(Xây dựng) – Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 có nhiều điểm mới tích cực so với Luật Nhà ở 2013, được kỳ vọng sẽ hỗ trợ tốt cho chiến lược phát triển nhà ở và thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam, đặc biệt là với phân khúc nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Đức Lập - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo bất động sản.

“Phát triển mạnh mẽ phân khúc nhà ở xã hội”

Đây là nhận định của ông Nguyễn Đức Lập - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo bất động sản. Luật Nhà ở sửa đổi 2023 tạo cơ hội để thị trường cung cấp nhiều hơn nhà ở giá rẻ, phát triển mạnh mẽ phân khúc nhà ở xã hội hướng đến phục vụ nhu cầu cấp thiết của người dân, đặc biệt với đối tượng có thu nhập thấp và vừa. Mục tiêu phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030 mà Chính phủ đã ban hành nhiều khả năng sẽ về đích.

Điển hình như quy định về việc cho phép Tổng Liên đoàn Lao động tham gia việc phát triển nhà ở xã hội để cho thuê. Đây là tổ chức chính trị nghề nghiệp, quản lý hầu như toàn bộ đối tượng người lao động, xem như đã nắm trong tay toàn bộ dữ liệu về đối tượng người sử dụng sản phẩm nhà ở sau này, là lợi thế rất lớn. Với vai trò là người bảo vệ và hỗ trợ người lao động nên được người lao động tin cậy. Hơn nữa, nguồn quỹ kết dư mỗi năm khá lớn nên tiềm lực tài chính để tham gia phát triển loại hình nhà ở xã hội cho thuê là trong tầm tay. Bên cạnh đó, đây cũng là hệ thống thuộc cơ quan quản lý Nhà nước nên việc thiết lập quan hệ với các chính quyền địa phương để thực hiện đầu tư dự án cũng sẽ dễ dàng hơn so với doanh nghiệp. Nếu mô hình này phát triển tốt có thể nâng lên như mô hình nhà ở HDB tại Singapore, có thể phát triển nhà ở xã hội để bán sau này.

Luật Nhà ở sửa đổi 2023 quy định cụ thể về phát triển các loại nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp, khuyến khích các nhà đầu tư tại khu công nghiệp tham gia vào phát triển nhà ở cho đối tượng người lao động tại khu công nghiệp theo hình thức cho thuê. Việc này sẽ giải quyết nhu cầu cấp bách của nhóm đối tượng này và đảm bảo thu hút lực lượng lao động yên tâm làm việc, tăng năng suất. Chính sách nhà ở cho quân nhân, cán bộ chiến sỹ được quy định rõ ràng, chi tiết cũng sẽ giúp phát triển loại hình nhà ở này. Mở rộng đối tượng tham gia phát triển nhà ở xã hội là các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Quy định cụ thể và có ưu đãi hơn đối với nhà đầu tư khi tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội so với các quy định hiện nay.

Luật đã loại bỏ yêu cầu về điều kiện cư trú đối với người mua nhà ở xã hội, góp phần tháo gỡ 1 phần ách tắc hiện nay và tạo cơ hội cho nhiều người mua hơn. Trong giai đoạn tới, hy vọng Nhà nước sẽ sớm điều chỉnh Luật Thuế thu nhập cá nhân để có thêm nhiều hơn đối tượng được mua loại hình nhà ở này.

Một thay đổi lớn nữa là Luật cho phép các chủ đầu tư được phép lựa chọn để dành quỹ đất 20% cho việc phát triển nhà ở xã hội hoặc thay thế bằng giải pháp nộp bổ sung tiền mặt. Điều này đã tháo gỡ được bất cập trong thực tiễn và gây ra nhiều tranh cãi trong giai đoạn vừa qua. Tùy từng vị trí dự án, các chủ đầu tư với độ nhạy cảm trên thị trường sẽ nhận diện được nên hay không phát triển đồng thời loại hình nhà ở này trong cùng một khu vực. Chỗ này, xin nói rõ hơn vì rất nhiều người lầm tưởng chủ đầu tư sẽ hưởng lợi nhiều giữa việc dành hay không dành quỹ đất để làm nhà ở xã hội này. Tất cả các khoản thu tiền sử dụng đất sẽ căn cứ theo mục tiêu dự án, diện tích, cơ cấu, mục đích sử dụng đất trong dự án. Về mặt nguyên tắc sẽ tính theo giá thị trường, nếu mục tiêu sử dụng đất mang lại ít giá trị, ít hiệu quả về mặt kinh tế sẽ nộp tiền ít và ngược lại.

