(Xây dựng) - Theo kết quả điều tra dân số ngày 01/04/2019, thành phố Hồ Chí Minh hiện có 8,99 triệu người. Nhưng số người thực tế sinh sống, làm việc, vãng lai có thể khoảng 13 triệu người, tạo áp lực rất lớn lên hệ thống hạ tầng, dịch vụ đô thị và nhà ở. Vì vậy, nếu không căn cứ vào tổng dân số thực tế để xây dựng các kế hoạch phát triển kinh tế, xã hội, phát triển đô thị, nhà ở thì sẽ không đáp ứng đúng nhu cầu đầu tư phát triển.

Chỉ tiêu dân số chỉ là một trong nhiều vấn đề cần tháo gỡ của thị trường bất động sản Hồ Chí Minh.

Còn nhiều mâu thuẫn

Tại buổi làm việc với lãnh đạo thành phố Hồ Chí Minh về những vướng mắc cần tháo gỡ cho thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đã thẳng thắn đề nghị: Cần sớm điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố, để làm cơ sở xây dựng, điều chỉnh các quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000. Đồng thời, sớm khắc phục rào cản về chỉ tiêu quy mô dân số các quận, huyện.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) phân tích: Kết quả điều tra dân số thành phố Hồ Chí Minh ngày 01/04/2019 thì dân số thành phố có 8,99 triệu người, tăng 1,83 triệu người trong 10 năm qua, trung bình tăng gần 200.000 người/năm. Nhưng, số người thực tế sinh sống, làm việc, vãng lai có thể khoảng 13 triệu người, tạo áp lực rất lớn lên hệ thống hạ tầng, dịch vụ đô thị và nhà ở.

Hiện nay, trần chỉ tiêu quy mô dân số của các quận, huyện đến năm 2020 (dựa trên chỉ tiêu dân số thành phố 8,3 triệu người năm 2020) đang là một rào cản, gây cản trở công tác chỉnh trang đô thị và phát triển kinh tế, xã hội, như quận Bình Thạnh có chỉ tiêu quy mô dân số đến năm 2020 là 560.000 người, thì ngay năm 2014 đã đạt đến số dân cư này.

Bên cạnh đó, một số đồ án quy hoạch chi tiết phân khu tỷ lệ 1/2000 còn bất cập hoặc thiếu tính khả thi, do các nguyên nhân khách quan và chủ quan, trong đó có “Quy hoạch chung xây dựng thành phố Hồ Chí Minh” chưa được điều chỉnh kịp thời, nên đã làm hạn chế hiệu quả sử dụng đất và thu hút đầu tư.

Điển hình như đồ án quy hoạch chi tiết phân khu tỷ lệ 1/2000 tại phường Long Phước, quận 9 đã được UBND thành phố phê duyệt và phê duyệt điều chỉnh trong giai đoạn từ năm 2010-2017 là khu dân cư kết hợp kinh tế vườn, do vậy tỷ lệ đất ở chỉ có 10% và mật độ xây dựng phần đất ở chỉ là 50%.

Như vậy, một thửa đất nhà vườn tại Cù Lao Long Phước có diện tích 1.000m2, với chỉ tiêu quy hoạch này, thì trong đó chỉ có 100m2 đất ở và chỉ được xây căn nhà với diện tích xây dựng 50m2 mà thôi. Trong lúc, thành phố đã quy định hạn mức đất ở tối đa tại quận 9 là 200m2 (theo Quyết định số 18/2016/QĐ-UBND ngày 16/05/2016 của UBND thành phố Hồ Chí Minh).

Hiện nay, nhiều đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đã được phê duyệt không còn phù hợp với định hướng phát triển, nếu thực hiện dự án nhà ở với tỷ lệ đất ở nêu trên thì sẽ gây lãng phí tài nguyên đất mà không đáp ứng được nhu cầu nhà ở không ngừng tăng cao do quá trình đô thị hóa hiện nay, thu hút nguồn nhân lực và giảm áp lực về dân số cho các quận trung tâm nội thành.

Để lãnh đạo thành phố Hồ Chí Minh hiểu hơn những bất cập hiện nay do chỉ tiêu dân số gây ra, đại diện Công ty Thiên Phát chia sẻ: "Cách đây 3 năm, chúng tôi đã đầu tư vào dự án nhà ở xã hội tại Khu Công nghệ cao quận 9. Trong quá trình làm, chúng tôi đã phải chỉnh sửa quy hoạch 1/2000 nhiều lần và đến nay chúng tôi lâm vào tình trạng bế tắc bởi sự mâu thuẫn giữa chỉ tiêu dân số và mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất.

