(Xây dựng) – Trong nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản đã có nhiều biến động với hàng loạt chính sách đã được ban hành nhằm giảm thiểu đầu cơ, minh bạch thị trường, tạo điều kiện cho những người có nhu cầu mua ở thực. Việc kiểm soát tín dụng bất động sản, chính sách siết phân lô tách thửa tại nhiều địa phương, tăng cường siết thu thuế chuyển nhượng bất động sản… phần nào đã kìm chế những “cơn sốt đất” cục bộ tại nhiều điểm nóng. Tuy nhiên, sau thời gian dài bị kìm nén bởi dịch bệnh, cả nguồn cung và giá bán bất động sản tại hầu hết các thị trường và phân khúc đều bật tăng mạnh.

Báo cáo của Dat Xanh Services xác nhận các thị trường bất động sản các tỉnh lân cận Thành phố Hồ Chí Minh như: Bình Dương, Đồng Nai, Long An, nguồn cung căn hộ tiếp tục chiếm đa số giỏ hàng mới

Bất động sản đứng thứ 2 trong các nhóm ngành hút FDI mạnh nhất

Việc kiểm soát tốt dịch bệnh cùng các gói hỗ trợ kích thích nền kinh tế, đẩy mạnh đầu tư các dự án cơ sở hạ tầng của Chính phủ đã tác động tích cực lên nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

GDP quý II/2022 ước tính tăng 7,72% theo quý, cao hơn tốc độ tăng của quý II trong 10 năm qua. GDP 6 tháng đầu năm 2022 tăng 6,42%, cao hơn tốc độ tăng cùng kỳ của 2020 và 2021 nhưng thấp hơn cùng kỳ năm 2018 và 2019. So với một số nước trong khu vực Đông Nam Á, Việt Nam được dự báo có tốc độ tăng trưởng GDP ở mức cao.

Điểm tích cực của tình hình kinh tế - xã hội 6 tháng đầu năm là lạm phát của Việt Nam đang được duy trì khá thấp. Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tăng 2,44% so với cùng kỳ năm trước do ảnh hưởng của các đợt điều chỉnh giá xăng dầu theo giá nhiên liệu thế giới. Chỉ số lạm phát của Việt Nam thấp nhất khu vực ASEAN-7. Chỉ trong vòng 6 tháng mở lại đường bay quốc tế (từ tháng 2/2022), lượng khách du lịch quốc tế ghi nhận khoảng 600.000 người, tăng 583% so với cùng kỳ năm ngoái, tạo sức bật mạnh mẽ cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) 6 tháng đầu năm thực hiện ước đạt xấp xỉ 10 tỷ USD, cao nhất trong 6 năm qua, trong đó, bất động sản giữ vững vị trí top 2 với 22% FDI.

Theo Viện nghiên cứu Kinh Tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services), Việt Nam đang ở trong giai đoạn tiêu dùng bùng nổ với tỷ lệ dân số trong độ tuổi có nhu cầu và tài chính mua bất động sản (45-50 tuổi) gia tăng mạnh. Đây chính là tiền đề để thị trường bất động sản tăng trưởng vượt bậc trong những năm tới đây.

Đồng thời, các dự án cơ sở hạ tầng được triển khai cũng đã tác động mạnh đến thị trường bất động sản như cao tốc Bắc Nam hoàn thành 58%; miền Bắc & miền Trung đẩy mạnh phát triển đường ven biển, đẩy mạnh phát triển cao tốc (Khánh Hòa - Buôn Ma Thuột, Bình Phước – Thành phố Hồ Chí Minh).

FDI 6 tháng/2022 cao nhất 6 năm qua.

Cung tăng mạnh, căn hộ hạng B chiếm lĩnh thị trường

Cũng theo báo cáo của Dat Xanh Services cho thấy, 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung bất động sản trên cả nước đã bật tăng mạnh trở lại, đặc biệt tại thị trường Thành phố Hồ Chí Minh và miền Trung.

Cụ thể, tại thị trường bất động sản Hà Nội, nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm ghi nhận hơn 8.300 sản phẩm, tăng 37% so với cùng kỳ năm 2021. Căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung mới, chủ yếu tại các dự án khu đô thị lớn, dẫn đầu là khu Đông với 62%, khu Tây 31%. Thị trường xuất hiện sự trở lại của phân khúc nhà phố với gần 400 sản phẩm.

Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh trong 6 tháng đầu năm với hơn 16.500 căn hộ, cao hơn 44% so với cả năm 2021. Thị trường tiếp tục ghi nhận sự sôi động từ khu Đông và khu Nam, trong đó khu Đông đóng góp hơn 90% tổng nguồn cung mới. Phân khúc hạng B chiếm lĩnh giỏ hàng với 88% tổng nguồn cung mới. Phân khúc thấp tầng chứng kiến nguồn cung mới tặng mạnh trong 6 tháng đầu năm, đạt gần 600 căn, bằng cả năm 2021. Nguồn cung phân khúc thấp tầng chỉ ghi nhận tại khu Đông.

