(Xây dựng) – Là một trong những điểm mới tại Nghị định số 30/2021/NĐ-CP (Nghị định 30) sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP (Nghị định 99) quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, vừa được Chính phủ ban hành ngày 26/3/2021.

Nghị định 30 bỏ quy định người mua, thuê mua nộp trực tiếp kinh phí bảo trì cho chủ đầu tư, thay vào đó là nộp vào tài khoản thanh toán (tài khoản đóng) do chủ đầu tư lập và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở… (Nguồn: Internet).

Đánh giá chung cho thấy, sau gần 5 năm thực hiện, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở đã tạo hành lang pháp lý giúp các địa phương tăng cường công tác quản lý nhà nước về nhà ở; đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân tham gia, góp phần thúc đẩy phát triển và quản lý nhà ở.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được thì trong quá trình thực hiện cũng đã xuất hiện một số khó khăn, vướng mắc đòi hỏi phải nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn và bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ với hệ thống pháp luật hiện hành như: Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng sửa đổi, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư mới được Quốc hội thông qua.

Nghị định 30 được ban hành nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, trong đó quy định về quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư theo hướng: Quy định chủ đầu tư phải mở một tài khoản để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là tài khoản thanh toán (tài khoản đóng) và chủ đầu tư không được phép sử dụng tài khoản này để khắc phục việc chủ đầu tư tự ý sử dụng kinh phí này trong thời gian chưa bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư.

Nghị định 30 bỏ quy định người mua, thuê mua nộp trực tiếp kinh phí bảo trì cho chủ đầu tư, thay vào đó là nộp vào tài khoản thanh toán (tài khoản đóng) do chủ đầu tư lập và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Đồng thời quy định rõ quyền hạn, trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư và người mua, thuê mua nhà ở đối với việc nộp kinh phí bảo trì.

Việc sửa đổi quy định này nhằm gắn trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện nghĩa vụ bảo trì nhà chung cư, tránh trường hợp như quy định hiện hành, người mua, thuê mua không nộp và chủ đầu tư cũng không nộp dẫn đến phải thực hiện cưỡng chế gây khó khăn cho việc thu kinh phí bảo trì. Nghị định 30 cũng bổ sung quy định nếu trong thời gian chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư mà chủ đầu tư phải thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì chủ đầu tư tự bỏ kinh phí trước để bảo trì, sau đó sẽ được khấu trừ số tiền đã thực hiện bảo trì khi bàn giao kinh phí bảo trì sang cho Ban quản trị nhà chung cư, nhưng phải có giấy tờ chứng minh việc bảo trì này theo quy định.

Về xử lý tài sản của chủ đầu tư để thu hồi kinh phí bảo trì bàn giao cho Ban quản trị, Nghị định 30 đã sửa đổi, bổ sung Điều 37 Nghị định 99 theo hướng quy định rõ biện pháp xử lý tài sản của chủ đầu tư trong các trường hợp, đó là: Tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì còn kinh phí nhưng chủ đầu tư không bàn giao thì UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế, yêu cầu tổ chức tín dụng chuyển giao kinh phí này sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập; Trường hợp tài khoản tiền gửi nêu trên không còn đủ tiền hoặc không còn tiền thì UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế khấu trừ tiền từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập theo đúng số kinh phí bảo trì nhà chung cư phải bàn giao.

Trong trường hợp chủ đầu tư không còn tiền hoặc không còn đủ tiền trong tài khoản kinh doanh để bàn giao thì UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế kê biên tài sản của chủ đầu tư tại dự án nơi có nhà chung cư hoặc tài sản khác tương đương với giá trị kinh phí phải bàn giao cho Ban quản trị để bán đấu giá và bàn giao kinh phí cho Ban quản trị nhà chung cư. Nguyên tắc kê biên tài sản, trình tự, thủ tục kê biên tài sản, bán đấu giá tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính và pháp luật về bán đấu giá tài sản.

Đồng thời, Nghị định 30 cũng bổ sung thêm quy định về trách nhiệm của tổ chức tín dụng trong việc phối hợp xử lý thu hồi kinh phí bảo trì từ chủ đầu tư bàn giao sang Ban quản trị nhà chung cư nhằm tạo cơ sở pháp lý, tính khả thi trong thực hiện.

Ngoài ra, Nghị định 30 điều chỉnh, bổ sung các quy định liên quan đến phát triển nhà ở như điều chỉnh, bổ sung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư, quy định đối với các trường hợp nhà đầu tư được làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở…; bãi bỏ một số điều, khoản cho phù hợp với Luật Đầu tư (sửa đổi), Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư PPP gồm: bãi bỏ các Điều 10, Điều 11, khoản 3 Điều 13, Điều 14, khoản 2 Điều 26, điểm c khoản 2, điểm c và đ khoản 4 Điều 27, khoản 3 Điều 29 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.