Cụ thể, dự án này rộng 21ha, lần đầu được duyệt với quy mô 2.500 dân, doanh nghiệp thấy không hiệu quảnên đề xuất quy mô 12.500 dân. Sau khi thống nhất đưa một phần tái định cư vào trong dự án, thỏa thuận dân số được nâng lên 9.500 dân. Khi trình phương án 9.500 dân, thì chính các cơ quan quản lý thấy quy mô dân số như vậy sẽ “loãng” quá, chính quyền trả lại hồ sơ yêu cầu quay lại giải pháp của 3 năm trước là 12.500 dân.

Chúng tôi mong muốn Sở chuyên ngành cần có hướng dẫn cụ thể cho những trường hợp về nhà ở, đặc biệt là công trình nhà ở xã hội nếu không chúng tôi không thể thực hiện được".

Chọn con số nào?

Vấn đề quy mô dân số không chỉ liên quan đến các chỉ tiêu thời gian, tăng giảm cơ học, tự nhiên và lao động, đặc biệt với thành phố Hồ Chí Minh còn liên quan đến yếu tố phát triển không gian lãnh thổ và các vùng xung quanh thành phố.

“Hiện dân số thành phố được tính theo kết quả điều tra dân số thì chỉ có 8,9 triệu dân nhưng theo dự tính của các chuyên gia thì con số thực tế phải gần 13 triệu dân. Vậy chúng ta dùng con số nào để làm cơ sở lập quy hoạch? Nếu không tháo gỡ được rào cản về chỉ tiêu dân số sẽ hạn chế phát triển xã hội của thành phố và thực tế các doanh nghiệp không thể thực hiện được chương trình chỉnh trang đô thị”, ông Lê Hoàng Châu lo lắng.

Ông Nguyễn Thanh Nhã - Giám đốc Sở Quy hoạch và Kiến trúc thành phố Hồ Chí Minh khẳng định: "Từ trước đến nay, chúng ta phân bổ dân số tại các địa phương dựa trên điều kiện kinh tế xã hội, hạ tầng kỹ thuật, điều kiện đất đai. Cách phân bổ này tạo sự tương đối đồng đều giữa các địa phương, các vùng của thành phố.

Sắp tới chúng tôi sẽ xác định lại khu vực mũi nhọn, trọng tâm được tập trung dân cư nhiều hơn, khu nào không đủ điều kiện thì sẽ giãn dân cư, không làm kiểu dàn đều dân số. Tuy nhiên, trong thời gian qua, các nhà đầu tư bất động sản đã xin điều chỉnh quy hoạch rất nhiều, chúng tôi đang thống kê lại để xác định con số chênh lệch giữa số liệu đã lập quy hoạch với con số doanh nghiệp đề xuất".

Trước những kế hoạch phát triển thành phố trong tương lai do lãnh đạo UBND thành phố thông tin, bà Đỗ Thị Loan - Phó Chủ tịch HoREA đã thẳng thắn: "Qua việc phân bổ đều như vậy cũng thể hiện được tầm nhìn chưa xác định được thành phố Hồ Chí Minh sẽ trở thành đô thị hiện đại và chưa xác định được thành phố sẽ phát triển được theo chiều ngang hay chiều đứng và sẽ nén bao nhiêu? Khi lập quy hoạch cần xét đến yếu tố di dân từ các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long đến bởi vùng Đồng bằng sông Cửu Long đã được dự báo sẽ bị ngập bởi biến đổi khí hậu, vì thế người dân sẽ di cư đến các vùng cao hơn, trong đó có thành phố Hồ Chí Minh".

Đại diện các doanh nghiệp bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, ông Châu đề nghị: Cần sớm điều chỉnh quy hoạch chung thành phố, để làm cơ sở xây dựng, điều chỉnh các quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000. Đồng thời, sớm khắc phục rào cản về chỉ tiêu quy mô dân sốtại các quận, huyện nhằm đáp ứng được nhu cầu nhà ở không ngừng tăng cao do quá trình đô thị hóa hiện nay, thu hút nguồn nhân lực và giảm áp lực về dân số cho các quận trung tâm của thành phố.