Tuy nhiên, số lượng dự án mới giảm mạnh do các khó khăn như thủ tục pháp lý, quỹ đất và nguồn vốn đầu tư dẫn đến tình trạng hạn chế dự án đủ điều kiện triển khai bán hàng. Cùng với đó, tâm lý khách hàng có nhiều e ngại khi nhiều ngân hàng siết chặt chặt tín dụng, chậm giải ngân.

Báo cáo của Dat Xanh Services xác nhận các thị trường bất động sản các tỉnh lân cận Thành phố Hồ Chí Minh như: Bình Dương, Đồng Nai, Long An, nguồn cung căn hộ tiếp tục chiếm đa số giỏ hàng mới, tuy nhiên số lượng dự án mới giảm so với cùng kỳ, thị trường hạn chế dự án mới. Nhiều dự án ban hành chính sách cam kết lợi nhuận để thu hút khách hàng.

Thị trường Đồng Nai cũng ghi nhận sự hạn chế dự án mới trong 6 tháng đầu năm, do nhà nước siết chặt quản lý bất động sản, thị trường chỉ giao dịch những dự án hiện hữu. Trong 6 tháng đầu năm, Long An ghi nhận sự nổi bật của các dự án đất nền ven Khu công nghiệp và các tuyến đường chính kết nối với khu vực lân cận.

Thiết lập mặt bằng giá mới ở nhiều khu vực

Theo ghi nhận của Dat Xanh Services, giá bán bất động sản tăng hầu hết ở tất cả các phân khúc và các địa phương trên cả nước. Nhiều khu vực, bất động sản đã thiết lập mặt bằng giá mới. Tại Hà Nội, giá bán căn hộ Quý 2 đạt 49 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý. Giá bán các dự án căn hộ mới tại Hà Nội tăng 9% - 15% so với quý trước. Giá bán tăng đáng kể ở các giai đoạn mới. Sự xuất hiện các dự án căn hộ siêu sang trong năm 2021 cùng với sự gia tăng chi phí đầu vào đã khiến mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội giữ xu hướng tăng trong 6 tháng đầu năm 2022. Tỷ lệ hấp thụ khả quan tại các dự án mở bán mới, đạt 70%.

Tại thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, giá bán căn hộ trung bình Quý 2/2022 đạt 65 triệu đồng/m2, tăng 3% theo quý. Sự điều chỉnh giá chủ yếu đến từ các dự án ở khu Đông khi mở bán giai đoạn mới. Các dự án có tiện ích nổi bật, không gian xanh, chiến lược bán hàng và truyền thông mạnh mẽ có tốc độ bán hàng cao với tỷ lệ hấp thụ đạt 80%. Hạn chế dự án thấp tầng trong thời gian qua, trong Quý 2, thị trường đã đón nhận một số dự án nhà liền thổ cao cấp nằm trong các khu đô thị nằm ở vị trí đắc địa như gần sông, tuyến giao thông chính, cung cấp đa dạng tiện ích cho cư dân, giá bán được ghi nhận mức cao kỷ lục. Giá bán nhà phố ở dự án mới giao động từ 36 - 42 tỷ/căn, dinh thự đạt 180 tỷ/căn. Tại các tỉnh lân cận Thành phố Hồ Chí Minh, giá bán vẫn ghi nhận tăng nhẹ ở tất cả các phân khúc, từ 3%-6%.

Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nguồn cung 6 tháng tăng mạnh.

6 tháng cuối năm nguồn cung giảm

Theo đánh giá, khu vực Thành phố Hồ Chí Minh 6 tháng cuối năm, nguồn căn hộ dự kiến giảm so với 6 tháng đầu năm, tập trung triển khai ở các khu đô thị tại khu Đông và các dự án quy mô nhỏ tại khu Tây – Bắc. Giá bán dự kiến tăng trưởng từ 5% - 10%/năm trong thời gian tới. Thị trường có nguồn cung thấp, giá bán cao nên thanh khoản đang hạn chế. Đây chính là cơ hội cho nhà đầu tư trung và dài hạn.

Các tỉnh lân cận Thành phố Hồ Chí Minh, nguồn cung trong 6 tháng cuối năm dự kiến chủ yếu đến từ thị trường Bình Dương và Long An ở các khu vực ven Khu công nghiệp, khu vực có quy hoạch nâng cấp, mở rộng hạ tầng. Tiến độ cơ sở hạ tầng tại các địa phương được thúc đẩy, các công trình giao thông được khởi công xây dựng là đòn bẩy phát triển thị trường bất động sản. Tuy nhiên, dự báo số lượng dự án mới trong thời gian tới tại khu vực không tăng trưởng mạnh do chính sách siết quản lý bất động sản.

Tại miền Tây, nguồn cung nhà liền thổ dự kiến chiếm lĩnh thị trường trong thời gian tới. Việc các khu công nghiệp được chú trọng quy hoạch và thu hút đầu tư tại các tỉnh miền Tây, sẽ đưa thị trường bất động sản công nghiệp nơi đây phát triển mạnh, tạo đà tăng trưởng cho bất động sản nhà ở. Tuy nhiên, số dự án mới dự báo không tăng trưởng nhiều do các chính sách siết quản lý bất động sản.