(Xây dựng) – Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất là nhu cầu của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng, nhằm khai thác tối đa giá trị kinh tế do đất đai đem lại. Tuy nhiên, quy trình chuyển đổi lại gặp khó khăn và mất rất nhiều thời gian khi phải trình Thủ tướng chấp thuận, trong khi đó, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất theo từng giai đoạn của các địa phương đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Nhiều địa phương gặp khó khăn trong việc chuyển mục đích đất lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác để thực hiện các dự án đầu tư.

Khó khăn thực tế của địa phương

Trong những năm trở lại đây, thực trạng nhiều địa phương gặp khó khăn trong quá trình chuyển mục đích đất lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác để thực hiện các dự án đầu tư theo đúng quy định của luật đất đai đang là đề tài nóng. Cụ thể, kế hoạch sử dụng đất theo từng giai đoạn của các địa phương đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, trong đó thể hiện rõ nhu cầu và hạn mức sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo Luật Đất đai cứ 10ha đất lúa và 20ha đất rừng trở lên thì các địa phương phải báo cáo, trình Thủ tướng. Trong khi đó, quy trình trình duyệt mất rất nhiều thời gian khi phải xin ý kiến thẩm định của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn, việc này ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thực hiện các dự án.

Bên cạnh đó, một khó khăn khác mà các địa phương đang vướng phải là việc chuyển đổi mục đích sử dụng dưới 10ha đất trồng lúa; dưới 20ha đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng phải trình HĐND cấp tỉnh thông qua Nghị quyết mới được triển khai. Tuy nhiên, vấn đề đáng bàn ở đây là một năm HĐND tỉnh chỉ họp 2 kỳ vào giữa năm và cuối năm. Trong khi đó, nhu cầu thực hiện các dự án lại liên tục và nhiều dự án cấp bách cần phải thực hiện ngay.

Chia sẻ với phóng viên, ông Dương Văn Hà - Phó Giám đốc Sở Nông Nghiệp và Phát triển Nông thôn tỉnh Thái Nguyên nêu quan điểm, tỉnh Thái Nguyên vẫn còn 1980,85ha đất rừng phòng hộ và 10.931,42ha đất rừng sản xuất có thể thực hiện chuyển mục đích sử dụng rừng sang mục đích khác theo quy định. Từ đầu năm 2021 đến nay, tỉnh Thái Nguyên đã chuyển 28,15ha đất rừng phòng hộ sang đất rừng sản xuất và 159,73ha đất rừng sản xuất sang mục đích khác. Trong tương lai, nhu cầu chuyển đổi đất lúa, đất rừng sang mục đích khác vẫn còn nhiều. Tuy nhiên, việc chuyển đổi đang gặp hai khó khăn điển hình như phải có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10ha đất trồng lúa trở lên; từ 20ha đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên. Còn với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10ha đất trồng lúa; dưới 20ha đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thì phải thông qua Nghị quyết của HĐND tỉnh. Đây là những khó khăn không riêng tỉnh Thái Nguyên mà hầu hết các địa phương trên cả nước đang gặp phải.

Đồng quan điểm với ông Hà, bà Nguyễn Thị Loan - Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên kiến nghị Thủ tướng có thể phân cấp thẩm quyền của mình cho cấp tỉnh sẽ tạo tính linh hoạt, chủ động cho địa phương nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời giảm bớt thủ tục hành chính khi thực hiện.

Cần có cơ chế kiểm soát tránh tình trạng lạm quyền của địa phương

Đánh giá về đề xuất với nội dung: “Chính phủ đề nghị Quốc hội cho phép UBND cấp tỉnh thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng các loại đất: Đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện các dự án mà không phải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận theo quy định”, Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm cho rằng, về điểm tích cực thì căn cứ các quy định pháp luật về đất đai, đến nay ở các địa phương nhiều cơ quan, tổ chức Nhà nước, các doanh nghiệp và cá nhân đã tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế từ việc sử dụng đất đai. Ðây là hoạt động có ý nghĩa, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, giải quyết việc làm, nâng cao thu nhập cho người lao động.

