(Xây dựng) - Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính Phủ về việc báo cáo đánh giá tổng thể các cuộc đấu giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và đánh giá thị trường bất động sản năm 2021, xu hướng năm 2022.

Ảnh minh họa (Nguồn: Internet).

Theo văn bản của Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), về kết quả các cuộc đấu giá 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, đơn giá đất khởi điểm đấu giá nhìn chung khá thấp, từ 89,6 - 242,4 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đơn giá đất trúng đấu giá của các lô cao gấp 3,9 - 6,9 lần so với giá khởi điểm.

Đơn giá đất trúng đấu giá của lô 3.12 là 2,43 tỷ đồng/m2 - cao gấp 8,3 lần so với giá khởi điểm là các mức giá quá cao (“giá ảo”) so với giá đất thực tế hiện nay ngay tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, thậm chí cao hơn cả giá đất của 03 tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi quận 1 thuộc khu vực CBD trung tâm thành phố có kết cấu hạ tầng đô thị hoàn chỉnh là nơi có giá đất cao nhất nhưng cũng chỉ khoảng trên 1 tỷ đồng/m2.

HoREA cho biết, ngày 17/12/2021, tất cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đã ký Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Nhưng sau đó, Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt và Công ty TNHH Đầu tư phát triển và thương mại Bình Minh đã xin chấm dứt Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá. Cho đến nay, chưa có thông tin về việc Công ty Cổ phần Dream Republic và Công ty Cổ phần Sheen Mega nộp tiền trúng đấu giá vào ngân sách nhà nước theo Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.

Ngay sau các cuộc đấu giá đất, xuất hiện các hành vi lợi dụng giá trúng đấu giá “ảo” để “té nước theo mưa”, thổi giá, đẩy giá đất, giá nhà tại nhiều địa phương, hoặc để nâng giá trị trái phiếu, cổ phiếu; hoặc nhằm “đánh vống” giá trị tài sản bảo đảm của các khoản vay tín dụng mà nếu thực hiện “trót lọt” thì có thể “rút ruột” ngân hàng; hoặc để “làm sạch” bảng cân đối tài chính của doanh nghiệp nhằm mục đích trục lợi.

Trên thực tế hiện nay, giá nhà đất tại nhiều khu vực đã bị đẩy lên mức giá rất cao, ví dụ như một dự án nhà ở tại thành phố Thủ Đức (quận 2 cũ) đang chào bán nhà phố có diện tích đất khoảng 95 m2 gồm trệt và 4 lầu với giá bán lên đến khoảng 38,1 tỷ đồng, trong đó đơn giá đất có thể lên đến khoảng 350 triệu đồng/m2.

Như vậy, không chỉ có doanh nghiệp đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc để “trục lợi” mà nhiều doanh nghiệp khác cũng tìm cách “tối đa hóa lợi nhuận” sau các cuộc đấu giá trên đây. Bên cạnh đó, qua việc 2 nhà đầu tư trúng đấu giá “xin bỏ cọc” cho thấy kết quả đấu giá chưa đạt được mục tiêu như kỳ vọng, HoREA nhận định.

Việc doanh nghiệp đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi “bỏ cọc” sẽ gây ra nhiều hệ lụy cho sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, HoREA đánh giá.

Bên cạnh đó, Hiệp hội đưa ra nhiều bất cập về quy định đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay. Trong đó, HoREA cho rằng, do Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa quy định cụ thể các điều kiện của nhà đầu tư tham gia đấu giá, nên “Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản” đã ban hành “Thông báo đấu giá tài sản” quy định tổ chức tham gia đấu giá phải cam kết không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai; có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tồng mức đầu tư đối với dự án; có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác; cam kết thanh toán đầy đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Nhưng các cam kết này có tính hình thức và lỏng lẻo.

Ngoài ra, HoREA cho biết, thực tiễn cho thấy, các “phương pháp định giá đất” để xác định “giá đất cụ thể” làm“giá khởi điểm” đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai vẫn còn “bất cập”, chưa đảm bảo việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (quy định tại điểm c khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013) đã dẫn đến “giá khởi điểm” đấu giá quyền sử dụng đất rất thấp so với giá đất trúng đấu giá vừa qua càng cho thấy các “bất cập” của các phương pháp định giá đất để xác định “giá đất cụ thể” làm “giá khởi điểm” đấu giá quyền sử dụng đất.

Đáng chú ý, HoREA cho rằng, Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa quy định cụ thể việc xử lý vi phạm trong trường hợp người tham gia đấu giá (doanh nghiệp) đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi “bỏ cọc” như đã xảy ra vừa qua.

Nếu sửa đổi Luật Đấu giá tài sản 2016 bổ sung quy định xử phạt nghiêm khắc trường hợp người tham gia đấu giá (doanh nghiệp) đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi “bỏ cọc” đến mức người “bỏ cọc” vừa bị mất “tiền đặt cọc”, vừa bị nộp phạt một khoản tiền đáng kể (đề xuất xem xét có thể mức nộp phạt khoảng 10% giá trúng đấu giá) để triệt tiêu lợi ích về mặt kinh tế thì có thể răn đe, ngăn chặn được hành vi người tham gia đấu giá (doanh nghiệp) đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi “bỏ cọc” như đã xảy ra vừa qua, HoREA đề xuất.

HoREA cũng cho rằng, rất cần thiết và cấp bách phải sớm xây dựng hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá tài sản, trong đó có đấu giá quyền sử dụng đất; pháp luật về đấu thầu trong đó có đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.