(Xây dựng) – Tại tại Hội thảo “Bất động sản Việt Nam 2020 – 2021: Sẵn sàng chu kỳ mới” do BizLIVE tổ chức vào chiều 29/8 tại FLC Sầm Sơn (Thanh Hóa), ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam thì sau dịch Covid, bất động sản phục hồi nhanh nhất so với các lĩnh vực kinh tế khác.

Các chuyên gia diễn giả tham gia Hội thảo.

Hội thảo gồm 2 phiên, trong đó phiên 1 có chủ đề “Tái cấu trúc thị trường mở ra cơ hội” sẽ phân tích, đánh giá chung về bức tranh toàn cảnh của bất động sản ở thời điểm hiện tại, đặc biệt là các điểm sáng được dự báo thúc đẩy thị trường. Bên cạnh đó là câu chuyện kinh doanh và trải nghiệm thực tế của các doanh nhân trong nỗ lực tái cấu trúc và thích nghi trong giai đoạn bình thường mới.

Tại phiên 2, các diễn giả sẽ cùng phân tích diễn biến các phân khúc cụ thể, tiềm năng, nguồn cung, cơ hội đầu tư và thị hiếu tại mỗi phân khúc trong ngắn và dài hạn, đồng thời đưa ra những tư vấn, khuyến nghị cần thiết cho doanh nghiệp, nhà đầu tư trong thời gian tới.

Toàn cảnh Hội thảo.

Nhu cầu bất động sản vẫn rất mạnh, rất lớn

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng khó khăn thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay không phải đến từ nội tại mà đến từ các yếu tố khác. Vào những năm 2017-2018, thị trường bất động sản Việt Nam rất mạnh. Sang năm 2019 có khựng lại đôi chút, các chỉ số của thị trường ngay lập tức giảm hơn 2018. Theo đó, năm 2017, có 130 nghìn sản phẩm được hấp thụ, đến năm 2018 vọt lên 180 nghìn sản phẩm nhưng đến năm 2019 còn 110 - 120 nghìn sản phẩm. Điều này cho thấy thị trường có sự sụt giảm nhưng xuất phát từ nguyên nhân là do tác động của tình hình vĩ mô.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

Khi thị trường bất động sản gặp khó khăn mọi nguồn lực đều khuyến khích phát triển, khi thị trường phát triển mạnh thì lại bộc lộ những yếu điểm của chính sách, pháp luật. Nhiều dự án ở các đô thị lớn phải dừng lại để thanh kiểm tra, cũng như hạn chế phát triển các dự án ở các địa phương. Mỗi địa phương có khoảng 20-30 dự án bị dừng triển khai, còn các đô thị lớn như Hà Nội hay Thành phố Hồ Chí Minh còn tới cả trăm dự án.

Việc các dự án bị dừng triển khai dẫn đến nguồn cung thiếu, trong khi lực cầu vẫn mạnh. Theo ghi nhận của Hiệp hội, có những dự án được hấp thụ lên tới 90%. Cụ thể, tại Thành phố Hồ Chí Minh có những dự án giá bán lên tới 40 triệu đồng/m2 nhưng trong vòng hai ba tháng đã tiêu thụ tới 95%.

“Do đó, theo tôi đây không phải khủng hoảng do thị trường bất động sản bởi nhu cầu vẫn rất mạnh, rất lớn”, ông Đính nói.

Ngoài ra, khi gặp các vướng mắc này, doanh nghiệp lên tiếng, Chính phủ đã có những hành động rất kịp thời, một loạt chính sách đã được đưa ra, như chính sách để tháo gỡ cho sự phát triển cho condotel. Đối với các dự án đang phát triển Chính phủ cũng đã có Nghị định 25.

Với những tháo gỡ đó, ông Đính hy vọng thị trường có thể khôi phục lại sự phát triển như trước năm 2019, nhưng ngay đầu năm nay dịch Covid-19 ập đến tiếp tục gây ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản.

“Tuy nhiên, theo tôi, bất động sản sẽ là loại hình phục hồi nhanh nhất so với các loại hình khác. Điều này đã minh chứng sau khi đợt dịch một kết thúc, kết thúc giãn cách, thị trường đã nhanh chóng khôi phục các giao dịch”, ông Đính dự báo.

