(Xây dựng) – Mới đây, Savills Việt Nam vừa công bố cáo cáo về thị trường bất động sản tại Thành phố Hà Nội 6 tháng cuối năm 2020 và triển vọng của các phân khúc trong những tháng đầu năm 2021. Trong đó, trong năm 2021, khoảng 25.000 căn hộ từ 25 dự án mới và giai đoạn tiếp theo sẽ mở bán. Hạng B sẽ tiếp tục dẫn đầu, với 78% thị phần. Nguồn cung lớn nhất sẽ đến từ quận Từ Liêm với 57%, quận Hoàng Mai và huyện Gia Lâm với 12% mỗi nơi.

Ảnh minh họa (Nguồn: Internet).

Ghi nhận tại báo cáo, ở phân khúc bán lẻ tổng nguồn cung đạt khoảng 1,6 triệu m2, tăng 1% theo quý và 1% theo năm sau khi Vincom Mega Mall Ocean Park ra mắt tại khu vực phía Đông. Trong 5 năm qua, nguồn cung tăng trưởng trung bình 5%/năm. Khu vực nội thành với thị phần 42% ghi nhận mật độ bán lẻ cao nhất là 0,48 m2/người.

Giá thuê gộp trung bình tầng trệt tăng 3% theo quý nhưng giảm -3% theo năm. Công suất thuê trung bình tăng 1 điểm % theo quý nhưng giảm -2 điểm % theo năm. Diện tích cho thuê thêm năm 2020 ở mức -9.000 m2 với kết quả kém nhất tại phân khúc trung tâm mua sắm và khu vực phía Tây.

Lượng khách mua sắm đang dần hồi phục nhưng vẫn chưa trở lại mức trước đại dịch khi sự chi tiêu ngẫu hứng và tốn kém bị hạn chế nhằm mục đích tiết kiệm. Một số thương hiệu cao cấp mở các cửa hàng chủ chốt mới, trong khi nhiều cửa hàng mặt phố vẫn bị bỏ trống hoặc bị chuyển đổi mục đích sử dụng, dễ thấy nhất tại khu vực trung tâm sau khi lượng khách du lịch sụt giảm mạnh.

Đánh giá về triển vọng, Savill nhận định, đến hết năm 2022, 18 dự án với nguồn cung hơn 158.000 m2 dự kiến sẽ ra mắt. Dự án đáng chú ý nhất là Vincom Mega Mall Smart City (2021). Nguồn cung lớn liên tục mở rộng ra ngoài trung tâm dự kiến sẽ kéo giá thuê và công suất thuê toàn thị trường đi xuống.

Về phân khúc văn phòng, tổng nguồn cung đạt gần 2 triệu m2, tăng 2% theo quý và 6% theo năm sau sự gia nhập của dự án hạng A International Centre với 7.000 m2 tại khu vực trung tâm và dự án Hạng B Century Tower với 33.000 m2 tại khu vực nội thành. Trong 5 năm qua, phân khúc hạng B có tăng trưởng mạnh nhất là 6%/năm trong khi hạng A tăng 4%/năm và hạng C tăng 3%/năm.

Giá thuê gộp và công suất thuê trung bình duy trì ổn định theo quý. Giá thuê gộp trung bình tăng 3% trong khi công suất thuê trung bình giảm -3 điểm % so với năm trước, chủ yếu do các dự án hạng A và B mới gia nhập với quy mô lớn và giá thuê cao. Các dự án lớn Capital Place ra mắt trong quý 3 và Century Tower ra mắt trong quý 4 khiến khu vực nội thành thay đổi đáng kể. Diện tích cho thuê thêm năm 2020 đạt 38.000 m2, với kết quả tích cực nhất tại phân khúc hạng B và khu vực nội thành.

Các ngành khác nhau có nhu cầu thuê khác nhau. Khách sạn và du lịch, các ngành bị ảnh hưởng nặng nề nhất, cần ít không gian hơn, trong khi dịch vụ, công nghệ thông tin và thương mại điện tử tiếp tục tăng trưởng.

Phân tích về triển vọng, Savills cho biết, đến hết năm 2022, khoảng 208.000 m2 từ 15 dự án sẽ gia nhập, hầu hết thuộc hạng B. Các dự án đáng chú ý bao gồm Vinfast Tower và BRG Grand Plaza (2021). Nguồn cung tương lai đáng kể có thể khiến công suất thuê trung bình giảm đi trong hai năm tới.

