(Xây dựng) - Quy hoạch xây dựng các KCN có vai trò và vị trí hết sức quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia nhằm định hướng quy hoạch xây dựng các KCN Việt Nam phát triển đồng bộ với hệ thống đô thị - nông thôn, đảm bảo phát triển bền vững.

Cấu trúc đô thị có phần bất ổn

Các KCN được thành lập trên 61 tỉnh, thành phố, chủ yếu tập trung tại các vùng kinh tế trọng điểm nhằm phát huy lợi thế về vị trí địa lý và tiềm năng phát triển kinh tế của các vùng. Cụ thể, các vùng đồng bằng sông Hồng và vùng Đông Nam bộ hiện có tổng cộng 207 KCN với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 70,5 nghìn héc-ta, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 47,2 nghìn héc-ta, chiếm tương ứng 56,1% về số lượng, 61,9% về diện tích đất tự nhiên và 64,2% về diện tích đất công nghiệp so với cả nước. Bên cạnh đó, các tỉnh đều có hình thành hệ thống các cụm công nghiệp phục vụ phát triển kinh tế địa phương. Tổng diện tích đất công nghiệp đã cho thuê của các KCN đạt 42,2 nghìn héc-ta, đạt tỷ lệ lấp đầy các KCN đạt 57,4%, riêng các KCN đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng và đi vào hoạt động có tỷ lệ lấp đầy khoảng 70,2%.

Tuy nhiên, hệ thống các KCN hiện nay còn tồn tại nhiều bất cập, ảnh hưởng tới tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và phát triển bền vững. Bên cạnh các vấn đề về đầu tư hạ tầng, bảo vệ môi trường và kêu gọi đầu tư tại KCN, vấn đề nhà ở cho công nhân là tồn tại cần được giải quyết.

Tỷ lệ lao động nhập cư hiện nay ở các KCN khoảng trên 50%, địa phương có tỷ lệ lao động nhập cư cao như TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, lao động ngoại tỉnh chiếm tới 70%. Hiện có khoảng 55% công nhân trong các KCN tập trung phải thuê nhà trọ do các hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng gần KCN. Một số địa bàn xung quanh các KCN đang quá tải về hạ tầng, hệ thống an sinh xã hội chưa đáp ứng kịp, nhất là trường học từ mầm non đến trung học và cơ sở khám, chữa bệnh. Các dịch vụ thiết yếu phục vụ công nhân như chợ, siêu thị, khu vui chơi giải trí… chủ yếu mang tính tự phát, chưa được đầu tư bài bản gắn với địa bàn và nhu cầu thực tế của người dân.

Sự phát triển quá nhanh có phần thiếu kiểm soát về quy mô, ranh giới đô thị khiến cho cấu trúc đô thị có phần bất ổn. Nhiều khu vực trước đây được xác định thuộc ngoại vi như các KCN, khu xử lý chất thải, nghĩa trang, tuyến đường sắt và nhà ga đường sắt… nay bị bao vây bởi các khu đô thị mới. Tại nhiều đô thị có các KCN phát triển ở khu vực ven đô thì hệ thống nhà ở công nhân thiếu tiện ích đô thị, hạ tầng xã hội vì nằm xa các trung tâm đô thị.

Nhà ở công nhân và công tác quy hoạch xây dựng

Chính sách nhà ở cho công nhân làm việc trong KCN đang được lồng ghép vào chính sách nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở năm 2014. Hiện nay, Luật Nhà ở 2014 đang được nghiên cứu sửa đổi theo hướng có cơ chế, chính sách riêng về khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân. Một số tồn tại, vướng mắc trong phát triển nhà ở công nhân KCN được giải quyết tại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, cụ thể như yêu cầu trong quy hoạch KCN phải bố trí quỹ đất làm nhà lưu trú cho công nhân thuê; giao chủ đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN hoặc các doanh nghiệp khác hoặc phối hợp với Tổng Liên đoàn đầu tư dự án nhà lưu trú công nhân; diện tích sử dụng tối thiểu khoảng 10 m2/người.

Nhà ở công nhân được gắn với hệ thống NƠXH, bên cạnh đó với quy định hạn chế đất dân dụng trong KCN, dẫn đến trong quy hoạch đô thị mặc dù đã đưa yêu cầu về hệ thống quỹ đất dành cho NƠXH, nhưng chưa gắn kết vấn đề NƠXH (trong đó có nhà ở công nhân) với các KCN. Hiện một số địa phương chưa quan tâm chỉ đạo xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, đặc biệt là kế hoạch phát triển NƠXH, nhà ở cho công nhân. Tại một số địa phương, trong quy hoạch đô thị chưa xác định rõ quỹ đất cho phát triển NƠXH, chưa thực hiện nghiêm quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển NƠXH hoặc có bố trí nhưng lại ở vị trí không thuận lợi hoặc chưa giải phóng xong mặt bằng..., dẫn đến thiếu quỹ đất sạch để triển khai.