Nhiều cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội

Ông Đoàn Tiến Lập - Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hoà Bình nhận định: Về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội trong dự án thương mại, Luật Nhà ở sửa đổi 2023 quy định rõ UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt. Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Từ thực tế này có thể thấy, các chủ đầu tư có thể linh hoạt trong việc thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội vì không bắt buộc phải xây dựng nhà ở xã hội bên trong các dự án thương mại và có thể lựa chọn các phương án thay thế như bố trí quỹ đất nhà ở xã hội bên ngoài dự án thương mại hoặc nộp tiền cho chính quyền địa phương. Chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Ngoài ra, chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Cũng theo Luật Nhà ở sửa đổi 2023, chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội, được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.

Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này; trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai. Như vậy, chủ đầu tư có thể có thêm lợi nhuận từ việc phát triển nhà ở xã hội thông qua phần diện tích thương mại.

ThS. Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản phát biểu tại Hội nghị lấy ý kiến cho dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi do Bộ Xây dựng tổ chức.

Quy định rõ điều kiện đầu tư dự án “chung cư mini” để bán, cho thuê

Theo ThS. Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản: Điều 57 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được chỉnh lý theo hướng yêu cầu cá nhân có quyền sử dụng đất ở, nếu có nhu cầu đầu tư “chung cư mini” để bán, cho thuê mua đối với từng căn hộ (không giới hạn quy mô số căn); hoặc đầu tư "chung cư mini" có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê, phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở, phải thực hiện thủ tục theo quy định pháp luật đối với dự án nhà ở.

Nếu cá nhân đầu tư "chung cư mini" có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê, không phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở, không phải thực hiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở nhưng phải đáp ứng quy chuẩn xây dựng đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ để cho thuê theo quy định của Bộ Xây dựng; phải được thiết kế, thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy (PCCC) và thực hiện các biện pháp quản lý về an toàn PCCC theo quy định đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ để cho thuê. Quy định tại Điều 57 tự mâu thuẫn vì "cá nhân" thì không thể nào đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở, không thể thực hiện thủ tục như dự án nhà ở (chỉ dành cho doanh nghiệp, hợp tác xã (HTX) theo Điều 35, 36).

Về nhà ở xã hội, Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng mở rộng quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích: Nhà ở xã hội là nhà chung cư, tại xã thuộc vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi thì được xây dựng nhà ở riêng lẻ. Thu hẹp loại nhà ở xã hội là nhà liền kề so với hiện hành. Tại nhiều khu vực ngoại thành, ngoại thị đô thị loại II, III, IV, V quỹ đất nền còn nhiều, người dân không quen sử dụng nhà chung cư; nếu bắt buộc nhà ở xã hội là nhà chung cư có thể không tiếp cận được khách hàng. Đối tượng được hỗ trợ về nhà ở xã hội cũng được mở rộng hơn như bổ sung đối tượng được hỗ trợ về nhà ở xã hội là doanh nghiệp, HTX, liên hiệp HTX trong khu công nghiệp (KCN) được thuê nhà lưu trú trong KCN để cho công nhân thuê lại. Bỏ điều kiện được hỗ trợ về nhà ở xã hội là phải thuộc diện không nộp thuế thu nhập thường xuyên, giúp ổn định sản xuất, đời sống công nhân/doanh nghiệp, phù hợp nhu cầu thực tiễn cuộc sống.