Tuy nhiên, đối với nội dung này cho thấy cần khắc phục các tồn tại bất cập về việc lỏng lẻo trong công tác quản lý đất đai ở địa phương, đặc biệt là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án. Do đó, để thực hiện đề xuất này cần có cơ chế quản lý chặt để đất sử dụng đúng mục đích theo đúng quy định của pháp luật. Chúng ta được biết cùng với tốc độ đô thị hóa phát triển như vũ bão hiện nay, các dự án bất động sản không chỉ đua nhau mọc san sát trên những mảnh đất màu mỡ, mà còn “bủa vây” cả những dòng sông, ven biển, núi rừng bất chấp các quy định pháp luật về quy hoạch, xây dựng, bảo vệ môi trường…

Bên cạnh một phần nhỏ lợi ích kinh tế mà các dự án đem lại, thì mối nguy hiểm lớn nhất chính là sự thất thoát tài nguyên thiên nhiên, phá hoại cảnh quan, gây ô nhiễm môi trường nghiêm trọng sẽ để lại hệ luỵ lâu dài. Vấn đề đáng nói hiện nay là quy hoạch phát triển du lịch gắn với bảo vệ môi trường đã và đang bị xem thường, công tác thanh kiểm tra, xử phạt vi phạm chưa hiệu quả, nếu không nói là “giơ cao đánh khẽ” dẫn tới tình trạng vi phạm của doanh nghiệp xâm phạm và phá huỷ tài nguyên thiên nhiên của quốc gia ngày càng phổ biến, bất chấp pháp luật. Dư luận cũng bày tỏ bức xúc khi nhiều doanh nghiệp ngang nhiên biến “của công” thành “của ông” thông qua hoạt động xây dựng dự án, khai thác rừng núi, sông biển ồ ạt như hiện nay.

Như vậy, rừng núi, sông biển là tài nguyên thiên nhiên, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu, lẽ ra phải phục vụ cho lợi ích công cộng, lợi ích chung của cộng đồng, nhưng hễ doanh nghiệp nào “rào lại được” thì sẽ là của mình. Lợi nhuận rất lớn, quá trình xin dự án đầu tư bất động sản còn nhiều bất cập và quản lý lỏng lẻo nên các nhóm lợi ích cứ thế “xẻ thịt” ngang dọc núi rừng, sông biển để làm dự án, chiếm giữ cảnh quan thiên nhiên, phá huỷ môi trường sinh thái không thương tiếc. Có thể kể đến những “siêu dự án nghỉ dưỡng” đang xâm chiếm tài nguyên thiên nhiên nhường chỗ cho những căn biệt thự có giá hàng triệu đô la. Một số dự án trồng rừng mang danh tôn tạo, phát triển du lịch, phủ xanh núi rừng lại dần “biến hình” thành dự án bất động sản. Cảnh quan thiên nhiên bị phá vỡ, diện tích cây xanh biến mất, sẽ dẫn tới hệ quả là lũ lụt, sạt lở tăng cao.

Do đó, để có thể triển khai tốt nhất phương án giao quyền chủ động cho UBND tỉnh ở các địa phương theo tinh thần cải cách hành chính nhưng không tạo kẻ hở cho các doanh nghiệp xâm phạm tài nguyên thiên nhiên, giải pháp thứ nhất là cần thực hiện nghiêm các quy định của pháp luật về đất đai, trong đó chú trọng quản lý hiệu quả đất nông nghiệp, nhiều địa phương cần chỉ đạo thực hiện triệt để việc cấm chuyển nhượng đất nông nghiệp cho các đối tượng không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Các địa phương cần thành lập các Đoàn thanh tra, kiểm tra tình hình sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân, nhằm kịp thời phát hiện xử lý các trường hợp vi phạm. UBND tỉnh cần chỉ đạo tăng cường việc quản lý đất đai, nhất là đất nông nghiệp, tránh tình trạng tự ý chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất thổ cư một cách tràn lan. Việc quản lý đất đai phải phù hợp với điều kiện thực tế của từng nơi, có quy hoạch, chỉ đạo cụ thể của cấp có thẩm quyền.