Đối với công tác quy hoạch xây dựng các KCN, theo quy định, khi thực hiện quy hoạch xây dựng không quy hoạch khu dân dụng trong KCN, vì vậy quy hoạch xây dựng KCN không đưa ra các giải pháp cho nhà ở công nhân. Tuy nhiên, theo Nghị định 82/2018/NĐCP, đã đưa ra một số quy định về quy hoạch phát triển công nghiệp trên địa bàn cấp tỉnh phải xác định nhu cầu nhà ở công nhân và quy hoạch hệ thống nhà ở công nhân, bên cạnh đó cũng đưa ra các mô hình KCN mới: KCN phụ trợ, KCN sinh thái hay KCN - đô thị - dịch vụ, từ đó dẫn đến thực tế có hai mô hình đầu tư phổ biến, mỗi hình thức có mối quan tâm đến việc hình thành khu vực nhà ở công nhân một cách khác nhau, cụ thể như sau:

KCN phát triển theo hình thức đầu tư cơ sở hạ tầng KCN và cho thuê như Khu công nghệ cao Hòa Lạc, Khu Bắc Thăng Long. Các KCN này do quy định hạn chế về sử dụng đất dân dụng trong KCN nên đã ảnh hưởng tới cung cấp dịch vụ nhà ở công nhân chuyên gia, dịch vụ thương mại.

KCN phát triển theo mô hình khép kín do 1 chủ đầu tư thực hiện như VSIP (Bắc Ninh), Vinfast (Hải Phòng), phát triển KCN gắn nhà ở dịch vụ cho công nhân, dịch vụ thương mại. Đây là tiền đề cho việc quy hoạch hệ thống nhà ở công nhân gắn với KCN.

Tuy nhiên quá trình triển khai còn nhiều vướng mắc, vì khoảng trống trong công tác quy hoạch do các quy hoạch tỉnh đang trong quá trình triển khai và chưa có hướng dẫn cụ thể về nội dung quy hoạch KCN trong quy hoạch tỉnh có bao gồm quy hoạch các khu ở công nhân hay không. Nội dung quy hoạch khu nhà ở cho công nhân cơ bản vẫn còn bỏ ngỏ, dẫn đến cơ sở cho việc đầu tư phát triển các khu nhà ở công nhân còn phụ thuộc nhiều vào sự quan tâm của chính quyền địa phương cũng như các nhà đầu tư BĐS công nghiệp.

Nhiều địa phương chưa quan tâm đến việc đầu tư xây dựng nhà công nhân (nhà lưu trú), nên không đảm bảo được việc thực hiện 3 tại chỗ (ăn, ngủ, làm việc) vì vậy khi lập quy hoạch đầu tư xây dựng KCN chưa quan tâm cho đầu tư phát triển nhà ở dành cho công nhân. Việc đầu tư xây dựng nhà ở công nhân của các nhà đầu tư gặp khó khăn do thiếu tính pháp lý thông qua các đồ án quy hoạch được duyệt không có nội dung quy hoạch khu ở công nhân, hoặc không quan tâm đúng mức đến nội dung này.

Quy hoạch tỉnh phải bố trí đất cho nhà ở công nhân

Để giải quyết bài toán về nhà ở cho công nhân cần đưa ra một hệ thống giải pháp tổng hợp, đa ngành. Đưa danh mục phát triển NƠXH, trong đó có nhà ở công nhân KCN vào danh mục đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021 - 2025. Yêu cầu rõ trong nội dung đề xuất phát triển các KCN trong quy hoạch tỉnh phải tính đến việc bố trí nhà ở cho công nhân và các thiết chế xã hội liên quan gắn với việc phát triển, phân bố hệ thống KCN trên địa bàn tỉnh. Làm rõ yêu cầu khi phát triển dự án KCN cùng với việc lập quy hoạch xây dựng KCN phải triển khai lập quy hoạch các khu vực ở cho công nhân, bao gồm NƠXH dành cho công nhân.

Trong khi chờ các giải pháp tổng thể, các địa phương rà soát đối với các KCN, nếu chưa sử dụng hết diện tích đất công nghiệp thì đề nghị cho điều chỉnh quy hoạch để dành phần diện tích đất đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân. Các tỉnh, thành phố khi lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng KCN, phải bố trí diện tích đất phù hợp trên địa bàn để xây dựng nhà công nhân, thiết chế của công đoàn đảm bảo đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để phục vụ công nhân, người lao động làm việc tại KCN.

Bên cạnh đó, các địa phương cần có cơ chế, giải pháp cụ thể, tạo môi trường thuận lợi về đất đai, thủ tục hành chính, hỗ trợ, khuyến khích, thu hút DN tích cực tham gia phát triển NƠXH; đặc biệt là nhà cho công nhân thuê tại các khu kinh tế, KCN, cụm công nghiệp trên địa bàn. Các địa phương cần bố trí nguồn lực hợp lý để đầu tư các cơ sở hạ tầng thiết yếu như: trường học, nhà trẻ, cơ sở khám chữa bệnh, sinh hoạt cộng đồng, văn hóa, thể dục, thể thao... trong và ngoài các dự án NƠXH; nhất là tại khu vực có đông công nhân và người lao động. Cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm pháp luật trong việc thực hiện các chính sách, chương trình phát triển NƠXH trên địa bàn.

PGS.TS.KTS Lưu Đức Cường - Viện trưởng Viện QHĐT&NTQG (VIUP)
TS Vũ Tuấn Vinh - Phó trưởng phòng Quản lý KHKT – VIUP