(Xây dựng) - Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) kiến nghị Ngân hàng Nhà nước sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023 để tạo điều kiện cho cá nhân được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó.

HoREA kiến nghị tạo điều kiện cho cá nhân vay tín dụng mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai (ảnh: TL).

Điều chỉnh hệ số rủi ro khoản vay mua nhà ở xã hội, xây nhà theo dự án hỗ trợ của Chính phủ xuống tối đa là 50%

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước về việc đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 1 Thông tư số 22/2023/TT-NHNN để cho phép cá nhân được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó.

Theo đó, HoREA hoan nghênh Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành Thông tư số 22/2023/TT-NHNN ngày 29/12/2023 “sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 41/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài” có hiệu lực từ ngày 01/07/2024 với nhiều nội dung mới, phù hợp với thực tiễn hơn, sẽ giúp tháo gỡ vướng mắc cho hoạt động của các tổ chức tín dụng, khách hàng và góp phần đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng.

Theo Hiệp hội, một trong những điểm tích cực nổi bật của Thông tư 22/2023 là điều chỉnh lại hệ số rủi ro tín dụng. Theo đó, các khoản vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà, xây nhà theo chương trình, Dự án hỗ trợ của Chính phủ sẽ được điều chỉnh hệ số rủi ro xuống tối đa là 50%. Tỷ lệ đảm bảo (LTV) cũng được điều chỉnh từ 100% trở lên và tỷ lệ thu nhập (DSC) trên 35%. Hệ số rủi ro tối thiểu là 20%, tương ứng với tỷ lệ đảm bảo dưới 40% và tỷ lệ thu nhập dưới 35%.

Bên cạnh đó, Thông tư 22/2023/TT-NHNN cũng điều chỉnh hệ số rủi ro tín dụng đối với các tài sản là khoản cấp tín dụng chuyên biệt dưới hình thức cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản khu công nghiệp từ 200% xuống 160%.

Đồng thời, Thông tư 22/2023/TT-NHNN bổ sung quy định áp dụng “hệ số rủi ro tín dụng 160%” đối với dự án kinh doanh bất động sản khu công nghiệp sẽ hỗ trợ tích cực cho các doanh nghiệp đầu tư phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao… phục vụ mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

Cần sửa quy định để cá nhân vay tín dụng mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được thế chấp bằng chính căn nhà

Bên cạnh các điểm tích cực của Thông tư 22/2023/TT-NHNN, Hiệp hội quan ngại về quy định tại tiết (ii) điểm a khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư số 22/2023/TT-NHNN) quy định “khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà” bao gồm nhà ở thương mại thì ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ được cho cá nhân vay để mua nhà “đã được hoàn thành để bàn giao” tức là “nhà ở có sẵn”. Trong đó, có trường hợp cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại “bảo đảm bằng bất động sản” là nhà ở thương mại đó thì tổ chức tín dụng chỉ được cho vay đối với trường hợp “nhà ở thương mại đã được hoàn thành để bàn giao” (nhà ở thương mại có sẵn).

Đáng chú ý, Thông tư số 22/2023/TT-NHNN không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho cá nhân vay để mua “nhà ở thương mại chưa được hoàn thành” để bàn giao (tức là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai) được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó, nên cá nhân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thì phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác hoặc bảo đảm bằng tài sản khác.

Theo ý kiến của Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, nếu không sửa đổi ngay tiết (ii) điểm a khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41/2016/TT-NHNN trước khi Thông tư số 22/2023/TT-NHNN có hiệu lực kể từ ngày 01/07/2024 thì có thể dẫn đến hệ quả xấu, gây khó khăn, cản trở hoạt động bình thường của thị trường bất động sản, sẽ tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản cả trước mắt và về lâu dài.

Chủ tịch HoREA cho rằng, việc không cho phép tổ chức tín dụng cho cá nhân vay tín dụng để mua “nhà ở thương mại hình thành trong tương lai” được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó là không phù hợp, không đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật có liên quan như: Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014 và Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đầu tư 2020, Luật các tổ chức tín dụng 2010 và Luật các tổ chức tín dụng 2024...

Từ việc đối chiếu các quy phạm pháp luật có liên quan (nêu trên) và tình hình thực tiễn, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN) theo hướng bổ sung quy định cho phép tổ chức tín dụng cho cá nhân vay tín dụng để mua “nhà ở thương mại hình thành trong tương lai” được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó.

Cụ thể, Hiệp hội đề nghị sửa đổi theo hướng: “Khoản cho vay thế chấp nhà ở là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà ở. Trong đó, bao gồm nhà ở đã được hoàn thành để bàn giao hoặc nhà ở hình thành trong tương lai theo hợp đồng mua bán nhà, theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Cùng với đó, Chủ tịch HoREA cho biết, việc sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN (sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN) để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với Thông tư 26/2015/TT-NHNN, tạo điều kiện cho cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó; góp phần tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển minh bạch, an toàn, lành mạnh, bền vững.