(Xây dựng) – Mới đây, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản góp ý khoản 1 Điều 194 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng và khoản 3 Điều 39 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)”.

Nhiều ngân hàng đang đối mặt với “tỷ lệ nợ xấu” tăng cao.

Theo đó, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) nhận thấy, khoản 1 Điều 194 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) về “mua, bán khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai” và khoản 3 Điều 39 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về “điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản” chưa “luật hóa” đầy đủ nội dung Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 của Quốc hội “về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng” nên Hiệp hội đã xin được góp ý.

Cần “luật hóa” đầy đủ nội dung Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14

Cụ thể, căn cứ từ Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 của Quốc hội “về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng” quy định; Điều 194 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) về “mua, bán khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai” quy định.

Hiệp hội nhận thấy, việc “luật hóa” đầy đủ nội dung Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội vào Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là rất cần thiết và cấp bách, bởi lẽ Nghị quyết 42/2017/QH14 sẽ hết hiệu lực vào ngày 31/12/2023 mà nếu không được “gia hạn” hoặc “luật hóa” thì sẽ có “khoảng trống pháp lý” trong việc xử lý các “khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai” của các tổ chức tín dụng.

Thứ 2, Nghị quyết 42/2017/QH14 được thực hiện thí điểm trong thời hạn 05 năm và đã được Quốc hội cho phép gia hạn 1 lần đến hết ngày 31/12/2023, nên khó thể tiếp tục gia hạn do không phù hợp với tính chất “thí điểm” của Nghị quyết, nên chỉ có thể lựa chọn thực hiện theo 1 trong 2 phương án, một là chấm dứt hiệu lực của Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội vào ngày 31/12/2023 do đã thực hiện “thí điểm” trong gần 7 năm, không thể tiếp tục kéo dài việc thực hiện “thí điểm” này; hoặc hai là phải xem xét việc “luật hóa” Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội vào Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) phù hợp với tính chất của từng Luật này để xây dựng thành quy phạm pháp luật “ổn định” để tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng xử lý “khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai”.

Thứ 3, Nghị quyết 42/2017/QH14 đã được thực hiện thí điểm trong hơn 6 năm qua và đã chứng minh được “tính ổn định; tính hiệu lực, hiệu quả” của quy phạm pháp luật trong việc xử lý “khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai” của các tổ chức tín dụng.

Hiệp hội nhận thấy, Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng chỉ quy định “xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản” phải “có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” chứ không quy định điều kiện “phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” của dự án, phần dự án chuyển nhượng và cũng không quy định chủ đầu tư chuyển nhượng “phải đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính” đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng.

Nghị quyết 42/2017/QH14 đã tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng xử lý được các khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm là bất động sản được chuyển nhượng dự án (M&A) “thông thoáng” và đã không gây rủi ro cho cả tổ chức tín dụng, chủ đầu tư chuyển nhượng và nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án, phần dự án, đồng thời đã tạo điều kiện để nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án, phần dự án có năng lực thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án mà nhà đầu tư chuyển nhượng chưa thực hiện để tái khởi động lại dự án bị “trùm mền” và đặc biệt có ý nghĩa rất quan trọng, tháo gỡ được một phần khó khăn cho thị trường bất động sản đang rất khó khăn hiện nay và đã không làm thất thu ngân sách Nhà nước.

Thứ 4, trong thực tiễn thì hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng gần như luôn luôn có thể phát sinh “các khoản nợ xấu”, trong đó có các “khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai”, nên các tổ chức tín dụng phải có các biện pháp để kiểm soát và xử lý các khoản nợ xấu theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, nhất là đối với tổ chức tín dụng có tỷ lệ nợ xấu nội bảng trên 3%, để bảo đảm an toàn hệ thống tín dụng.