Việc quy hoạch và phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị nhiều nơi còn dàn trải, có không ít địa phương tỷ lệ lấp đầy còn rất thấp, song vẫn đề nghị mở thêm nhiều khu, cụm công nghiệp khác. Công tác quản lý, thực hiện quy hoạch sử dụng đất sau khi phê duyệt tại nhiều địa phương chưa được coi trọng trong khâu thực hiện; việc công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt còn mang tính hình thức, các quyền của người sử dụng đất trong phạm vi quy hoạch ở nhiều nơi còn bị vi phạm, gây nhiều bức xúc cho người dân.

Nâng cao vai trò quản lý Nhà nước về đất đai

Cũng theo Luật sư Tú, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất đặc biệt là đất thực hiện dự án cần nâng cao vai trò quản lý Nhà nước về đất đai. Theo quy định của pháp luật về đất đai, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bao gồm: Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản; chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác; chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng; thời hạn sử dụng đất được thực hiện theo quy định.

Về nguyên tắc, đất đai phải sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch và đúng mục đích sử dụng; tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất chung quanh; người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật Ðất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Thực tế ở một số địa phương còn tồn tại nhiều bất cập, bất cập lớn nhất hiện nay là các dự án đầu tư, đất đã giao, cho thuê nhưng chậm đưa vào sử dụng. Ðất sau khi được chuyển đổi sang sử dụng xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất nhiều nơi không phát huy được hiệu quả, để hoang hóa, gây lãng phí rất lớn. Nguyên nhân chậm triển khai thực hiện các dự án sử dụng đất là do công tác quy hoạch chưa ngang tầm với yêu cầu phát triển nên không theo kịp sự phát triển kinh tế, xã hội và tốc độ đô thị hóa, chưa giải quyết vấn đề xử lý chất thải và ô nhiễm môi trường, chủ yếu chỉ tập trung vào xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật thu hút đầu tư mà chưa quan tâm đến đầu tư hạ tầng xã hội, thiết chế văn hóa cơ sở phục vụ đời sống sinh hoạt của người lao động trong khu công nghiệp, đặc biệt là các công trình phúc lợi xã hội như nhà ở, khu sinh hoạt văn hóa, thể thao... Ðặc biệt, quy hoạch khu công nghiệp chưa tốt, chưa có tầm nhìn dài hạn, chưa tính đến yếu tố liên kết vùng và ngành.

Bên cạnh đó, việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu đô thị còn chạy theo mục đích thu hút đầu tư để phát triển kinh tế địa phương nên chưa sàng lọc được nhà đầu tư kém năng lực, chưa kiểm soát được tình trạng một nhà đầu tư nhưng xin giao đất, thuê đất để thực hiện nhiều công trình, dự án ở nhiều địa phương khác nhau, dẫn đến tình trạng giao đất, cho thuê đất tràn lan, chủ đầu tư bao chiếm, găm giữ đất, bỏ hoang gây lãng phí. Bên cạnh đó, Luật sư cũng cho rằng cần có biện pháp xử lý thỏa đáng đổi với các đối tượng có hành vi vi phạm chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở địa phương.

Có thể thấy rằng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật là hoạt động bình thường, phù hợp với xu thế phát triển kinh tế, xã hội, góp phần công nghiệp hóa, hiện đại hóa, xóa đói, giảm nghèo, nâng cao trình độ, thu nhập và việc làm cho người dân. Bên cạnh khuyến khích việc sử dụng đúng mục đích, với hàng trăm nghìn ha đất đai sau khi chuyển đổi đang để hoang hóa, lãng phí như hiện nay, cần có biện pháp xử lý thỏa đáng đối với các đối tượng liên quan, thu hồi để phát huy hiệu quả sử dụng, tránh lãng phí, thất thoát tài nguyên đất là việc làm cần thiết. Muốn đạt được hiệu quả từ công tác quản lý này cần có sự vào cuộc của các cấp, các ngành, các địa phương và sự chỉ đạo quyết liệt từ Trung ương đến cơ sở.