(Xây dựng) - Thanh tra Chính phủ vừa ban hành Kết luận Thanh tra số 2124 việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ sản xuất, kinh doanh sang kinh doanh đất, xây dựng nhà ở giai đoạn 2011 - 2019 của doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp cổ phần hóa.

Dự án Khu nhà ở thấp tầng tại số 5 đường 22, phường Hiệp Bình Chánh, thành phố Thủ Đức.

Dự án Khu nhà ở thấp tầng tại số 5 đường 22, Thủ Đức

Theo Kết luận Thanh tra, tại Thành phố Hồ Chí Minh, dự án Khu nhà ở thấp tầng tại số 5 đường 22, khu phố 4, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức (nay là thành phố Thủ Đức) có diện tích khu đất là 6.849,9m2. Trong giai đoạn từ năm 1977 đến khi Chủ tịch UBND Thành phố Hồ Chí Minh cho phép chuyển nhượng mục đích sử dụng đất, Công ty Vật tư và Thiết bị Toàn bộ quản lý, sử dụng; thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để sản xuất kinh doanh theo quy định tại khoản 3 Điều 9 Nghị định số 04/2000 ngày 11/2/2000 của Chính phủ.

Tuy nhiên, các Sở, ngành chức năng có liên quan và Công ty Vật tư và Thiết bị Toàn bộ đã không lập hồ sơ trình UBND Thành phố Hồ Chí Minh quyết định cho thuê đất, ký hợp đồng thuê đất là không thực hiện đúng chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại khoản 2 Chỉ thị số 245 ngày 22/4/1996. Do đó, không có hồ sơ sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Chủ tịch UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Văn bản số 6546 ngày 22/10/2008 chấp thuận cho Công ty Vật tư và Thiết bị Toàn bộ chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất sang đất ở để xây dựng dự án Khu nhà ở thấp tầng liên kế có sân vườn khi không đủ điều kiện, không đúng đối tượng sử dụng đất theo khoản 1 Điều 9 Luật Đất đai 2003, vi phạm Điểm b khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2003, khoản 1 Điều 134 Nghị định số 181/2004 của Chính phủ; không căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất trong dự án đầu tư được phê duyệt, vi phạm khoản 2 Điều 31 Luật Đất đai 2003.

Việc này cũng không thẩm định nhu cầu sử dụng đất của Sở Tài nguyên và Môi trường vi phạm Điểm b khoản 1 Điều 30 Nghị định số 181/2004; không đúng thẩm quyền theo khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2003 dẫn đến việc UBND Thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất vi phạm quy định tại khoản 4 Điều 4 Nghị định số 198/2004 của Chính phủ.

Kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2006 - 2010) quận Thủ Đức chưa được UBND Thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt. Do đó, việc Sở Quy hoạch và Kiến trúc, Sở Tài chính tham mưu Chủ tịch UBND Thành phố Hồ Chí Minh cho phép Công ty Vật tư và Thiết bị Toàn bộ chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở là chưa đủ căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2003.

Việc Sở Quy hoạch và Kiến trúc có ý kiến về khu đất số 5 đường 22 khu phố 4, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức thuộc quy hoạch khu dân cư và việc UBND quận Thủ Đức ban hành Quyết định số 4505 ngày 15/8/2012 phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở thấp tầng là không đúng với Quy hoạch 1/2000 năm 1999 quy hoạch khu đất này là đất công nghiệp. Điều này vi phạm khoản 3 Điều 23 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009.

Trong việc thẩm định giá đất, Công ty Cổ phần Tư vấn Dịch vụ và Bất động sản thẩm định giá đất theo phương pháp so sánh đã thực hiện không đúng quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá số 07; khoản 1 Điều 4, khoản 1 Điều 5 Nghị định số 188/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất. Do đó, việc sử dụng kết quả thẩm định giá đất để xác định tiền sử dụng đất là không đủ tin cậy.

UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 5871 ngày 3/11/2017 phê duyệt Đồ án điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án Khu nhà ở thấp tầng với mật độ xây dựng toàn khu vực tăng 1,84%, hệ số sử dụng đất tăng 0,57 so với khi tính tiền sử dụng đất, nhưng chưa xác định, truy thu tiền sử dụng đất theo quy định.

Về việc chuyển nhượng dự án, trong việc thẩm định giá đất theo phương pháp so sánh, đơn vị tư vấn đã thực hiện không đúng tiêu chí định giá tài sản tương tự quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá số 07. Không có bằng chứng chứng minh mức giá của 3 khu đất đã giao dịch thành công trên thị trường, không rõ nguồn gốc và thời gian thu thập thông tin là không đúng quy định tại Điểm B khoản 8 Tiêu chuẩn thẩm định giá số 07. Do đó, kết quả thẩm định giá đất không đủ tin cậy; gia hạn hiệu lực của chứng thư thẩm định giá thêm 6 tháng vi phạm quy định tại Thông tư số 28/2015 của Bộ Tài chính.

Kết quả thẩm định giá đất do đơn vị tư vấn thực hiện không đủ tin cậy, nhưng Công ty Vật tư và Thiết bị Toàn bộ đã sử dụng làm căn cứ xác định giá trị chuyển nhượng dự án là không đúng quy định tại khoản 3 Điều 32 Luật Giá năm 2012.

Ngoài ra, giá trị chuyển nhượng dự án chưa tính diện tích 2.256,4m2 đất ở đô thị với số tiền khoảng 28 tỷ đồng (vốn Nhà nước do Tổng Công ty Máy động lực và Máy nông nghiệp Việt Nam - CTCP nắm 51% vốn điều lệ tại Công ty Vật tư và Thiết bị Toàn bộ).

Công ty Vật tư và Thiết bị Toàn bộ ký hợp đồng chuyển nhượng dự án với Công ty TNHH Phát triển nhà Thế Giới (ngày 15/6/2015), được Văn phòng đăng ký đất đai chứng nhận thay đổi nhà đầu tư trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành Công ty TNHH Phát triển nhà Thế Giới (ngày 28/9/2015) trước khi được UBND Thành phố Hồ Chí Minh chấp thuận cho chuyển nhượng dự án (ngày 9/12/2015) là không đúng khoản 3 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Công ty TNHH Phát triển nhà Thế Giới (bên nhận chuyển nhượng) đã khởi công dự án (ngày 25/9/2017) khi chưa có thiết kế bản vẽ thi công, chưa được UBND Thành phố Hồ Chí Minh chấp thuận đầu tư dự án là vi phạm Điểm C khoản 1 Điều 107, khoản 2 Điều 12 Luật Xây dựng năm 2014.

Dự án Tòa nhà văn phòng, thương mại và nhà ở tại số 244 Kha Vạn Cân

Cũng theo Kết luận Thanh tra, dự án Tòa nhà văn phòng, thương mại và nhà ở tại số 244 Kha Vạn Cân (phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức) có diện tích 1.090m2. Dự án này do Công ty Vật tư và Thiết bị Toàn bộ đang quản lý, sử dụng khu đất từ năm 1977.

Tuy nhiên, Công ty này và UBND Thành phố Hồ Chí Minh, các Sở, ngành chức năng không lập hồ sơ, quyết định cho thuê đất là không thực hiện đúng chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ và quy định tại Nghị định 04/2000 của Chính phủ. Do đó, dự án không có hồ sơ sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai.

Chủ tịch UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Văn bản số 6546 chấp thuận cho Công ty Vật tư và Thiết bị Toàn bộ chuyển mục đích sử dụng 1.090m2 đất, vi phạm quy định tại Điểm b khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2003, khoản 1 Điều 134 Nghị định số 181/2004, khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2003. Việc này dẫn đến việc UBND Thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất vi phạm khoản 4 Điều 4 Nghị định số 198/2004.

UBND Thành phố Hồ Chí Minh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Công ty Vật tư và Thiết bị Toàn bộ với diện tích 1.090m2 đất ở đô thị. Trong đó, diện tích cấp tăng 37,3m2 chưa được xác định tiền sử dụng đất (tạm tính theo đơn giá đất tại chứng thư thẩm định giá là 485 triệu đồng).

Dự án chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở 2005, chưa được chấp thuận đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và hạn chế về năng lực tài chính. Sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư năm 2016, Công ty Vật tư và Thiết bị Toàn bộ đã đề nghị chuyển nhượng dự án.

Ngày 13/1/2017, UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã chấp thuận chuyển nhượng dự án cho Công ty TNHH Tuyết Nga. Đến thời điểm thanh tra, dự án vẫn chưa triển khai thực hiện theo tiến độ phê duyệt tại quyết định chấp thuận đầu tư dự án, lãng phí nguồn lực đất đai.

Tuy nhiên, UBND Thành phố Hồ Chí Minh không kiểm tra, xem xét, xử lý thu hồi đất theo quy định tại khoản 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003, điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất Đai 2013.

Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC - Việt Nam gia hạn hiệu lực chứng thư thẩm định giá thêm 6 tháng, vi phạm quy định tại Thông tư 28/2015 ngày 6/3/2015 của Bộ Tài Chính nhưng Công ty Vật tư và Thiết bị Toàn bộ đã sử dụng làm căn cứ để xác định giá trị chuyển nhượng dự án là không đúng quy định tại khoản 3 Điều 32 Luật Giá năm 2012.

Từ Kết luận Thanh tra nêu trên, Thanh tra Chính phủ kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo kiểm điểm, xử lý trách nhiệm đối với tập thể, cá nhân lãnh đạo Thành phố Hồ Chí Minh các thời kỳ có liên quan đến những tồn tại, khuyết điểm, vi phạm nêu tại kết luận.

UBND Thành phố Hồ Chí Minh chủ trì, chỉ đạo xử lý những khuyết điểm, vi phạm về điều kiện được chuyển mục đích sử dụng đất, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơ sở pháp lý để xác định giá trị quyền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 đối với 2 dự án nêu trên. Thanh tra Chính phủ cũng đề nghị Bộ Công an tiếp nhận hồ sơ, tài liệu để xem xét, điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật.