(Xây dựng) – Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) khẳng định không phát sinh nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích đất xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của các khu nhà chung cư đã được UBND Thành phố duyệt phương án xác định giá đất và chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

Ảnh minh họa.

Thực trạng quản lý các công trình hạ tầng dự án chung cư

Theo HoREA, đối với các dự án nhà chung cư quy mô lớn với diện tích khoảng vài ha trở lên (một số dự án có quy mô hàng chục ha), sau khi đã đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, thì được bàn giao cho địa phương hoặc đơn vị chuyên ngành quản lý theo văn bản chấp thuận đầu tư, hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, gồm: Đường giao thông của dự án được bàn giao cho địa phương (Sở Giao thông vận tải, hoặc UBND cấp huyện); Các công trình cấp điện sinh hoạt, cấp nước sạch, thoát nước, chiếu sáng công cộng được đấu nối, bàn giao cho đơn vị chuyên ngành quản lý, vận hành, khai thác kinh doanh.

Đối với các dự án nhà chung cư quy mô nhỏ thường có một hoặc vài tòa nhà chung cư, các đường nội bộ và mảng xanh nhỏ, thuộc trách nhiệm quản lý, vận hành, bảo trì của chủ đầu tư và các cư dân (Ban quản trị nhà chung cư) trong dự án.

Các công trình cấp điện sinh hoạt, cấp nước sạch, thoát nước, chiếu sáng công cộng được đấu nối, bàn giao cho đơn vị chuyên ngành quản lý, vận hành, khai thác kinh doanh, theo văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Trong quá trình thực hiện công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất, tính tiền sử dụng đất dự án xây dựng nhà ở chung cư, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính và Hội đồng thẩm định giá đất thành phố đã tính đúng, tính đủ chi phí và doanh thu của dự án, bao gồm phần diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi, toàn bộ diện tích tầng hầm, kể cả phần diện tích tầng hầm nằm ngoài ranh diện tích xây dựng khối đế nhà chung cư.

Cụ thể, trường hợp tính tiền sử dụng đất Dự án Gateway Thảo Điền của Công ty Cổ phần Bất động sản Sơn Kim với diện tích đất được giao là 10.943,70m2, trong khi diện tích xây dựng khối đế tòa tháp nhà chung cư chỉ là 5.742,80m2, nhưng diện tích xây dựng và tính tiền sử dụng đất của tầng hầm là 9.089,20m2 do diện tích tầng hầm nằm ngoài ranh diện tích xây dựng khối đế nhà chung cư.

Do vậy, HoREA kiến nghị UBND Thành phố không thu thêm tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi và phần diện tích tầng hầm nằm ngoài ranh diện tích xây dựng khối đế tòa nhà chung cư, cấp “sổ hồng” cho các căn hộ chung cư và cho toàn bộ diện tích tầng hầm đối với các trường hợp dự án nhà cung cư đã được UBND Thành phố “Quyết định về duyệt Phương án xác định giá đất cụ thể” và chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

Cần thống nhất cách quản lý nghĩa vụ tài chính

Được biết, dự thảo Thông báo của Tổng Kiểm toán Nhà nước tại Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố về Chương trình nhà ở xã hội giai đoạn 2015 - 2019 nhận định: Các Quyết định chấp thuận đầu tư dự án, Quyết định giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất của 02 dự án nhà ở xã hội Khu căn hộ chung cư cao tầng Natural Poem số 629 đường Kinh Dương Vương, phường An Lạc - quận Bình Tân và Chung cư Hoa Phượng số 34/1A Quốc lộ 1A, phường Thới An, Quận 12, quy định chủ đầu tư có trách nhiệm thi công hoàn chỉnh các khu công viên cây xanh, vườn hoa nhóm ở, hạ tầng giao thông nội bộ, lập hồ sơ hoàn công, quản lý bảo trì đến khi bàn giao cho cơ quan quản lý chuyên ngành và UBND quận.

Tuy nhiên, khi lập phiếu chuyển thông tin xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường xác định phần diện tích đất này vào phần thông tin diện tích đất phải tính tiền sử dụng đất. Điều này chưa đúng với quy định tại điểm b, khoản 2, Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 hướng dẫn Luật Đất đai, dẫn đến cơ quan Thuế miễn tiền sử dụng đất không đúng quy định.

Ngay sau dự thảo này, trong Văn bản số 6211/STNMT-QLĐ, ngày 23/7/2020, Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết, trường hợp nếu chỉ xác định, thu tiền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho diện tích đất ở xây dựng nhà chung cư là diện tích xây dựng công trình (khối đế nhà chung cư) là chưa phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành, dẫn tới khả năng thất thu ngân sách do chưa tính đúng, tính đủ tiền sử dụng đất…

Cũng theo Sở Tài nguyên và Môi trường, tại Thành phố Hồ Chí Minh, các văn bản chấp thuận đầu tư trước đây chưa xác định rõ các công trình công cộng nào cần bàn giao cho chính quyền địa phương, ngay cả đối với dự án nhà ở xã hội và dự án nhà ở thương mại, nên các cơ quan quản lý Nhà nước chưa thống nhất cách quản lý nghĩa vụ tài chính, dẫn đến tình huống Tổng Kiểm toán Nhà nước có ý kiến về dự án Khu căn hộ chung cư cao tầng Natural Poem và dự án nhà ở xã hội chung cư Hoa Phượng.

Báo điện tử Xây dựng sẽ tiếp tục thông tin về vấn đề này.