(Xây dựng) – Những năm gần đây, tình trạng điều chỉnh quy hoạch, sử dụng sai mục đích tại các dự án chung cư cao tầng ở Hà Nội ngày càng diễn biến phức tạp. Nhiều dự án được chủ đầu tư điều chỉnh quy hoạch một cách “tùy tiện”, thay đổi mục đích và công năng sử dụng... Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi người mua nhà mà còn gây hệ luỵ nghiêm trọng về hạ tầng kỹ thuật, xã hội.

Hàng loạt chung cư cao tầng dọc hai bên tuyến đường Lê Văn Lương, Tố Hữu gây nên sự quá tải về hạ tầng kỹ thuật, xã hội.

Nói về vấn đề quy hoạch đô thị Hà Nội bị băm nát, các chuyên gia trong lĩnh vực này đều lấy câu chuyện của Khu đô thị HH Linh Đàm (quận Hoàng Mai) để làm dẫn chứng cho sự thất bại của công tác quy hoạch. Ngoài ra, phải kể đến nhiều tuyến đường huyết mạch của Thủ đô như đường Vành đai 3, đường Tố Hữu, đường 70, Vạn Phúc, Lê Trọng Tấn… luôn trong tình trạng ùn tắc, nhất là vào giờ cao điểm do “gánh” trên mình hàng chục tòa nhà cao tầng.

Theo thống kê sơ bộ, dọc hai bên đường tuyến đường hơn 2km này có tới 30-40 tòa chung cư thuộc gần 20 dự án với chiều cao từ 20 đến trên 30 tầng. Điển hình như The Golden Palm, HPC Landmark 105 Lê Văn Lương, CT Trung Văn, The Light, Tây Hà, The Pride, Ecolife Capitol… Một chuyên gia trong lĩnh vực quy hoạch cho biết, theo quy hoạch, các chỉ số, tỷ lệ trong các khu đô thị được phân bố rất bài bản. Tuy nhiên, trên thực tế, dù quy hoạch chỉ cho phép xây dựng 40% quỹ đất, nhưng các chủ đầu tư lại xin lên 60%. Và rất ít dự án làm đúng quy hoạch, hầu hết các dự án đều điều chỉnh quy hoạch theo hướng tăng quỹ nhà lên với mục đích có lợi cho nhà đầu tư.

Dự án tòa nhà Hợp tác xã Thành Công (tên thương mại là Trinity Tower) – Từ một dự án không làm nhà ở cố định và căn hộ, bằng cách nào đó lại trở thành văn phòng và chung cư thương mại để kinh doanh?

Có thể kể đến, Dự án tòa nhà Hợp tác xã Thành Công (tên thương mại là Trinity Tower) có tổng diện tích 2.758m2, tại số 145 đường Hồ Mễ Trì, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân. Được biết, ngày 04/6/2008 UBND Thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 2173/QĐ -UBND về việc thu hồi 2.758m2 đất tại khu Gò Ba Xã, số 145 đường Hồ Mễ Trì, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân giao cho Hợp tác xã Thành Công thuê để thực hiện Dự án đầu tư xây dựng văn phòng làm việc và trụ sở giao dịch của hợp tác xã. Nguồn gốc đất thu hồi bao gồm một phần nhà 1 tầng do hợp tác xã đang quản lý, phần diện tích còn lại chủ yếu là đất nông nghiệp do phường và các hộ gia đình quản lý.

Tiếp đó, ngày 14/3/2016 UBND Thành phố Hà Nội có Quyết định 1209/QĐ– UBND chấp thuận chủ trương cho Hợp tác xã Thành Công xây dựng tòa nhà Hợp tác xã Thành Công, chiều cao 14 tầng, mật độ xây dựng 46,8%.

Mục tiêu nhằm xây dựng công trình dịch vụ thương mại, kết hợp văn phòng, phòng ở tập thể thay ca cho cán bộ nhân viên và khách giao dịch với hợp tác xã (không làm nhà ở cố định và căn hộ). Thế nhưng, bằng cách nào đó khu đất này lại chuyển mục đích thành xây dựng văn phòng và chung cư thương mại để bán - tòa nhà Trinity Tower như thời điểm hiện tại?

Trinity Tower được "nâng" từ 14 tầng lên chiều cao tối đa 25 tầng (chưa bao gồm 3 tầng hầm và tum thang), mật độ xây dựng lên tới 49,93%. Từ dự án văn phòng không lưu trú, tòa nhà này được tăng lên 117 căn hộ.

