(Xây dựng) - Cùng với tình trạng trầm lắng của thị trường bất động sản, phân khúc nhà kho xây sẵn cũng bị ảnh hưởng theo khi nhu cầu thuê trong quý II/2023 tiếp tục chững lại và chưa có nhiều tín hiệu tích cực.

Do lợi thế về vị trí và giá thuê đất cạnh tranh nên các tỉnh khu vực phía Bắc như Bắc Ninh, Bắc Giang và Hải Dương vẫn là sự lựa chọn ưu tiên của các doanh nghiệp… (ảnh: T/L).

Tỷ lệ trống tăng cao tại khu vực miền Nam

Theo ghi nhận từ JLL Việt Nam, tại khu vực miền Nam, trong quý II/2023 mức hấp thụ thuần giảm khoảng 50.000m2, tỷ lệ trống tăng cao được ghi nhận ở các dự án nhà kho xây sẵn (NKXS) hiện đại khu vực Thủ Dầu Một, Bến Cát (Bình Dương) và Long Thành (Đồng Nai).

Thị trường NKXS hiện đại không ghi nhận thêm nguồn cung mới và duy trì ở mức 1,8 triệu m2. Trong đó, Bình Dương đứng đầu thị trường NKXS hiện đại khi đóng góp hơn 780.000m2 sàn. Hầu hết các cơ sở hiện đại tại tỉnh này được phát triển xa hơn về phía Bắc, nơi được xem như là khu vực mới nổi, được hưởng lợi từ nhu cầu lan tỏa từ khu vực lõi và vẫn còn quỹ đất cho các dự án mới.

Tiếp theo lần lượt là Đồng Nai và Long An, chiếm 26% và 17% trên tổng nguồn cung. Thành phố Hồ Chí Minh đứng ở vị trí thứ 4 do quỹ đất còn lại khan hiếm, trong khi đó NKXS hiện đại vẫn chưa được ghi nhận ở Bà Rịa – Vũng Tàu.

Giá thuê NKXS hiện đại nhìn chung ổn định ở mức 4,7 USD/m2/tháng, chỉ tăng nhẹ 0,1% so với quý trước. Các chủ nhà vẫn tiếp tục linh hoạt và tạo điều kiện đàm phán hỗ trợ khách thuê trong bối cảnh thị trường đang diễn biến chậm.

Những dự án nằm ở phía Bắc Bình Dương và phía Nam Đồng Nai cũng ghi nhận sự điều chỉnh giảm giá thuê do tỷ lệ trống tăng cao, nơi tập trung các cơ sở nhà máy và khách thuê mục tiêu là các doanh nghiệp sản xuất.

Dự kiến trong những tháng cuối năm 2023, khu vực phía Nam sẽ chào đón hơn 440.000m2 diện tích NKXS hiện đại, từ các dự án của SLP, LOGOS, Emergent Capital Partners và BWID. Đến cuối năm 2023, quy mô thị trường sẽ được mở rộng lên đến 2,2 triệu m2, tăng gần 1,3 lần so với quy mô thị trường hiện tại.

Trước tình trạng trên, Giám đốc cao cấp khối tư vấn và nghiên cứu JLL Việt Nam Trang Lê cho rằng, giữa bối cảnh hoạt động thương mại xuyên biên giới trầm lắng kéo dài, hiệu quả kinh doanh thấp đã buộc các doanh nghiệp sản xuất có động thái thu hẹp quy mô kinh doanh.

Chính điều này đã và đang tác động trực tiếp đến hiệu suất cho thuê của các NKXS, đặc biệt là những cơ sở đặt tại các trung tâm sản xuất có nhóm khách thuê chính là doanh nghiệp sản xuất phục vụ thị trường xuất khẩu.

Miền Bắc - Nhu cầu thuê chỉ ở các dự án hiện hữu

Còn tại khu vực miền Bắc, nhu cầu thuê NKXS hiện đại cũng không khá hơn khi trong quý II/2023 tiếp tục xu hướng trầm lắng, động lực thuê kho vẫn được dẫn dắt bởi nhóm các nhà bán lẻ, thương mại điện tử và công ty 3PLs (đơn vị logistics thứ 3).

Hấp thụ thuần trong quý II/2023 đạt 34.300m2, chủ yếu nhờ nỗ lực cho thuê của hai dự án hiện hữu là Mappletree Hưng Yên Logistics Park và SLP Park Hải Phòng.

Giá chào thuê trung bình của NKXS hiện đại tại thị trường miền Bắc được ghi nhận ở mức 4,71 USD/m2/tháng trong quý II/2023, tăng 2,22% so với quý trước và 8,67% so với cùng kỳ năm ngoái nhờ giá của ba dự án mới đã đẩy giá trung bình toàn thị trường tăng nhẹ, trong khi giá thuê tại các dự án còn lại giữ xu hướng ổn định.

Thị trường hai quý cuối năm 2023 dự kiến sẽ tiếp tục chào đón nguồn cung mới dồi dào từ 4 dự án chất lượng cao với tổng diện tích cho thuê khoảng 213.000m2. Dự báo đến cuối năm 2023, tổng nguồn cung NKXS hiện đại miền Bắc sẽ đạt khoảng 1,19 triệu m2, tăng gần 1,6 lần so với cùng kỳ năm 2022.

Nhận định về thị trường miền Bắc, bà Trang Lê cho biết, thị trường đang xuất hiện làn sóng chuyển dịch nhà máy của các doanh nghiệp sản xuất như dệt may, viễn thông và quang điện công nghệ cao từ Trung Quốc sang Việt Nam để tránh các rào cản thương mại và rủi ro đứt gãy chuỗi cung ứng như đã từng xảy ra khi Trung Quốc thực hiện chính sách “zero covid”…

Do lợi thế về vị trí và giá thuê đất cạnh tranh nên các tỉnh khu vực phía Bắc như Bắc Ninh, Bắc Giang và Hải Dương vẫn là sự lựa chọn ưu tiên của các doanh nghiệp. Đây có thể coi là một dấu hiệu tích cực đối với thị trường NKXS hiện đại miền Bắc trong bối cảnh sản xuất và xuất khẩu vẫn đang gặp nhiều khó khăn.

Ngoài ra, cũng giống như phân khúc nhà ở, khi tỷ lệ lấp đầy cao, quỹ đất phát triển dự án mới ngày càng hạn chế, xu hướng chung của các đơn vị phát triển khu công nghiệp là hướng tới mô hình kho xưởng cao tầng để tối ưu hoá hiệu quả sử dụng đất.

Đặc biệt, với các khu công nghiệp có vị trí đẹp, chi phí thuê đất cao, việc phát triển sản phẩm kho xưởng cao tầng sẽ giúp chủ đầu tư tối đa hóa lợi nhuận nhờ giảm được các chi phí liên quan…