(Xây dựng) – Tự vẽ dự án cùng với những chiêu trò để thổi giá, nhóm những nhà đầu cơ đã gây nên cơn sốt đất ảo trên thị trường bất động sản. Mặc dù đã có quá nhiều bài học lớn từ các cơn sốt đất ảo trong suốt nhiều năm qua nhưng đến nay, tình trạng này vẫn chưa được kiểm soát một cách chặt chẽ và triệt để.

Dấu hiệu nhận biết sốt ảo bất động sản

Sốt đất ảo là khái niệm chỉ sự tăng giá trên đất diện rộng, là bỗng nhiên giá đất vụt tăng gấp nhiều lần, tăng một cách điên cuồng trong một khoảng thời gian ngắn nhưng thực sự nhu cầu sử dụng và khai thác không có thật.

Nhóm những nhà đầu cơ chuyên thâu tóm đất nông nghiệp, lâm nghiệp... Những loại đất không nằm trong quy hoạch sử dụng đất phục vụ cho nhu cầu ở, loại đất bỏ đất hoang hóa trong suốt thời gian dài. Khi qua tay họ những diện tích đất trên sẽ được khoác lên mình những thông tin đầy hấp dẫn, nhằm mục đích tạo làn sóng sốt đất ảo. Giá trị các khu đất đó liên tục bị môi giới đẩy giá lên nhiều lần, giá trị của bất động sản hình thành bởi tin đồn, tung tin đồn càng nhiều giá sẽ càng tăng. Nhưng đây là những thông tin chưa có cơ sở kiểm chứng và chưa rõ ràng, phổ biến nhất là dạng tin đồn có sự tham gia của một “ông lớn” nào đó sẽ nhảy vào khu vực ABC để đầu tư. Khi đó mặt bằng giá đất bị thao túng bởi “hiệu ứng đám đông” dẫn đến sự xuất hiện ngẫu nhiên có "sắp đặt" nhiều “chân gỗ” và nhiều nhu cầu ảo khiến cho giá đất tăng bất chấp mà không dựa vào bất kỳ một quy luật nào, thậm chí còn đi ngược lại mọi quy luật khác. Lúc này người mua dễ bị rơi vào các ma trận, ma trận đa cấp, ma trận tin đồn và lợi nhuận dẫn đến lượt bị “lùa gà”. Những khu vực nông thôn vùng ven đô thị chính là thiên đường của những “Dự án ma” nhóm đầu cơ thường nhắm vào đây vì chi phí đầu tư rất thấp sau đó lập kế hoạch, vẽ hình ảnh thổi giá khơi mào cho những con sốt đất ảo.

Tại Khánh Hòa trong bối cảnh nguồn cung dự án bất động sản trong vài năm gần đây bị gián đoạn vì nhiều nguyên nhân, nên một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong và ngoài tỉnh đã chuyển hướng sang hình thức thu gom đất nông nghiệp, chuyển mục đích, tách thửa bán nền với quy mô lớn nhưng không lập dự án đầu tư nhà ở, việc này đang tiềm ẩn nguy cơ hình thành điểm nóng gây sốt ảo cục bộ tại một số huyện như huyện Diên Khánh, huyện Cam Lâm... là những vùng mà hiện nay Thanh tra Bộ Tài nguyên và Môi trường đang tiến hành kiểm tra cùng với các tỉnh Lâm Đồng và Bình Thuận.

Đầu tư đất ảo, vô vàn cạm bẫy

Thời gian qua, các phương tiện truyền thông cả nước liên tục đưa tin và cảnh báo nhưng vẫn có không ít trường hợp người mua bị lừa đảo, mất tiền khi đầu tư vào các “dự án ma” phân lô, bán nền do các sàn môi giới bất động sản vẽ ra. Bản chất của các dự án ma” là tiến hành thu gom đất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp sau đó tiến hành chuyển mục đích, phân lô, kết hợp sử dụng nhiều chiêu trò tung tin đồn thổi phồng là dự án có cơ sở hạ tầng đồng bộ, lợi nhuận hấp dẫn. Nhiều dự án còn vẽ trò thưởng ngay bằng hiện vật như là vàng, tivi, xe máy khi có “gà” chốt cọc mua đất. Với mọi thủ đoạn và hình thức để gây sốt, đánh vào lòng tham nhằm mục đích nhanh chóng chốt hạ người mua. Một khi đã xuống tiền, người mua rất khó để thu hồi vốn.

Xét về góc độ pháp lý là rất khó khi xảy ra việc khiếu nại, khiếu kiện vì các giao dịch chủ yếu là mua bán qua hình ảnh, các thông tin được đưa ra rất mập mờ vì người mua thường ở xa, hoặc không đủ kiến thức không nắm vững về pháp lý nhà đất và trong các hợp đồng chuyển nhượng hay đặt cọc mua bán đa phần đều có gài câu “Đã đọc và tìm hiểu rõ thông tin về bất động sản”.

Diện tích đất bị băm nhỏ dẫn đến hệ lụy xung đột quy hoạch tại Cam Lâm (Khánh Hòa).

Hiện nay một số tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đang lợi dụng sự thiếu chặt chẽ và đồng nhất trong các quy định của pháp luật để tiến hành thu gom đất nông nghiệp, san lấp mặt bằng, sau đó lợi dụng kẽ hở cơ chế như hiến đất làm đường chia tách thửa do luật quy định để tặng cho con cái hoặc chuyển nhượng cho người khác nhưng không nhằm mục đích hoạt động kinh doanh bất động sản để tiến hành chuyển mục đích, tách thửa với số lượng và quy mô lớn sau đó triển khai hoạt động phân lô, bán nền không cần phải lập dự án đầu tư nhà ở theo quy định pháp luật, việc này rất dễ gây xung đột giữa các quy định của Quy hoạch chi tiết, Quy hoạch phân khu và Quy hoạch điểm dân cư nông thôn...

Bài học cay đắng cách đây tròn 3 năm từ cơn sốt đất mang tên Đặc khu kinh tế Vân Phong (Khánh Hòa) vào năm 2018, thị trường bất động sản tại Vân Phong bắt đầu dậy sóng với thông tin trở thành đặc khu kinh tế, giá đất tại đây cứ nóng lên từng ngày nhưng khi cơn sốt đất qua nó đã để lại những hệ quả rất nặng nề cho người dân địa phương. Những người bỏ hết công việc để chạy theo giấc mơ tỷ phú, còn giới đầu tư kiệt quệ với gánh nặng tài chính khổng lồ vì ôm hàng không thanh khoản được. Giới đầu tư lâm vào cảnh chết lâm sàng, chết ngay trên tài sản.

Tệ hại hơn nữa là địa phương mất hết cơ hội kêu gọi, thu hút đầu tư bởi diện tích đất bị băm nhỏ, giá đất tăng cao một cách vô lý ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động đầu tư, chi phí giải phóng mặt bằng tăng dựng đứng bắt buộc nhà đầu tư phải đi tìm môi trường đầu tư khác có chi phí rẻ hơn và “an lành” hơn.

Báo điện tử Xây dựng sẽ tiếp tục thông tin tới bạn đọc.