mại ngoài trung tâm tiếp tục giảm do một số dự án có tỷ lệ trống cao giảm giá để giữ chân khách thuê, cũng như hỗ trợ các khách thuê do tình hình dịch diễn biến phức tạp. Giá chào thuê trung bình tại tầng trệt và tầng một khu vực ngoài trung tâm đạt 24 USD/m2/tháng, giảm 0,2% theo quý và giảm 3,3% theo năm. Về tỷ lệ trống, mặc dù thành phố vẫn ghi nhận một số cửa hàng mới trong quý, tỷ lệ trống các khu vực này vẫn ở mức cao tại 16,8%, tăng 1,8 đpt theo quý và tăng 4,3 đpt theo năm. Một số trung tâm thương mại tại khu vực Long Biên và xa trung tâm hơn như Nam Từ Liêm, Hà Đông tiếp tục ghi nhận tỷ lệ trống cao từ 40-45%. Tại khu vực trung tâm, giá chào thuê trung bình ở tầng trệt và tầng một ghi nhận tăng nhẹ, đạt 106 USD/m2/tháng, tăng 3% theo quý và giảm 1,9% theo năm. Mặc dù vậy, tỷ lệ trống tại khu vực trung tâm lại tăng nhẹ trung bình ở mức 12,9%, tăng 2,4 đpt theo quý và giảm 1,4 đpt so với cùng kỳ năm ngoái.

Trước diễn biến kéo dài của dịch bệnh cũng như thích ứng với trạng thái “bình thường mới”, cả chủ đầu tư lẫn khách thuê đều chủ động điều chỉnh để thích ứng với tình hình. Một số chủ đầu tư lớn tiếp tục triển khai những chính sách hỗ trợ khách thuê bị ảnh hưởng trực tiếp bởi dịch bệnh. Các khách thuê cũng chủ động tái cơ cấu lại mô hình kinh doanh. Chẳng hạn như một số cửa hàng ăn uống, chuỗi cà phê lớn chuyển đổi sang mô hình ki-ốt lưu động thay vì thuê cửa hàng tại chỗ để dễ tiếp cận hơn với khách hàng. Tại các siêu thị, cửa hàng tiện lợi, diện tích thuê cố định giảm, thay vào đó là gia tăng điểm bán hàng nhằm tăng mạng lưới bán hàng.

Về khách thuê, thị trường bán lẻ Hà Nội chứng kiến sự gia nhập của một số các thương hiệu thời trang và mỹ phẩm mới, cũng như sự mở rộng của các thương hiệu lớn trong và ngoài nước. Dyson, Sandro & Maje là một trong số các thương hiệu mới tại Hà Nội quý vừa qua.

Mặc dù, thị trường Hà Nội không ghi nhận dự án khai trương trong năm nay; tuy nhiên, dự kiến trong các năm 2022-2024, sẽ có khoảng thêm gần 300.000m2 NLA gia nhập thị trường, tương đương với 30% tổng nguồn cung. Các dự án mới này vẫn tập trung tại khu vực ngoài trung tâm. Cư dân ở phía Bắc và Nam thành phố và các khu vực lân cận sẽ có thêm các lựa chọn để mua sắm và sử dụng dịch vụ khi hai dự án với quy mô lớn là Lotte Mall Hà Nội và Aeon Mall Hoàng Mai hoàn thiện và đi vào hoạt động (dự kiến khai trương năm 2023-2024).

Mặc dù 2021 là một năm khó khăn, thị trường bán lẻ trong năm tới được kỳ vọng sẽ khởi sắc hơn. Các dấu hiệu phục hồi rõ ràng, đặc biệt vào thời điểm cuối năm, được thể hiện qua lưu lượng khách tham quan mua sắm tại các trung tâm thương mại tăng mạnh, sự kỳ vọng của nhà bán lẻ vào các dự án sẽ được khai trương trong năm tới, cùng với sự tăng trưởng về chi tiêu tiêu dùng. Theo nhận định của CBRE Việt Nam, giá chào thuê trung bình được kỳ vọng tăng 1,5-2% trong năm tới trong khi tỷ lệ trống tăng 3 đpt. Bên cạnh đó, sự phục hồi của doanh số bán lẻ được kỳ vọng sẽ tác động tích cực tới thị trường bán lẻ cho thuê trong các tháng tới. Với việc các biện pháp giãn cách xã hội đã dần được nới lỏng và chiến dịch tiêm chủng mũi tăng cường đang được khẩn trương triển khai, thị trường bán lẻ được dự đoán sẽ phục hồi và khởi sắc hơn trong năm tới.