(Xây dựng) - Thời gian qua đã xảy ra nhiều tranh chấp, đơn thư khiếu nại kéo dài liên quan đến việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư. Đặt ra yêu cầu cấp bách hiện nay là cần phải hoàn thiện pháp luật về nhà ở để khắc phục những lỗ hổng pháp lý.

Các quy định liên quan đến kinh phí bảo trì nhà chung cư thời gian tới sẽ được sửa đổi, bổ sung tạo sự đồng bộ trong hệ thống pháp luật (Ảnh: Internet).

Hơn 6 năm thực hiện Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư bước đầu định hình được khung pháp lý quan trọng. Tuy nhiên, dần xuất hiện những tồn tại, hạn chế cần phải sửa đổi, bổ sung để tránh những tranh chấp, khiếu kiện kéo dài.

Một số quy định chưa phù hợp với thực tế

Theo Bộ Xây dựng, việc tính kinh phí bảo trì đối với phần diện tích không phải là diện tích căn hộ chưa phù hợp với hiện nay, cụ thể: Tại điểm b khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở 2014 thì chủ đầu tư có trách nhiệm đóng kinh phí bảo trì đối với phần diện tích khác trong nhà chung cư theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó. Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc thực hiện quy định nêu trên chưa thực sự phù hợp, vì phần diện tích để xe (tầng hầm hoặc vị trí khác) hoặc các diện tích khác (nhà trẻ, trường mầm non…) thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư thường có giá trị sinh lợi thấp hơn phần diện tích căn hộ.

Trên thực tế, các chủ đầu tư thường bán hàng theo nhiều đợt, mỗi đợt giá bán sẽ khác nhau tùy theo nhu cầu của thị trường và kế hoạch sản xuất kinh doanh. Trong khi luật lại chưa quy định cụ thể giá bán “căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư” là giá ở thời điểm nào. Vì vậy đã xảy ra một số tranh chấp giữa chủ đầu tư và Ban quản trị trong việc xác định giá bán, thời điểm bán căn hộ khi tính kinh phí bảo trì đối với phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại không bán, trong đó có phần diện tích khác không phải là căn hộ.

Bên cạnh đó, về mức thu phí bảo trì bằng 2% giá trị căn hộ và thời điểm thu quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014 cũng nhiều điểm cần phải làm rõ để thuận lợi cho người dân, cũng như chủ đầu tư. Nhiều ý kiến cho rằng, cách tính 2% như trên sẽ làm tăng giá bán căn hộ, tạo gánh nặng ban đầu cho người mua, thuê mua và làm hạn chế việc tiếp cận nhà ở, đặc biệt là nhà ở tại các đô thị lớn cho những người có thu nhập trung bình.

Nhiều chuyên gia đánh giá, trong thời gian khoảng từ 3-5 năm từ khi bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng thường thì công trình vẫn đang trong giai đoạn bảo hành của chủ đầu tư, chưa phát sinh công việc bảo trì. Do vậy chưa cần sử dụng đến quỹ bảo trì của nhà chung cư nên nếu thu kinh phí bảo trì ngay từ lúc này dễ xảy ra việc chiếm dụng, sử dụng quỹ bảo trì sai mục đích do giai đoạn này chưa thành lập Ban quản trị. Mặt khác, căn cứ để tính mức kinh phí 2% (tính theo công trình dân dụng cho thời gian 20 năm) được dựa trên việc lập dự toán chi phí thực hiện các công việc bảo trì hàng năm theo Thông tư số 03/2017/TT-BXD cũng không đủ cho cả vòng đời của dự án.

Phương thức quản lý, bàn giao kinh phí bảo trì dễ gây ra tranh chấp

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng): Về phương thức quản lý, sử dụng, bàn giao kinh phí bảo trì được quy định tại khoản 1 Điều 109 Luật Nhà ở năm 2014 cũng xuất hiện bất cập cần phải sửa đổi cho phù hợp với thực tế. Việc đưa ra thời hạn 07 ngày kể từ ngày thu kinh phí của người mua, thuê mua, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam hoặc tài khoản riêng của chủ đầu tư để quản lý kinh phí này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết. Tuy nhiên, thực tế trong giai đoạn thu kinh phí bảo trì thì Ban quản trị chưa được thành lập, các chủ đầu tư thường không mở tài khoản tiền gửi riêng để quản lý mà thường gộp chung với tài khoản sẵn có trước đó. Vì thế, thực tế đã xảy ra việc chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì không đúng mục đích và chủ đầu tư cũng không thông báo cho Sở Xây dựng tình hình thu, chi nguồn kinh phí bảo trì này.

Bên cạnh đó, thời hạn 07 ngày để tiến hành bàn giao kinh phí bảo trì như quy định của Luật Nhà ở là quá ngắn, nhất là đối với các dự án nhà chung cư lớn, phức tạp, kinh phí bảo trì lớn nên không đủ thời gian để các bên thống nhất, quyết toán các số liệu, bàn giao các diện tích chung - riêng… làm cơ sở cho việc bàn giao quỹ bảo trì.

Cần phải sửa đổi, bổ sung

Mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã ký ban hành Chỉ thị số 02/CT-BXD về việc tăng cường công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư. Tại Chỉ thị này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã đưa ra một loạt chỉ đạo nhằm chấn chỉnh và quyết liệt giải quyết tình trạng vi phạm về kinh phí bảo trì gây bức xúc tại nhiều dự án chung cư trong thời gian qua và hiện nay.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: “Trong thời gian sắp tới, Bộ sẽ trình dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), khắc phục những vấn đề tồn tại, bất cập có liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư nói chung và việc quản lý, sử dụng, thu nộp kinh phí bảo trì nói riêng”.

Chung cư The Gold View (Thành phố Hồ Chí Minh) là một trong số nhiều chung cư trên cả nước xảy ra tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì (Ảnh: zing.vn).

“Bên cạnh các sửa đổi chính, thì trong Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ đưa các quy định đang còn phù hợp tại Nghị định số 30/2021/NĐ-CP, Thông tư số 02/2016/TT-BXD, Thông tư số 06/2019/TT-BXD và sắp xếp lại để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật cũng như tạo hiệu lực pháp lý cao trong quá trình thực hiện như việc bàn giao, cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư…:, ông Khởi chia sẻ thêm.

Với những chỉ đạo quyết liệt liên quan đến kinh phí bảo trì cùng với kế hoạch sửa đổi Luật Nhà ở sắp tới của Bộ Xây dựng kỳ vọng sẽ tạo được hành lang pháp lý đầy đủ cho việc quản lý, sử dụng nhà chung cư nói chung và giải quyết dứt điểm tình trạng tranh chấp, chiếm dụng, sử dụng quỹ bảo trì thời gian qua, góp phần ổn định cuộc sống của người dân, đảm bảo an ninh, trật tự địa phương.