(Xây dựng) – Tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã chính thức được thông qua, có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025 với nhiều nội dung kế thừa Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) năm 2014 và một số nội dung được sửa đổi, bổ sung. Trong đó, lần đầu tiên, nội dung về tiền đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai được đưa vào Luật, chấm dứt thời kỳ dài việc đặt cọc mang hình thức thỏa thuận, đảm bảo được quyền lợi cho người mua nhà.

Theo các chuyên gia, quy định về mức tiền đặt cọc trong Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) sẽ hạn chế được việc "tự tung, tự tác" của các chủ đầu tư (ảnh: T/L).

Theo các chuyên gia, việc đặt cọc vừa thể hiện việc giao kết triển khai hợp đồng mua bán, cũng là mục đích để chủ đầu tư xác định được nhu cầu của thị trường, bảo đảm đầu ra cho sản phẩm dự án.

Tuy nhiên, trên thực tế chưa có bất cứ văn bản pháp quy nào yêu cầu bắt buộc hay quy định chi tiết về số tiền phải đặt cọc, mà các chủ thể tham gia đều thực hiện trên tinh thần tự nguyện.

Do đó, nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở đã lợi dụng việc này để thu một số tiền rất lớn của khách hàng (có thể lên tới 90 – 95% giá trị sản phẩm giao dịch) nhưng lại chậm trễ triển khai dự án, gây thiệt hại lớn cho khách hàng, nhà đầu tư.

Cũng chính vì thiếu những căn cứ pháp lý hoặc việc thực thi của cơ quan quản lý Nhà nước còn lỏng lẻo nên thực tế chỉ có khách hàng, nhà đầu tư phải chịu thiệt, rơi vào cảnh “dở khó, dở cười” do không ít người vừa phải gồng gánh tiền trả lãi vay ngân hàng để mua nhà, vừa phải chi trả tiền thuê nhà hàng tháng. Trong khi chủ đầu tư – những người tạo ra nguồn cơn của tranh chấp lại gần như không bị áp chế tài nào cả.

Như trên địa bàn Thủ đô Hà Nội nói riêng, có thể kể đến như dự án tòa nhà hỗn hợp Hattoco 110 Trần Phú, dự án Usilk City đường Lê Văn Lương (quận Hà Đông); dự án Sky View Trần Thái Tông (quận Cầu Giấy); hay dự án Manhattan Tower số 21 Lê Văn Lương (quận Thanh Xuân) mặc dù đã qua nhiều lần đổi chủ nhưng đến nay vẫn chưa thể bàn giao cho khách hàng...

Liên quan đến vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, kinh doanh BĐS có tính đặc thù của giao dịch đặt cọc. Trong khi đó, Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, năm 2014 đều không quy định về đặt cọc xảy ra trước thời điểm dự án BĐS, nhà ở đủ điều kiện giao kết hợp đồng, huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhất là đất nền.

Điều đó đã dẫn đến tình trạng giới đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương lợi dụng khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 không quy định giá trị, tỷ lệ tiền đặt cọc nên đã nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn, có trường hợp lên đến 90 - 95% giá trị tài sản giao dịch. Thậm chí, đầu nậu còn lập cả “dự án ma” không có cơ sở pháp lý để nhằm mục đích lừa đảo, gây thiệt hại rất lớn cho khách hàng, mất trật tự xã hội mà điển hình là vụ án lừa đảo xảy ra tại Công ty Alibaba…

Theo ông Châu, một điều đáng mừng là tại Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đã chính thức được Quốc hội thông qua, có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025 với nhiều nội dung kế thừa Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và một số nội dung được sửa đổi, bổ sung.

Trong đó, khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) năm 2023 đã bổ sung quy định về đặt cọc vừa bảo đảm giao kết hợp đồng, vừa bảo vệ quyền lợi người mua nhà.

Thời gian qua, cùng với quá trình đô thị hóa nhanh chóng, thị trường BĐS không ngừng phát triển, tăng trưởng, kinh doanh BĐS với lợi nhuận lớn đã thu hút rất nhiều chủ thể tham gia. Trong đó, nhiều doanh nghiệp đã tự huy động vốn từ khách hàng, nhà đầu tư dù không có thực lực tài chính với nhiều quy định mập mờ ràng buộc người mua nhà do chủ đầu tư tự đặt ra, đơn cử như mức tiền đặt cọc, đánh vào tâm lý mong muốn sớm có nhà ở để an cư lạc nghiệp của nhiều người, sau đó thì “mất hút”, người mua nhà lâm vào cảnh “tiến thoái, lưỡng nan”.

Do đó, các chuyên gia cũng đồng tình quy định về mức tiền đặt cọc trong Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) sẽ hạn chế được việc "tự tung tự tác" của các chủ đầu tư.

Hy vọng thời gian tới, phía cơ quan quản lý Nhà nước cần nghiêm túc thực hiện các chế tài mà luật đã quy định, góp phần làm cho thị trường BĐS phát triển minh bạch, bền vững, bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà, đồng thời cũng siết chặt việc thực thi trách nhiệm của chủ đầu tư khi tham gia kinh doanh BĐS…