(Xây dựng) - Đó là chủ đề của buổi Tọa đàm do Tạp chí Luật sư Việt Nam tổ chức ngày 19/1, tại Hà Nội.

Quang cảnh buổi Tọa đàm.

Tọa đàm là diễn đàn để các diễn giả, đại biểu cùng nhau thảo luận nhằm chỉ ra thực trạng tranh chấp tại các khu nhà chung cư; phân tích nguyên nhân, đưa ra khuyến nghị liên quan đến khuôn khổ pháp luật điều chỉnh hoạt động đầu tư, kinh doanh, quản lý nhà ở cao tầng nhằm giải quyết một cách căn cơ tình trạng xung đột hiện nay giữa cư dân và chủ đầu tư tại các khu chung cư, đồng thời đưa ra những giải pháp ngăn chặn, giảm thiểu tranh chấp phát sinh trong tương lai.

Nhận diện những xung đột chủ yếu xảy ra giữa cư dân và chủ đầu tư, Luật sư Trương Anh Tuấn – Trưởng Ban pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, tranh chấp nhà chung cư liên quan tới nhiều vấn đề, cư dân cho rằng chủ đầu tư có nhiều vi phạm như: Thiếu minh bạch trong thu chi, quản lý, bàn giao quỹ bảo trì của tòa nhà; Không phân định rõ ràng về sở hữu chung – riêng của tòa nhà, không thu tiền phí quản lý diện tích riêng; Chủ đầu tư thuê đơn vị quản lý nhà chung cư không chuyên nghiệp, vi phạm nghĩa vụ làm sổ đỏ cho người dân, chậm bàn giao căn hộ, vi phạm quy định về phòng cháy chưa cháy, không thực hiền bàn giao bãi xe, rao bán chỗ giữ xe, không chăm sóc khuôn viên của nhà chung cư…

Hiện nay, nội dung quản lý vận hành nhà chung cư được điều chỉnh bới pháp luật nói chung và pháp luật chuyên nghành như: Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Xây dựng 2014… Mặc dù đã được quy định trong Luật, Nghị định hướng dẫn thi hành và thông tư nhưng các tranh chấp vẫn ngày càng gia tăng do chủ đầu tư ngang nhiên vi phạm quy định bất chấp cơ chế xử phạt.

Phân tích về nguyên nhân phát sinh các tranh chấp, Luật sư Nguyễn Minh Tuấn -CEO Công ty TNHH Quản lý tòa nhà Việt (VietBuildings) chia sẻ: Những quy định hiện hành mới chỉ đáp ứng được nhu cầu khắc phục giải quyết các vướng mắc chủ yếu trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, mối quan hệ trong lĩnh vực sử dụng, quản lý nhà chung cư vẫn càng ngày càng trở nên phức tạp. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật không thể phát triển, hoàn thiện kịp thời so với sự phát triển của các mối quan hệ xã hội tại các tòa nhà, cụm tòa nhà chung cư. Từ đó dẫn đến việc các cơ quan quản lý Nhà nước ở địa phương cũng không thể mạnh mẽ can thiệp, ngăn chặn sớm các vấn đề đã, đang và sẽ nảy sinh trong thực tiễn.

Ngoài ra, ngay từ những bước đầu tiên khi mua bán chung cư, chủ đầu tư đã nắm thế chủ động khi giao kết hợp đồng trên mẫu hợp đồng do chủ đầu tư soạn sẵn; hay Chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, thỏa thuận trong hợp đồng (giao nhà không như nhà mẫu, bất nhất quy định sử dụng tiện ích chung và riêng, tiến độ bàn giao trễ…); không minh bạch chi phí tài chính vận hành, bảo hành chung cư; ban quản lý thiếu chuyên môn nghiệp vụ, lơ là công tác phòng chống dịch... (trong trường hợp đơn vị quản lý vận hành tòa nhà của chủ đầu tư).

Không phải bất kỳ người mua nhà nào cũng đều có thể lường trước được những rủi ro mà họ phải gánh chịu cũng như khả năng yêu cầu chủ đầu tư đảm bảo quyền và lợi ích của họ.

Bên cạnh đó là ý thức sử dụng nhà chung cư của chính các chủ sở hữu, người sử dụng tại nhà chung cư. Vấn đề này gần như xuất hiện ở mọi tòa chung cư tại Việt Nam, và đặc biệt là các tòa chung cư giá rẻ, nhiều người dân vẫn thiếu ý thức trong việc sử dụng tài sản chung, các shophouse/ kiot của chính người dân cũng xảy ra tình trạng lấn chiếm không gian sinh hoạt chung của chung cư, không tuân thủ đúng nội quy tòa nhà/ Cụm tòa nhà chung cư đã được ban hành (ví dụ: Nuôi chó mèo thả chạy rong, hát karaoke lúc nửa đêm...)…

Đồng quan điểm, Luật sư Hoàng Tùng - Trưởng Văn phòng Luật sư Trung Hòa đánh giá, phần lớn các tranh chấp chung cư nổi trội, điển hình và có số lượng lớn là tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư hoặc Ban quản lý chung cư. Nguyên nhân xuất phát từ những thỏa thuận không rõ ràng tại hợp đồng hoặc các văn bản giấy tờ khác.

Để giải quyết những tranh chấp nêu trên, Luật sư Hoàng Tùng có những quan điểm và kiến nghị: Đầu tiên cần phải “thượng tôn pháp luật” trong các vấn đề giao dịch và giải quyết tranh chấp; Thứ hai là cần hoàn thiện các quy định của pháp luật điều chỉnh và pháp luật có liên quan; Chủ đầu tư cần minh bạch các thông tin liên quan, trung thực trong quá trình quảng cáo và giải quyết xung đột với khách hàng; Các ban quản lý cần phát huy vai trò trung gian giải quyết xung đột, ứng dụng công nghệ cao vào quan tâm, là đơn vị khách quan, có năng lực chuyên môn; Trong vấn đề mua bán, sử dụng căn hộ chung cư, cần nâng cao sự phổ biến pháp luật nhằm phòng ngừa và hạn chế rủi ro.