(Xây dựng) – Theo phản ánh của các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn tỉnh Hải Dương, Hướng dẫn số 3224/HD-UBND ngày 7/11/2022 của UBND tỉnh Hải Dương có một số nội dung không phù hợp thực tế và các quy định của pháp luật, gây thiệt hại đối với các nhà đầu tư, tác động xấu tới thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Hải Dương.

Các nhà đầu tư bất động sản trên địa bàn tỉnh Hải Dương phản ánh Hướng dẫn 3224/HD-UBND còn nhiều điểm chưa phù hợp thực tế.

Thời gian qua, nhiều nhà đầu tư bất động sản (nhà đầu tư) trên địa bàn tỉnh Hải Dương đang “kêu trời” về những bất cập trong phương pháp tính tiền sử dụng đất của các dự án bất động sản khi UBND tỉnh Hải Dương áp dụng Hướng dẫn số 3224/HD-UBND (Hướng dẫn 3224) ngày 7/11/2022.

Theo phản ánh của các doanh nghiệp, họ là những đơn vị đã tham gia đấu thầu các dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh Hải Dương, được lựa chọn là nhà đầu tư theo các quyết định công nhận kết quả trúng thầu của UBND tỉnh Hải Dương, được ký hợp đồng đầu tư với UBND tỉnh Hải Dương và các huyện, thành phố, thị xã có dự án. Các dự án đều được triển khai theo Nghị định 30/2015/NĐ-CP và Nghị định 25/2020/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư. Đồng thời, các dự án đã được giao đất từ 2- 4 năm nay, hiện đã cơ bản hoàn thành giải phóng mặt bằng nhưng đều chưa được xác định tiền sử dụng đất, chưa đủ điều kiện kinh doanh theo quy định.

Tại thời điểm dự thầu, các nhà đầu tư đã đề xuất dự thầu dựa theo các thông số kinh tế, kỹ thuật, pháp lý trong hồ sơ mời thầu và các quy định pháp luật đang có hiệu lực, trong đó có Quyết định số 3311/QĐ-UBND (Quyết định 3311) ngày 25/9/2019 của UBND tỉnh Hải Dương về quy định chung một số chỉ tiêu làm căn cứ xác định giá đất.

Tuy nhiên, đến ngày 7/11/2022, UBND tỉnh Hải Dương ban hành Hướng dẫn 3224 về tính tiền sử dụng đất thay thế cho Quyết định 3311 và áp dụng cho tất cả các dự án chưa được xác định tiền sử dụng đất. Điều này làm thay đổi toàn bộ số liệu tính toán của các nhà đầu tư khi tham gia đấu thầu, thay đổi nội dung hồ sơ mời thầu và hợp đồng dự án. Đặc biệt, tiền sử dụng đất của các dự án tăng gần gấp 2 lần, một mức tăng đột biến so với tính toán khi dự thầu. Khi áp dụng Hướng dẫn 3224, kết quả tính tiền sử dụng đất cao hơn tới 150%, trong khi chi phí xây dựng lại giảm gần 40% so với khi áp dụng Quyết định 3311.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo điện tử Xây dựng, việc áp dụng Hướng dẫn 3224 có nhiều điểm không phù hợp đối với các dự án đã đấu thầu và giao đất trước thời điểm ban hành hướng dẫn. Việc xác định thời điểm phân bổ chi phí xây dựng, thời điểm xác định doanh thu là chưa phù hợp và không nhất quán với thời điểm doanh nghiệp trúng thầu. Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, để có thể kinh doanh đúng quy định, nhà đầu tư cần hoàn thành hạ tầng kỹ thuật và được nghiệm thu, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tức là ít nhất đến tháng thứ 30 (đối với dự án có quy mô từ 20 - 50ha) nhà đầu tư mới đủ điều kiện kinh doanh dẫn đến chênh lệch về thời điểm bắt đầu kinh doanh 18 tháng. Mặt khác, các dự án chưa được xác định tiền sử dụng đất nên thời điểm kinh doanh thực tế còn kéo dài hơn nữa. Đến thời điểm hiện tại, nhiều dự án đã giao đất từ 24 - 44 tháng.

Hướng dẫn 3224 tính chi phí đầu tư xây dựng theo suất vốn đầu tư của Bộ Xây dựng (không có chi phí dự phòng) là chưa phản ánh hết chi phí thực tế và chưa phù hợp quy định. Theo quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT thì tổng chi phí phát triển giả định của dự án bao gồm cả phí dự phòng.