Không thể nói năm nay chúng ta thành công, lượng giao dịch đến nay chỉ được 10 nghìn giao dịch thành công, bằng khoảng 10% năm ngoái. Tuy nhiên, chỉ trong khoảng thời gian rất ngắn, chỉ có hai tháng sau đợt khi dịch một kết thúc thị trường đã khôi phục hoạt động. Như vậy, thị trường vẫn hoạt động tốt, mặc dù có ảnh hưởng của đợt dịch đầu năm.

Theo ý kiến của diễn giả này, bất động sản không gặp khủng hoảng, mà đang bị khủng hoảng từ bên ngoài tác động vào làm thị trường bị chậm nhịp lại.

“Chúng ta tin tưởng Chính phủ, nhân dân Việt Nam chắc chắn sẽ thành công trong việc kiểm soát đợt dịch thứ hai này. Và khi dịch được kiểm soát, bất động sản sẽ là một trong những lĩnh vực đầu tiên được khôi phục, bên cạnh đó là du lịch, trong đó có du lịch nghỉ dưỡng. Trong thời gian tới vẫn còn cửa sáng cho thị trường bất động sản nên chúng ta vẫn nên lạc quan”, ông Đính nói thêm.

Sau sốt vàng, chứng khoán chắc chắn sẽ đến sốt đất

Chia sẻ quan điểm tại hội thảo, TS. Nguyễn Đức Hưởng - nguyên Chủ tịch HĐQT LienVietPostBank nêu góc nhìn: “Tôi cho rằng, Covid-19 chính là một cuộc cách mạng”.

TS. Nguyễn Đức Hưởng - nguyên Chủ tịch HĐQT LienVietPostBank.

Cách mạng ở đây chính là việc thay cũ đổi mới, và Covid-19 làm hộ chiếu Việt Nam trở nên rất có giá, từ đó, nhiều nhà đầu tư nước ngoài nhìn về Việt Nam. Đồng thời, căng thẳng Mỹ - Trung Quốc giúp Việt Nam là “ngư ông đắc lợi”. Ông Hưởng cho biết có nhiều bạn bè đã đem tiền đầu tư ở nước ngoài cũng đang rục rịch muốn quay trở về Việt Nam.

Với việc kiểm soát được dịch Covid-19, vị chuyên gia này tín rằng GDP Việt Nam tăng trưởng dương là hoàn toàn có thể đạt được, thậm chí còn tăng trưởng vượt kế hoạch. Theo đó, ông Hưởng dự tính: “Sau chứng khoán, vàng, chắc chắn sẽ đến lúc sốt đất. Đầu tư vào đất chỉ có lãi”.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại chúng ta nhận thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang mất cân đối, cầu đang chờ cung do chúng ta đang thiếu cơ sở pháp lý để cung có hàng.

Về cơ chế, chúng ta cần học Singapore và Úc. Chúng ta có cơ chế cho người nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam nhưng kèm theo đó rất nhiều vướng mắc khiến họ không mua được. “Chúng ta bán bia nhưng lại muốn bán thêm cả lạc”, ông Hưởng ví von.

Ở Singapore hay Úc thì mọi chuyện rất khác. Người nước ngoài có thể mua ông Hưởng một cách dễ dàng, chỉ cần đáp ứng các yêu cầu về thuế.

TS. Nguyễn Đức Hưởng nhận định thêm: “Với trong ngành tài chính ngân hàng, ngân hàng nào có thể đi trước đón đầu, có những gói cho vay với lãi suất phù hợp với bất động sản thì khi thị trường phục hồi, ngân hàng đó sẽ lãi lớn”.

Bốn nguyên tắc đầu tư bất động sản tránh rủi ro

TS. Cấn Văn Lực.

Còn theo TS. Cấn Văn Lực, tất cả các câu chuyện đầu tư luôn có nguyên tắc là phù hợp với khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư. Và ông nêu 4 nguyên tắc cân tuân thủ: Nguyên tắc 1: Đầu tư nhìn theo hướng trung và dài hạn; lướt sóng hay đầu cơ ở thời điểm này là rất khó; Nguyên tắc 2: Không theo phong trào; Nguyên tắc 3: Không dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều; Nguyên tắc 4: Đa dạng hóa kênh đầu tư.

Về bất động sản, hiện có một số phân khúc được quan tâm là “Second home” và bất động sản nhà ở. Hiện tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam là 39% cuối năm ngoái, Chính phủ đặt mục tiêu tăng tỷ lệ này lên 50-52% vào năm 2030 nên nhu cầu nhà ở ở Việt Nam còn rất lớn. Bất động sản du lịch là một câu chuyện đầu tư lâu dài. Nếu quyết định đầu tư lâu dài thì bất động sản du lịch là một kênh đáng lưu ý.

Chưa có dấu hiệu giảm giá hay phá giá

Ông Trịnh Văn Quyết - Chủ tịch Tập đoàn FLC nhận định, trong những tháng qua, việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, tháo gỡ thủ tục pháp lý dường như chưa thực sự ngấm được vào thị trường. Mỗi một chính sách, chủ trương, quyết định cần nhiều thời gian. Tại Việt Nam, soạn thảo 1 văn bản thường mất từ 3-5 tháng và có lẽ cần thời gian tương đương nữa để đi vào được cuộc sống.

Ông Trịnh Văn Quyết tại Hội thảo

Nhiều doanh nghiệp bất động sản trong một hội thảo gần đây đã đưa ra quan điểm rằng Covid-19 chưa ảnh hưởng nhiều đến lĩnh vực này. Cho đến nay, chưa mấy doanh nghiệp nào kêu khó trong mảng bất động sản. Theo ông Trịnh Văn Quyết cái đáng lo nhất lại là các ngành dịch vụ, du lịch, vận tải, hàng không, đường biển...

Nếu đã đầu tư bất động sản bài bản và quy mô thì khủng hoảng 3 tháng hay 1 năm không có gì đáng ngại. Bất động sản càng để lâu càng có hiệu quả. Các công ty môi giới hoặc công ty nhỏ không thể chờ từ 1 đến 2 năm được. Nếu qua 1-2 năm thì sang đến năm thứ 3 có khi giá còn gấp đôi, gấp ba.

“Với mảng bất động sản của FLC, Covid-19 có kéo dài đến sang năm thì chúng tôi cũng không lo ngại, nhưng chúng tôi lo ngại cho các mảng khác như du lịch, hàng không. Covid-19 lần 2 xảy ra, công suất của hệ thống phòng FLC khi đại dịch thứ 2 xảy ra, công suất tụt còn 20-30%. Rất đáng mừng, sau khi kiểm soát được dịch, ngay như ngày hôm nay, công suất phòng đang tăng lên rồi. Dịch được kiểm soát tốt, mọi thứ đang dần dần tốt hơn. Đối với câu hỏi thứ 2, nói về bất động sản, tôi muốn nhấn mạnh thêm câu hỏi của chị Thùy rằng, theo tôi về lâu dài bất động sản vẫn là kênh hấp dẫn nhất và có khả năng sinh lời cao nhất. Trong thời gian qua, không thấy bất cứ nhà đầu tư nào thua lỗ, nếu thua lỗ chẳng qua là theo phong trào”.

Phong trào ở đây là gì? Nhiều người đầu tư vào rồi muốn rút ra ngay, kiểu như vài tháng rồi rút tiền ra ngay chắc chắn sẽ thua lỗ. Ông Quyết cho rằng nếu rút như vậy 90% là thất bại. Có thể kể đến câu chuyện Vân Đồn, Phú Quốc, Nha Trang… Tất cả nhà đầu tư bài bản, xem xét thủ tục pháp lý cho dù là thời điểm yếu nhất… tại thời điểm ấy, nhà đầu tư thường quan sát địa phương không theo phong trào thì đều thành công. Thời gian qua, đầu tư ở Hà Nội hay Thành phố Hồ Chí minh, dù vùng ven đều có hiệu quả, còn nếu theo phong trào như nói ở trên thì rút vốn ra còn khó chứ đừng nói đến hiệu quả.

Với quy trình thủ tục pháp lý hiện nay, việc hoàn thiện dự án bất động sản gặp rất nhiều khó khăn. Ví dụ với bất động sản đô thị, từ khâu lên dự án cho đến khi đưa ra thị trường, hoàn thiện điện đường trường trạm… quy trình phải mất ít nhất 3 - 4 năm, với điều kiện luân chuyển tiền một cách có hệ thống. Doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ khó mà theo được với quy trình này.

“Với điều kiện khó khăn như vậy từ nay đến sang năm, vậy sản phẩm ra thị trường sẽ rất ít? Các bạn có thể tìm hiểu số lượng các dự án ra thị trường nay đến năm sau, không nhiều. Mặt khác, qua hai làn sóng dịch Covid, tôi vẫn chưa thấy dấu hiệu giảm giá hay bán phá giá nào cả. Bởi vậy, tôi tin rằng những năm tới, chắc chắn thị trường bất động sản còn rất nhiều lợi thế”, ông Trịnh Văn Quyết nhấn mạnh thêm.