(Xây dựng) – Một trong những vướng mắc khiến việc xây dựng lại chung cư cũ gặp khó khăn là do một số quy định liên quan đến Nghị định 101/2015/NĐ-CP về xây dựng lại nhà chung cư cũ. Đây được coi là một trong những căn nguyên khiến cho chủ chương cải tạo chung cư cũ khó “cán đích” sau hơn 10 năm thực hiện. Các chuyên gia và một số doanh nghiệp có kinh nghiệm về cải tạo chung cư cũ cho rằng, việc sửa đổi Nghị định 101/2015/NĐ-CP lần này cần đảm bảo sát thực tế, đặc biệt là quy định về thời gian các chủ sở hữu căn hộ đấu thầu để lấy nhà đầu tư thực hiện dự án bằng Hợp đồng cam kết với các điều cụ thể về chất lượng, vị trí căn hộ tái định cư và tiền thuê nhà tạm cư.

Nhiều chung cư cũ tại Hà Nội đang ở thế “chờ sập” nhưng việc xây dựng lại vẫn đang “giậm chân tại chỗ”.

Vướng mắc pháp luật khiến việc xây dựng lại chung cư cũ ì ạch?

Theo phản ánh của các chuyên gia và một số doanh nghiệp từng tham gia xây dựng lại chung cư cũ tại Hà Nội, một số vướng mắc khiến cho việc cải tạo chung cư cũ gặp nhiều khó khăn là do cơ sở pháp luật, đặc biệt là một số điều quy định tại Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Cụ thể, theo phản ánh của một số doanh nghiệp, quy định về quy hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ tại Điều 8 của Nghị định 101/2015/NĐ-CP không phù hợp với pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về xây dựng.

Thiếu quy định về khoảng thời gian yêu cầu phải phê duyệt hoặc điều chỉnh quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị sau khi đã công bố kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ để làm cơ sở triển khai dự án đầu tư xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Về lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ, tại Điều 9 của Nghị định 101/2015/NĐ-CP đã có quy định giao quyền chủ động cho chủ sở hữu trong việc lựa chủ đầu tư và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đăng ký tham gia dự án. Tuy nhiên, việc lựa chọn chủ đầu tư chỉ được thực hiện thông qua hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu tại cuộc họp Hội nghị nhà chung cư là chưa linh hoạt, chưa bao quát được các tình huống trên thực tế.

Mặt khác, quy định Sở Xây dựng báo cáo UBND cấp tỉnh quyết định lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu hoặc chỉ định thầu đối với trường hợp nhà nước thực hiện hình thức hợp đồng BT tại khoản 3 Điều 9 Nghị định 101/2015/NĐ-CP đã không còn phù hợp với quy định mới của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

Điều 9 Nghị định 101/2015/NĐ-CP mới chỉ có chế tài thu hồi văn bản chấp thuận chủ đầu tư khi chủ đầu tư không triển khai các bước thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở; thiếu chế tài đối với chủ đầu tư trong trường hợp đã triển khai dự án nhưng không bảo đảm tiến độ; đồng thời, chưa có quy định về xử lý hậu quả pháp lý của việc thu hổi văn bản chấp thuận chủ đầu tư.

Theo tìm hiểu được biết, chủ trương xây dựng lại chung cư cũ đã có từ lâu nhưng thực tế triển khai còn chậm và cho thấy nhiều bất cập. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hiện Hà Nội có khoảng 1.579 nhà chung cư, Thành phố Hồ Chí Minh có 570 nhà chung cư... Qua rà soát, kiểm định an toàn chịu lực nhà chung cư cũ, nhà chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng (chất lượng cấp C, cấp D) chiếm số lượng lớn và tập trung chủ yếu tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Cụ thể, Hà Nội có 179 nhà chung cư, Thành phố Hồ Chí Minh có 130 nhà chung cư…

Cũng theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hiện Thành phố Hà Nội đã hoàn thành cải tạo, xây dựng lại được 9 khối (block) và hiện nay đã giao 19 nhà đầu tư lập quy hoạch chi tiết 1/500 để thực hiện cải tạo, xây dựng lại 28 khu chung cư cũ; Thành phố Hồ Chí Minh đã thực hiện một số dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định Nghị quyết 34/2007/NQ-CP trước đây…

Thực tế nêu trên cũng cho thấy, quá trình thực hiện và số lượng chung cư cũ được xây dựng lại như mục tiêu ban đầu đề ra còn chậm và ít. Điều này cũng cho thấy những quy định trong Nghị định 101/2015/NĐ-CP về xây dựng lại chung cư cũ đã không còn phù hợp và cần thiết phải được sửa đổi. Để đảm bảo sát thực tế, trước khi trình Chính phủ ban hành, Bộ Xây dựng cũng đang tiếp thu ý kiến cho Dự thảo Nghị định với kỳ vọng thay đổi được những bất cập, hạn chế khiến cho việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ chậm trễ như hiện nay.

Để đẩy nhanh việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ cần thiết phải sửa đổi một số điều của Nghị định 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ.

