(Xây dựng) - Sau gần 06 năm áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các Nghị định có liên quan trên địa bàn, thành phố Đà Nẵng đã từng bước quản lý hiệu quả, đưa hoạt động của thị trường bất động sản đi vào nề nếp, minh bạch, công khai.

Thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng ngày càng thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư (nguồn: internet).

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25/11/2014 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2015. Để triển khai thực hiện Luật và các Nghị định quy định chi tiết của Chính phủ, thành phố Đà Nẵng đã tổ chức tập huấn, phổ biến thi hành Luật cho các cơ quan, đơn vị và cơ bản đã kịp thời ban hành nhiều văn bản theo thẩm quyền về lĩnh vực quản lý bất động sản trên địa bàn.

Việc thực hiện pháp luật đi vào nề nếp

Tình hình hoạt động của thị trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng khá sôi động, ngày càng thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư. UBND thành phố đã chỉ đạo các cơ quan, đơn vị liên quan công bố công khai và thường xuyên cập nhật thông tin; kiểm tra, xử lý các hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động đăng tải thông tin, quảng cáo, rao vặt có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản khi chưa đảm bảo các điều kiện theo quy định; các hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động công chứng; trong hoạt động giao dịch, huy động vốn, kinh doanh bất động sản tránh gây bất ổn cho thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến an ninh trật tự tại địa phương và đời sống của người dân.

Trên địa bàn thành phố Đà Nẵng đã có 61 dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch, kế hoạch được duyệt. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản cũng được quản lý chặt chẽ. Theo báo cáo của Sở Xây dựng, tính từ năm 2015 đến nay, trên địa bàn thành phố có 20 sàn giao dịch bất động sản đã cung cấp thông tin về tổ chức, nhân sự, thông báo hoạt động gửi Sở. Qua kiểm tra hồ sơ, Đà Nẵng đã báo cáo Bộ Xây dựng các sàn giao dịch đủ điều kiện hoạt động để đăng tải trên Cổng thông tin điện tử phục vụ công tác quản lý theo quy định.

Bên cạnh đó, giai đoạn từ năm 2015-2020, Sở Xây dựng đã ủy quyền cho các đơn vị đủ điều kiện tổ chức các kỳ thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định và đã cấp 1.995 chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản cho các trường hợp đạt yêu cầu. Số lượng, quy mô chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản trên địa bàn thành phố cũng không nhiều. Từ năm 2015-2020, chỉ có 01 dự án chuyển nhượng một phần là dự án Khu nhà ở phía đông đường Trần Đăng Ninh (Le Pavillon), phường Hòa Cường Nam, quận Hải Châu giữa Công ty Cổ phần Đầu tư Đà Nẵng - Miền Trung và Công ty Cổ phần Đất Xanh Miền Trung.

Theo ông Lê Trung Chinh, Chủ tịch UBND thành phố Đà Nẵng: “Thời gian qua thành phố đã thường xuyên có các văn bản chỉ đạo về việc tăng cường chấn chỉnh công tác quản lý Nhà nước về giá đất, về tình hình thị trường bất động sản trên địa bàn”.

Thành phố đã đề nghị chủ đầu tư các dự án bất động sản, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các tổ chức, cá nhân liên quan tuân thủ các quy định về kinh doanh bất động sản nhằm đảm bảo việc kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Đà Nằng được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật và quyền lợi của người tham gia giao dịch bất động sản được đảm bảo.

Đồng thời, đề nghị các cơ quan, đơn vị liên quan cập nhật, công bố các thông tin về quy hoạch, các dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê, cho thuê mua và các dự án nhà ở thương mại cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn thành phố Đà Nằng để các tổ chức, cá nhân có nhu cầu được tiếp cận thông tin, tránh tình trạng một số đối tượng lợi dụng thông để đẩy giá bất động sản lên cao nhằm thu lợi bất chính.

Thành phố chỉ đạo quyết liệt các đơn vị thường xuyên, tăng cường thanh, kiểm tra các dự án, các hoạt động giao dịch bất động sản, kịp thời chấn chỉnh, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm. Từ năm 2015-2020, Thanh tra Sở Xây dựng đã tiến hành thanh tra 08 dự án và đã tham mưu UBND thành phố ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với các trường hợp vi phạm liên quan đến kinh doanh bất động sản.

Việc quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai tại thành phố Đà Nẵng đã chỉ ra một số vướng mắc chưa phù hợp với thực tế (Nguồn: Internet).

Một số tồn tại, bất cập

Theo báo cáo của Sở Xây dựng thành phố, giai đoạn từ năm 2015 đến nay, trong quá trình áp dụng, thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn xuất hiện một số tồn tại, bất cập cần phải sửa đổi trong thời gian tới để phù hợp với thực tế tại địa phương, bao gồm: Việc bán nhà ở, quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai; việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kinh doanh; về quản lý, kinh doanh bất động sản có sẵn,...

Theo ông Phùng Phú Phong, Giám đốc Sở Xây dựng: “Có thể chỉ ra một số vướng mắc chưa phù hợp với thực tế như việc quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, cụ thể:

Theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 3 Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê, mua bán ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng này phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có tham quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Tuy nhiên, trong thực tế, có trường hợp chủ đầu tư đã thực hiện bàn giao nhà ở, căn hộ cho người mua nhưng các bên chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; sau đó người mua thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho các đối tượng khác; bên nhận chuyển nhượng cuối cùng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GCN theo quy định. Việc này dẫn đến thất thoát lệ phí trước bạ đối với những người nhận chuyển nhượng hợp đồng trung gian mặc dù nhà ở hình thành trong tương lại sau khi bàn giao thì đã trở thành bất động sản có sẵn và đưa vào sử dụng thực tế.

Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh Bất động sản chưa có định nghĩa về "huy động vốn" trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Việc chưa có định nghĩa về "huy động vốn" nên không xác định được “Hợp đồng đặt cọc” hoặc “Thỏa thuận đặt mua” trong hoạt động kinh doanh bất động sản có phải là "hình thức huy động vốn khác" theo Điểm a, Khoản 2, Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính Phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Do đó trong quá trình hướng dẫn các tổ chức, cá nhân thực hiện các quy định của pháp luật gặp nhiều khó khăn.

Ông Trần Văn Hoàng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng chia sẻ: “Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh quy định tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không còn phù hợp với thực tế. Hiện nay trên thị trường bất động sản có một số loại bất động sản mới xuất hiện như condotel (căn hộ - khách sạn); shophouse (nhà ở - cửa hàng); officetel (căn hộ - văn phòng); hometel (nhà ở - khách sạn) ...”.

“Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định 02 loại hình kinh doanh bất động sản là bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, chưa quy định về bất động sản hình thành trong tương lai là căn hộ du lịch, căn hộ khách sạn và biệt thự du lịch. Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định đối với dự án nhà ở, trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, Chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý Nhà nước cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và được sự chấp thuận của cơ quan này mới được phép bán; các loại hình bất động sản hình thành trong tương lai khác chưa được quy định”, ông Hoàng phân tích thêm.

Sở Xây dựng cũng chỉ ra rằng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kinh doanh bất động sản, cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện được pháp luật quy định. Tuy nhiên, pháp luật vẫn chưa quy định một phần dự án chuyển nhượng trong tổng thể của một dự án, hay đưa ra các tiêu chí để xác định một phần của dự án được phép đủ điều kiện chuyển nhượng. Trên thực tế, chủ đầu tư có thể chuyển nhượng phần dự án kinh doanh thương mại dịch vụ trước trong tổng thể dự án nhằm thu hồi vốn để tiếp tục phát triển phần dự án còn lại. Điều này dẫn đến dự án sẽ bị tách thành nhiều phần và chuyển nhượng cho nhiều chủ đầu tư khác nhau làm phân mảnh dự án, gây ảnh hưởng đến quy hoạch chung của tổng thể dự án ban đầu.

Kiến nghị và đề xuất của thành phố

Mới đây, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng đã tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và đưa ra một số kiến nghị, đề xuất quan trọng. Theo ông Phùng Phú Phong, Giám đốc Sở Xây dựng: “Về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản quy định tại Khoản 4 Điều 13, đề nghị sửa đổi bổ sung cho phù hợp với thực tế (tăng số ngày) và phải có quy định về chế tài xử lý khi chủ đầu tư không thực hiện đúng trách nhiệm”.

“Về giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy định tại Điều 15, kính đề nghị bổ sung nội dung “Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó” là áp dụng cụ thể đối với trường hợp nào (mua bán nhà ở xã hội, nhà ở thương mại... đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định giá bán). Bên cạnh việc ghi tổng giá trị chuyển nhượng, bổ sung quy định về việc ghi chi tiết trên hợp đồng về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giá chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất dẫn trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”, ông Phong chia sẻ thêm.

Ông Phong cũng cho rằng: “Cần bổ sung quy định liên quan đến việc bên mua, bên thuê mua nhận bàn giao bất động sản hình thành trong tương lai (lúc này tài sản hình thành trong tương lai đã trở thành bất động sản có sẵn) là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GCN theo quy định của pháp luật về đất đai. Lúc này, bên mua, bên thuê mua không được phép thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; mà thực hiện mua bán, thuê mua bất động sản theo quy định sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GCN”.

“Đồng thời, bổ sung một số loại hình bất động sản mới xuất hiện như: Condotel (căn hộ khách sạn); shophouse (nhà ở - cửa hàng); officetel (căn hộ - văn phòng); hometel (nhà ở - khách sạn)...; hình thức quản lý, điều kiện kinh doanh, mua bán, cho thuê”, ông Phong phân tích thêm.

Cần bổ sung pháp lý cho một số loại hình bất động sản mới xuất hiện như condotel, hometel... (Nguồn: Internet)

Lãnh đạo Sở Xây dựng cũng đã đề nghị: Bổ sung quy định trong trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng và chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đã có ký kết hợp đồng nguyên tắc về chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chủ đầu tư nhận chuyển nhượng và các ngân hàng, tổ chức tín dụng ký kết hợp đồng xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất trước khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định chấp thuận chuyển nhượng dự án, một phần dự án. Đối với các trường hợp này thì các hợp đồng đó có giá trị pháp lý để làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính hay không; bổ sung các tiêu chí để xác định một phần của dự án được phép đủ điều kiện chuyển nhượng.

Mặt khác, phải nâng cao chế tài xử lý vi phạm hành chính đối với các hành vi vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản, đặc biệt là loại hình kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai để hạn chế trường hợp doanh nghiệp “bán lúa non”, huy động vốn trái phép, thậm chí là vẽ nên “dự án ma” để lừa đảo, trục lợi...

Thời gian tới đây, các Bộ, ban ngành Trung ương sớm nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch đô thị, nhà ở, kinh doanh bất động sản... tạo sự đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật giúp doanh nghiệp cũng như người mua thuận lợi và an toàn khi giao dịch; giúp các cơ quan chức năng thực hiện tốt công tác quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản.