(Xây dựng) – Trước luồng “bão thông tin” về nhà phát triển khổng lồ lớn thứ hai Trung Quốc Evergrande với khối nợ lên đến trên 300 tỷ USD có nguy cơ sụp đổ, có nhiều quan điểm lo ngại về sự ảnh hưởng trực tiếp dẫn đến việc giảm giá trong thời gian tới, nhưng cũng có nhiều ý kiến cho rằng, sự kiện này không ảnh hưởng hoặc không có tác động lớn đến thị trường bất động sản Việt Nam.

Tập đoàn Evergrande đang trở thành “bom nợ” với khối nợ lên đến 306 tỷ USD.

Thị trường bất động sản Việt Nam: Khó khăn trong 3 - 6 tháng tới, trung và dài hạn vẫn ổn

Theo phân tích từ TS. Đinh Thế Hiển, trong góc độ ngắn hạn, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang gặp khó khăn lớn vì giãn cách, vì các thu nhập của nhà đầu tư trực tiếp và gián tiếp đến đầu tư bất động sản bị giảm sút, khiến cho thanh khoản bị trầm lắng. Nhiều nhà đầu tư đang đối đầu với các khoản vay đến hạn. Khoảng từ 3 - 6 tháng tới, hoạt dộng sản xuất kinh doanh khu vực nội địa sẽ gặp khó khăn do tác động của việc giãn cách 27 tỉnh thành phía Nam với sự đóng cửa của nhiều doanh nghiệp sản xuất và dịch vụ, khiến người lao động bị giảm thu nhập nặng. Nhu cầu tiêu dùng sẽ bị giảm khá mạnh, làm ảnh hưởng khá lớn đến hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp. Tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản là việc cho thuê văn phòng, cửa hàng, khách sạn bị sụt giảm mạnh, và chỉ có thể trở lại bình thường sau 6 tháng, và sau khi du lịch quốc tế được mở cửa. Tiếp theo thị trường cho thuê căn hộ cũng gặp khó dù ít hơn cho thuê kinh doanh.

Mặt khác cần bàn đến là các khoản nợ của công ty lớn nói chung, và công ty bất động sản đang rất lớn, gây nỗi lo rủi ro vĩ mô về tín dụng khi liên hệ với sự sụp đổ của Evergrande vì vay nợ quá lớn đáp ứng cho nhu cầu phát triển nóng. Bên cạnh khoản nợ ngân hàng, thì các công ty bất động sản đang nợ từ trái phiếu với mức tăng mạnh trong năm 2021. Tính chung 6 tháng đầu năm 2021, tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành là hơn 208.000 tỷ đồng, tăng 18,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Các doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu với lượng phát hành trái phiếu lên tới 92.300 tỷ đồng, chiếm 44,2% tổng lượng phát hành trên thị trường. Rủi ro đang tăng cao từ vay nợ của các công ty đầu tư bất động sản sẽ gây rủ ro lớn cho thị trường bất động sản, chỉ cần một vài doanh nghiệp gặp khó khăn trả nợ sẽ gây ra tâm lý lo ngại dây chuyền với nhà đầu tư.

Tuy nhiên xét về trung hạn (2 - 5 năm), thì thị trường bất động sản vẫn ổn do nền kinh tế vẫn đang tăng trưởng nhờ FDI và kéo theo thúc đẩy kinh tế nội địa. Có thể khẳng định xuất khẩu Việt Nam năm 2021 tốt hơn năm 2020, trong đó có vai trò của FDI rất lớn. Số liệu tăng trưởng xuất khẩu 8 tháng 2021 là 21,8% là mức tăng trưởng rất cao. Kế tiếp là trong tình hình đại dịch nhưng vốn giải ngân 8 tháng 2021 tăng 2,1% đạt 11, 6 tỷ USD là con số rất tích cực, thể hiện các công ty FDI tiếp tục đầu tư vào Việt Nam. Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam chưa có các khoản nợ quốc tế bằng USD đáng kể, không nhiều và không phổ biến.

Yếu tố tăng trưởng xuất khẩu là do kinh tế thế giới và các nước phát triển đang hồi phục mạnh mẽ, nhu cầu mua hàng từ Việt Nam rất lớn, và xu thế này vẫn tiếp diễn trong năm 2022 – 2023. Điều này là chỗ dựa vững chắc để kinh tế Việt Nam sẽ có đà tăng trưởng tốt vào năm 2022, 2023 khi đại dịch đã được kiểm soát và nước ta hòa nhịp vào sự tăng trưởng trở lại của nền kinh tế thế giới.

Với xu thế phát triển của xuất khẩu, của FDI sẽ giúp phát triển các khu công nghiệp, các hạ tầng giao thông lớn, hệ thống cảng biển và tiến trình đô thị hóa. Những yếu tố này là nền tảng vững chắc cho thị trường bất động sản trong trung hạn.

Ảnh hưởng đến bất động sản Việt Nam chỉ như “bóng mây qua thềm”

Bình luận về tác động của sự kiện này, Shark Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group liên tưởng đến câu nói: “Hãy cho tôi một điểm tựa, tôi sẽ bẩy cả quả đất này lên” của Archimedes với vua Hiero II vào khoảng hơn 200 năm trước công nguyên. Thời điểm này, tin về Tập đoàn Evergrande sụp đổ cũng đã “bẩy tung cả thế giới lên thật”.

