(Xây dựng) - Bộ Xây dựng cho rằng, chủ đầu tư dự án được bán nhà ở thuộc phần kinh doanh thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho khách hàng có nhu cầu theo giá kinh doanh thương mại, trong cơ cấu giá bán đã bao gồm tiền sử dụng đất.

Ảnh minh họa (Nguồn: Internet).

Bộ Xây dựng vừa có văn bản trả lời kiến nghị của cử tri Hải Phòng về một số bất cập, khó khăn khi thực hiện các thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở cho các căn hộ thương mại trong dự án nhà ở xã hội.

Theo phản ánh, theo quy định tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội.

Đồng thời, được dành 20% tổng diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư.

Tuy nhiên, khi thực hiện các thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho các căn nhà thuộc phần diện tích 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án được bán theo giá kinh doanh thương mại thì gặp khó khăn do chưa có hướng dẫn cụ thể, thống nhất về việc nộp số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (có phải nộp lại hay không phải nộp lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn).

Vấn đề này, Bộ Xây dựng cho rằng, tại Luật Đất đai năm 2013 quy định, sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở thuộc trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Mặt khác, theo quy định của Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Trong khi đó, theo quy định tại Luật Nhà ở thì giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại Luật Nhà ở. Ngoài ra, tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định, đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở thuộc trường hợp được miễn tiền sử dụng đất.

Cùng với đó, tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP cũng quy định về miễn tiền sử dụng đất, quỹ đất để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng) trong dự án nhà ở xã hội. Tại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP cũng có quy định về miễn tiền sử dụng đất, quỹ đất để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng) trong dự án nhà ở xã hội.

Từ các quy định nêu trên, Bộ Xây dựng cho rằng, chủ đầu tư dự án được bán nhà ở thuộc phần kinh doanh thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho khách hàng có nhu cầu theo giá kinh doanh thương mại, trong cơ cấu giá bán đã bao gồm tiền sử dụng đất.

Đáng chú ý, chủ đầu tư có trách nhiệm phân bổ lợi nhuận từ việc bán phần diện tích kinh doanh thương mại này (bao gồm cả tiền sử dụng đất đã tính trong giá bán) để bù đắp chi phí đầu tư nhà ở xã hội, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội và giảm chi phí quản lý, vận hành nhà ở xã hội của dự án, đảm bảo lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư.

Lợi nhuận thu được tính theo thực tế (trong trường hợp chưa tính được theo thực tế thì phải dự kiến phần lợi nhuận thu được để phân bổ) nhưng tối thiểu không được thấp hơn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn cho phần diện tích đất xây dựng nhà ở thương mại.

Pháp luật về nhà ở hiện hành đã quy định chủ đầu tư phân bổ lợi nhuận từ việc kinh doanh thương mại (bao gồm cả tiền sử dụng đất được miễn cho phần diện tích đất xây dựng nhà ở thương mại) vào dự án để bù đắp chi phí đầu tư nhà ở xã hội, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội. Do đó, chủ đầu tư không phải nộp lại tiền sử dụng đất khi bán phần kinh doanh thương mại này.

Bộ Xây dựng cho biết, trong thời gian tới sẽ trao đổi với Bộ Tài chính về vấn đề này để thống nhất. Trường hợp còn vướng mắc sẽ báo cáo cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định.