Sửa đổi quy định đấu thầu để lấy nhà đầu tư thực hiện dự án

Qua quá trình khảo sát thực tế nhiều năm và đã có kinh nghiệm trong việc xây dựng lại dự án chung cư cũ tại D2 Giảng Võ, Công ty cổ phần Quy hoạch Kiến trúc Gia Bảo đã có nhiều ý kiến góp ý quan trọng cho dự thảo sửa đổi, đặc biệt là việc sửa đổi, bổ sung Điều 9 của Nghị định 101/2015/NĐ-CP.

Theo đó, Công ty cổ phần Kiến trúc Gia Bảo kiến nghị sửa đổi Điều 9 về đấu thầu để lấy chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ đối với trường hợp các chủ sở hữu ký Hợp đồng cam kết có Điều khoản chi tiết về chất lượng, vị trí căn hộ tái định cư và tiền thuê nhà tạm cư với Nhà đầu tư.

Cụ thể: “1. Trình tự đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư: a. Các chủ sở hữu căn hộ tại nhà chung cư cũ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư bằng hình thức ký Hợp đồng cam kết với Điều khoản chi tiết về chất lượng, vị trí căn hộ tái định cư và tiền thuê nhà tạm cư giữa từng chủ sở hữu căn hộ với nhà đầu tư. b. Khi đạt được 51% tổng số các chủ sở hữu căn hộ ký Hợp đồng trên với nhà đầu tư thì nhà đầu tư trình Sở Xây dựng xem xét kiểm tra. Sở Xây dựng sẽ trình UBND tỉnh (thành phố) để được cấp Quyết định đầu tư. c.Trong trường hợp 1 nhà chung cư cũ có 2 hoặc 3 hoặc 4 nhà đầu tư cùng đến ký Hợp đồng với các chủ sở hữu căn hộ thì nhà đầu tư nào ký Hợp đồng đạt tỷ lệ 51% tổng số các chủ sở hữu căn hộ thì nhà đầu tư đó sẽ báo cáo trình Sở Xây dựng xem xét kiểm tra. Sở Xây dựng sẽ trình UBND tỉnh (thành phố) cấp Quyết định đầu tư. 2. Trường hợp nhà chung cư cũ có một phần diện tích thuộc sở hữu nhà nước thì đại diện chủ sở hữu nhà nước đối với phần diện tích này sẽ ký Hợp đồng với nhà đầu tư. 3. Trong thời hạn tối đa 20 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Sở Xây dựng, UBND cấp tỉnh phải xem xét, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư; đồng thời chỉ đạo Sở Kế hoạch và Đầu tư có văn bản hướng dẫn doanh nghiệp được lựa chọn làm chủ đầu tư làm thủ tục đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư. Trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đồng thời chấp thuận nhà đầu tư đã được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ thành chung cư mới”.

Công ty cổ phần Kiến trúc Gia Bảo cũng cho rằng, cần bổ sung thêm Điều 9a như sau:

“Điều 9a. Đấu thầu để lấy chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư. 1. Trường hợp quá 12 tháng kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực mà các chủ sở hữu căn hộ không lựa chọn được chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 9 của Nghị định này hoặc trường hợp phải phá dỡ khẩn cấp nhà chung cư theo quy định tại Khoản 1 Điều 4 của Nghị định này, UBND cấp tỉnh phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về đầu tư trước khi tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án. 2. Sở Xây dựng có trách nhiệm tổ chức đấu thầu để lấy chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ bằng hình thức bốc thăm (đại diện cư dân là người bốc thăm). 3. Nhà đầu tư trúng đấu thầu theo Quyết định phê duyệt kết quả bốc thăm là chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ. 4. Đối với dự án xây dựng lại nhà chung cư mà thuộc diện Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì Bộ Xây dựng công nhận chủ đầu tư; đối với dự án do UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư thì Sở Xây dựng công nhận chủ đầu tư. Thủ tục công nhận chủ đầu tư được thực hiện theo hình thức bốc thăm (để công bằng, minh bạch). Chủ đầu tư sau khi được công nhận có trách nhiệm lập, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan”.

Từ những nội dung kiến nghị sửa đổi nêu trên có thể thấy, thủ tục đấu thầu để lấy nhà đầu tư sẽ được rút ngắn tối đa. Điều này cũng góp phần đẩy nhanh quá trình thực hiện đầu tư cũng như các thủ tục liên quan đến quá trình xây dựng lại chung cư cũ.

Cũng bởi lý do này, thiết nghĩ những nội dung kiến nghị nêu trên cần được các cơ quan chuyên môn xem xét cho bổ sung vào Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 101/2015/NĐ-CP. Thực tế, ngoài việc tiếp thu lấy ý kiến các sở ngành, việc lấy ý kiến góp ý từ các doanh nghiệp, đặc biệt là những đơn vị đã có kinh nghiệm trong việc xây dựng lại chung cư cũ là rất cần thiết. Điều này không những góp phần đảm bảo bám sát nhu cầu thực tế mà còn tạo động lực cho các doanh nghiệp tích cực tham gia xây dựng lại chung cư cũ; đảm bảo thực hiện có hiệu quả chủ trương xây dựng lại chung cư cũ mà Đảng và Chính phủ đã đề ra.