Thực tiễn các năm gần đây cho thấy “tỷ lệ nợ xấu” có dấu hiệu tăng, đáng lo ngại. Tính đến cuối tháng 06/2023, tỷ lệ nợ xấu nội bảng của các tổ chức tín dụng ở mức 3,36% (cuối năm 2020 là 1,69%, năm 2021 là 1,49%, năm 2022 là 2%. Tỷ lệ nợ xấu nội bảng, nợ xấu tại Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) chưa xử lý và nợ tiềm ẩn trở thành nợ xấu so với tổng dư nợ ở mức 5,1%. Trong đó, tỷ lệ nợ xấu thấp nhất thuộc về nhóm 04 ngân hàng thương mại cổ phần lớn nhất (Big 4 gồm Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV, trong đó Vietcombank đặt mục tiêu đưa tỷ lệ nợ xấu về dưới 1%), nhưng tỷ lệ nợ xấu có dấu hiệu tăng tại một số ngân hàng thương mại tư nhân là rất đáng quan ngại.

Do vậy, việc “luật hóa” Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội vào Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) phù hợp với tính chất và “phạm vi điều chỉnh” của từng Luật này là hết sức cần thiết và cấp bách.

Theo HoREA, cần xem xét khách quan thực trạng các khoản nợ xấu của tổ chức tín dụng mà tài sản bảo đảm của khoản nợ đó là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai. Đồng thời cũng cần nhận thấy, “một mình” doanh nghiệp không thể gây ra khoản nợ xấu mà còn có trách nhiệm của tổ chức tín dụng để xảy ra nợ xấu vì “không thể vỗ tay bằng một bàn tay” và cũng không loại trừ có thể đã có sự “tiếp tay” hoặc “ưu ái” cho “doanh nghiệp thân hữu, sân sau”, nên mới có các “khoản nợ xấu của tổ chức tín dụng mà tài sản bảo đảm của khoản nợ đó là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai” mà các dự án được thế chấp để vay tín dụng đó chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Ngoài ra, việc thế chấp toàn bộ hoặc một phần “dự án bất động sản hình thành trong tương lai” để “vay tín dụng” là hoạt động hợp pháp được thỏa thuận giữa tổ chức tín dụng và doanh nghiệp chủ đầu tư dự án với “tài sản thế chấp” là “dự án bất động sản hình thành trong tương lai” bao gồm“tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai” và “quyền tài sản” như quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất thực hiện dự án, các công trình gắn liền với đất, các chi phí đã thực hiện và tài sản hình thành trong tương lai.

HoREA nhận thấy, do tính chất của Luật các tổ chức tín dụng nên cũng không thể quy định chi tiết điều kiện pháp lý của tài sản bảo đảm là dự án bất động sản.

Nhận xét về Điều 194 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi), HoREA nhận thấy mới chỉ “luật hóa” một phần nội dung của Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội do mới chỉ quy định “bên mua khoản nợ có nguồn gốc từ khoản nợ xấu của tổ chức tín dụng mà tài sản bảo đảm của khoản nợ đó là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai được kế thừa quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp”, nhưng chưa “luật hóa” điều kiện pháp lý của tài sản bảo đảm.

Hiệp hội nhận thấy, do tính chất của Luật các tổ chức tín dụng nên cũng không thể quy định chi tiết điều kiện pháp lý của tài sản bảo đảm là dự án bất động sản như Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội đã quy định, nhưng Điều 194 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) cần và có thể bổ sung quy định “có đủ điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản” để dẫn chiếu về Luật Kinh doanh bất động sản để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật.

HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy định

Từ các nhận định trên và “Điều 194. Mua, bán khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai”, Hiệp hội đã đề nghị sửa đổi, bổ sung như sau: “Bên mua khoản nợ có nguồn gốc từ khoản nợ xấu của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mà tài sản bảo đảm của khoản nợ đó là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai được quyền nhận thế chấp, đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là tài sản bảo đảm của khoản nợ đã mua. Việc thực hiện chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản là tài sản bảo đảm của khoản nợ đó theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.