Ông Phạm Thanh Hưng cho rằng, xét về điều kiện khách quan, giá nhà ở Trung Quốc đã hạ nhiệt. Trong 5 năm qua, các chính sách tài chính tiền tệ của Trung Quốc đã không còn ưu ái cho bất động sản, Chính phủ thực thi chính sách giảm đòn bẩy cho nền kinh tế. Trong khi đó, tỷ phú Hứa Gia Ấn lại thò đòn bẩy của mình ra dài hơn, bằng cách huy động vốn quốc tế (vậy mới bẩy được cả thế giới). Giá nhà mới ở Trung Quốc giảm tới 25%, tất nhiên Evergrande bị giảm doanh thu tương ứng. Nhưng vì huy động vốn quốc tế bằng ngoại tệ, trong khi chiến tranh thương mại, chiến tranh tiền tệ đang nước sôi lửa bỏng thì tới kỳ đáo nợ, riêng chênh lệch tỷ giá cũng khiến ông gặp khó. Khi quả bom nợ có nguy cơ phát nổ, thì thấy ngay là đồng nhân dân tệ mất giá, trong khi USD và JY tăng mạnh.

Do Covid bắt nguồn từ Vũ Hán - nơi tỷ phú Hứa Gia Ấn học đại học và lập nghiệp. Nguyên nhân chủ quan mở rộng đầu tư đa ngành, về bản chất cũng là những cách thức huy động vốn và công cụ tài chính, trong nghiệp vụ tín dụng cũng như khi đầu tư, thì Tập đoàn này đầu tư vào xe điện, thực phẩm, ngân hàng, bảo hiểm, giải trí, bóng đá… là những lĩnh vực nuốt vốn khủng và khó sao kê doanh số và thua lỗ khi thị trường rung lắc.

Ông Phạm Thanh Hưng phân tích, cửa nào cho tỷ phú Hứa Gia Ấn thoát ra khỏi tình trạng này. Trong cơ cấu hơn 300 tỷ nợ, thì có khoảng 200 tỷ là là nợ chiếm dụng tức là có thể đàm phán và cơ cấu lại được. Hoặc là có thể chuyển thành cổ phần (Vị tỷ phú Ấn còn đang giữ tới 70%), nên có thể gán nợ bằng cổ phần. Quan trọng nhất là định giá thế nào, khi mà giá cổ phiếu của ông đã giảm mất 75% thị giá. Các khoản vay tín dụng và đặc biệt là các khoản tín dụng quốc tế cần đàm phán để giãn nợ, khoanh nợ. Song song với các việc đó là phải xử lý ngay các tài sản có tính thanh khoản cao. Tuy nhiên, đời này vốn phù thịnh không phù suy, khi đã khó khăn thì muốn bán rẻ bán tháo cũng khó.

“Theo cá nhân tôi, đây là việc nội bộ của nước bạn. Ảnh hưởng tới Việt Nam và thế giới cũng chỉ như bóng mây qua thềm. Khi nào đến chuyện nước mình, lại phân tích tiếp” – ông Phạm Thanh Hưng nêu quan điểm.

Kiểm soát việc thực thi chính sách chủ động ứng phó và khơi thông thị trường bất động sản

Luật sư Nguyễn Văn Lộc thì cho rằng Việt Nam cần kiểm soát việc thực thi chính sách bất động sản để chủ động ứng phó tránh những "quả bom nợ Evergrade phiên bản Việt Nam" khi dịch bệnh vẫn tiếp diễn.

Một là, rà soát yếu tố nào đang cản trở tính thanh khoản thị trường để khơi thông. Tiêu điểm là hai nhân tố chính: việc chấp thuận pháp lý cho dự án thuộc chủ đầu tư đủ năng lực và ngân hàng có cơ chế linh hoạt lãi suất cho các thành phần tham gia thị trường (đặc biệt là chủ đầu tư và người mua nhà để ở).

Các chuyên gia cho rằng, sự kiện Evergrande trước nguy cơ sụp đổ chưa ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản Việt Nam.

Hai là, kiểm soát lại việc phát hành trái phiếu ồ ạt trong thời gian qua và có phương án cân bằng pháp lý, không để người mua trái phiếu "nắm đằng lưỡi". Điểm mấu chốt là tài sản bảo đảm của chủ đầu tư không chỉ đáp ứng đúng các tiêu chí phát hành mà duy trì giá trị liên tục sau đó. Việc sử dụng nguồn tiền có đúng mục đích hay không và giá trị tài sản thực hay ảo sẽ là những việc cần kiểm tra.

Ba là, thanh tra toàn diện các dự án huy động vốn khi chưa đủ điều kiện huy động và áp chế tài bất kể lý do gì. Dự án chỉ sống bằng khoản vay ngân hàng và duy trì bằng vốn huy động từ khách hàng sẽ không thể cứu nếu vỡ nợ.

Bốn là, quyết tâm xóa quy hoạch treo, thu hồi hàng loạt dự án bỏ hoang và cảnh báo đối với dự án chậm tiến độ. Nạn đầu cơ tích trữ quỹ đất trong hai thập niên trở lại đây đã đến lúc làm quyết liệt để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có năng lực.