Mặt khác, chi phí xây dựng xác định theo Hướng dẫn 3224 mâu thuẫn với chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật của dự án trong hồ sơ mời thầu, dự toán thiết kế thi công đã được thẩm tra tại Trung tâm Giám định chất lượng xây dựng (Sở Xây dựng), trong đó có suất vốn đầu tư, chi phí đặc thù ngoài suất đầu tư như: Kè đá, ranh dự án, di chuyển điện, đầu nối giao thông, thoát nước…

Việc thay đổi phương pháp tính tiền sử dụng đất đối với các dự án đã triển khai trước đó là chưa phù hợp với điều kiện dự án. Theo đó, các dự án đã được UBND tỉnh Hải Dương ra quyết định giao đất từ 2 - 4 năm trước, thời điểm được xác định tiền sử dụng đất áp dụng một số chỉ tiêu thặng dư theo Quyết định số 3311 của UBND tỉnh Hải Dương. Tuy nhiên, sau khi giao đất, các dự án chưa được cơ quan quản lý Nhà nước tỉnh Hải Dương xác định và thông báo tiền sử dụng đất phải nộp, đây là nguyên nhân khách quan ngoài khả năng của nhà đầu tư.

Đến ngày 7/11/2022, UBND tỉnh ban hành Hướng dẫn 3224 hướng dẫn một số chỉ tiêu khi xác định giá đất cụ thể bằng phương pháp thặng dư và áp dụng cho cả các dự án chưa được UBND tỉnh xác định giá đất. Cụ thể: “Hướng dẫn này thực hiện đối với việc xác định giá đất của diện tích đất dự án được nhà nước giao đất, cho thuê đất kể từ khi hướng dẫn này có hiệu lực và áp dụng cả đối với diện tích đất của dự án đã được UBND tỉnh giao đất, cho thuê đất nhưng đến ngày ban hành hướng dẫn này mà chưa được UBND tỉnh phê duyệt giá đất”. Việc điều chỉnh các chỉ tiêu quy định trên tạo ra thay đổi rất lớn đến hiệu quả dự án so với thời điểm các doanh nghiệp tham gia đấu thầu dự án.

Một luật sư thuộc Đoàn Luật sư tỉnh Hải Dương đánh giá: Theo quy định tại Điều 152 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật số 80/2015/QH13 thì: “Văn bản quy phạm pháp luật của HĐND, UBND các cấp, chính quyền địa phương ở đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt không được quy định hiệu lực trở về trước”. Vì vậy, việc mở rộng phạm vi áp dụng và điều kiện chuyển tiếp theo của Hướng dẫn 3224 của UBND tỉnh Hải Dương là chưa đúng với quy định tại Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật số 80/2015/QH13.

Đồng thời, việc lấy tài sản so sánh theo Hướng dẫn 3224 có nhiều điểm chưa phù hợp. Theo đó, tài sản so sánh không tương đồng với tài sản đánh giá quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Tài sản so sánh được lựa chọn không tương đồng về vị trí với tài sản định giá tại các dự án, không lựa chọn dự án tương đương về vị trí, về mặt cắt đường và thời gian gần nhất thời điểm định giá. “Cơ quan chuyên môn tỉnh Hải Dương đã lựa chọn tài sản so sánh ở vị trí có giá trúng đấu giá cao bất thường so với những khu đất đấu giá khác trong khu vực là chưa phù hợp theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai về nguyên tắc định giá đất là phù hợp với giá phổ biến trên thị trường”.

Việc áp dụng Hướng dẫn 3224 của UBND tỉnh Hải Dương dẫn đến hệ quả là các dự án khó khả thi, doanh thu theo tính toán giả định tại phương án xác định tiền sử dụng đất của cơ quan quản lý cao bất thường so với thị trường; các dự án bị đình trệ, kéo dài dẫn đến phát sinh chi phí lãi vay, gây ảnh hưởng nợ xấu và các hệ lụy khác kèm theo.

Với nhiều bất cập, UBND tỉnh Hải Dương cần thiết xem xét lại sự phù hợp của Hướng dẫn 3224 với quy định của pháp luật, đặc biệt là việc áp dụng “hồi tố” với các dự án đã giao đất nhiều năm nhưng chưa được xác định tiền sử dụng đất. Xem xét lại phương pháp và kết quả tính toán tiền sử dụng đất của dự án theo những quy định và hướng dẫn của pháp luật về đất đai. Bộ Tài Nguyên và Môi trường xem xét Hướng dẫn 3224 của UBND tỉnh Hải Dương có phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai hay không? Xem xét sự phù hợp kết quả tính toán tiền sử dụng đất của dự án theo những quy định và hướng dẫn của pháp luật về đất đai và có ý kiến để UBND tỉnh Hải Dương tháo gỡ cùng doanh nghiệp.

Đồng thời, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cần có ý kiến với UBND tỉnh Hải Dương đề nghị xem xét lại việc áp dụng Hướng dẫn 3224 đối với các dự án đã trúng thầu, được giao đất và triển khai đầu tư trước ngày hướng dẫn được ban hành cho phù hợp với quy định pháp luật hiện hành, phù hợp thông lệ và khuyến khích hoạt động đầu tư của doanh nghiệp. Hỗ trợ về pháp lý và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho các doanh nghiệp bất động sản đang đầu tư trên địa bàn tỉnh Hải Dương, tránh tình trạng đổ vỡ hàng loạt và tạo tiền lệ ảnh hưởng đến các địa bàn khác trong cả nước, đặc biệt trong hoàn cảnh thị trường bất động sản khó khăn như hiện nay.