Đại dịch đang thúc đẩy nhu cầu đối với không gian văn phòng linh hoạt và sáng tạo hơn cùng môi trường thân thiện với nhân viên nhằm tăng năng suất và khả năng sáng tạo. Điều này đang thách thức các tòa nhà cũ. Các chủ nhà chủ động tạo sự khác biệt bằng các dịch vụ bổ sung và tuân thủ nghiêm ngặt về sức khỏe và an toàn sẽ tăng khả năng cạnh tranh.

Nhận định về phân khúc khách sạn, ông Matthew Powell - Giám đốc, Savills Hà Nội cho biết: Một năm khó khăn đối với ngành du lịch do ảnh hưởng của dịch Covid-19 khiến nhiều khách sạn phải đóng cửa tạm thời. Tuy nhiên, tới cuối năm 2020, ngành du lịch đã có những dấu hiệu tích cực. Dù vậy, khách du lịch nội địa vẫn sẽ là yếu tố chính thúc đẩy sự phục hồi trong năm 2021.

Về phân khúc căn hộ bán cho thấy dấu hiệu phục hồi. Nguồn cung mới gần 5.500 căn từ 10 dự án mở bán mới và giai đoạn tiếp theo của 8 dự án, tăng 79% theo quý nhưng giảm -59% theo năm. Nguồn cung sơ cấp gồm 27.100 căn tăng 1% theo quý nhưng giảm -19% theo năm.

Nhu cầu bị dồn nén đã thúc đẩy hoạt động thị trường. Tổng số căn hộ bán đạt gần 6.700 căn, tăng 27% theo quý với tỷ lệ hấp thụ đạt 25%, tăng 5 điểm % theo quý. Hạng B và C hoạt động tốt. Tình hình thị trường cả năm bị ảnh hưởng bởi đại dịch với số lượng căn bán được giảm -43% theo năm xuống mức thấp.

Về giá, Savills cho rằng, giá bán căn hộ được hưởng lợi từ việc nâng cấp cơ sở hạ tầng. Giá chào bán trung bình tăng 4% mỗi năm trong vòng 5 năm qua. Cơ sở hạ tầng phát triển tạo điều kiện cho việc sống xa trung tâm. Việc hoàn thành các tuyến đường sắt đô thị và đường vành đai góp phần củng cố xu hướng này.

Về triển vọng thị trường năm 2021, Savills đánh giá, hoạt động đầu tư bất động sản sẽ ghi nhận các thương hiệu mới xuất hiện và các thương hiệu hiện tại mở rộng danh mục đầu tư tại Việt Nam. Sự phát triển và tăng trưởng của proptech đang được thúc đẩy bởi nhịp phát triển của thị trường bất động sản.

Tại phân khúc biệt thự, nhà liền kề, nguồn cung mới đạt khoảng 190 căn đến từ bốn dự án, giảm -56% theo quý và -65% theo năm với hầu hết đến từ Him Lam Vạn Phúc và Hà Đô Charm Villas. Các dự án mới mở bán theo từng phân khu chứ không tung toàn bộ sản phẩm, trong khi đó, các dự án đang bán không mở bán thêm do lượng cung đã mở bán còn tồn.

Nguồn cung sơ cấp đạt 1.546 căn, giảm -15% theo quý và tăng 20% theo năm. Quận Hà Đông dẫn đầu với 38% thị phần và tiếp tục sẽ là khu vực đáng chú ý trong năm 2021. Tuy nhiên, những thách thức mới sẽ đến từ các khu vực đang phát triển như Hoài Đức, Đan Phượng và Đông Anh.

Trong năm 2021, dự kiến có khoảng 4.900 căn từ 16 dự án sẽ được mở bán. Hầu hết nguồn cung tương lại nằm tại huyện Hoài Đức, theo sau là Hà Đông, Đan Phượng, và Hoàng Mai. Khu vực phía Tây sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường biệt thự/liền kề trong năm 2021 trong khi khu vực phía Đông có dấu hiệu chậm lại với nguồn cung mới hạn chế. Tuy nhiên, những vấn đề liên quan tới hạ tầng giao thông kết nối hay pháp lý dự án vẫn là các thách thức chính cho nguồn cung mới năm 2021. Nguồn cầu dành cho các dự án có tính chất pháp lý rõ ràng sẽ ngày càng gia tăng.