Năm 2018, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội có Văn bản số 2702/QHKT-TMB-PAKT về việc chấp thuận điều chỉnh tổng thể mặt bằng và phương án kiến trúc. Theo đó, chấp thuận "nâng" tầng Tòa nhà Hợp tác xã Thành Công từ 14 tầng lên chiều cao tối đa 25 tầng (chưa bao gồm 3 tầng hầm và tum thang), mật độ xây dựng 49,93%. Từ dự án văn phòng không lưu trú, tòa nhà này được tăng lên 117 căn hộ.

Để hiện thực hóa Văn bản 2702/QHKT-TMB-PAKT của Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội, ngày 31/3/2020, ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội ký Quyết định 1315/QĐ-UBND cho phép Hợp tác xã Thành Công chuyển mục đích sử dụng 2.758m2 đất thuê thành đất thương mại dịch vụ, văn phòng kết hợp đất ở để thực hiện Dự án Tòa nhà Hợp tác xã Thành Công mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Như vậy, sau gần 12 năm được cho thuê đất nhưng không triển khai theo mục tiêu ban đầu là thực hiện xây dựng Dự án Văn phòng làm việc và trụ sở giao dịch, Hợp tác xã Thành Công lại được chấp thuận chuyển đổi thành đất thương mại dịch vụ, văn phòng kết hợp đất ở để thực hiện Dự án Tòa nhà Hợp tác xã Thành Công mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Dự án Discovery Complex đã được thay đổi mục đích và công năng sử dụng, từ thuê đất xây dựng trung tâm thương mại, văn phòng sang giao đất có thu tiền sử dụng đất xây dựng căn hộ chung cư để bán.

Hay tại Dự án Trung tâm thương mại, văn phòng, căn hộ để bán và cho thuê tại 302 Cầu Giấy, phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội – có tên thương mại là Discovery Complex, do Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại dịch vụ Cầu Giấy làm chủ đầu tư cũng từng bị Thanh tra Chính phủ “điểm mặt” với loạt sai phạm. Mặc dù đã được Sở Quy hoạch - Kiến trúc chấp thuận điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc nhưng dự án chưa được UBND Thành phố Hà Nội cho phép điều chỉnh dự án đầu tư và chuyển mục đích sử dụng đất, chưa xác định và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất bổ sung, điều này là vi phạm Luật Đất đai 2013.

Đồng thời, tại Dự án này chủ đầu tư đã thay đổi mục đích và công năng sử dụng từ thuê đất xây dựng trung tâm thương mại, văn phòng với diện tích 1.438,5m2 đã được phê duyệt sang giao đất có thu tiền sử dụng đất xây dựng căn hộ chung cư để bán.

Dự án Sakura Tower đã được chủ đầu tư “hô biến” thêm 2 tầng căn hộ ở so với phương án kiến trúc, 78 căn hộ không đúng hồ sơ xin phép xây dựng. Tự ý chuyển đổi công năng tầng kỹ thuật để cho thuê văn phòng và thêm 14 căn hộ ở.

Tổ hợp căn hộ, văn phòng, thương mại Sakura Tower ở 47 Vũ Trọng Phụng, quận Thanh Xuân (Hà Nội) do Công ty Cổ phần Hùng Tiến Kim Sơn làm chủ đầu tư. Dự án có tổng diện tích đất hơn 2.600m2, diện tích đất xây dựng là gần 1.300m2 tương ứng mật độ xây dựng 48,2% thuộc địa bàn phường Thanh Xuân Trung. Dự án được khởi công từ cuối năm 2009.

Về nguồn gốc đất, theo tìm hiểu của phóng viên Báo điện tử Xây dựng, tiền thân dự án là đất Thành phố Hà Nội cho Công ty Thức ăn chăn nuôi Trung ương thuộc Tổng Công ty Chăn nuôi Việt Nam thuê để làm cơ sở sản xuất, kinh doanh.

Đến tháng 7/2007, Công ty Thức ăn chăn nuôi Trung ương thanh lý tài sản trên đất cho Công ty Cổ phần Hùng Tiến Kim Sơn; tháng 11/2007, UBND Thành phố Hà Nội cho phép Công ty Cổ phần Hùng Tiến Kim Sơn thuê đất làm trụ sở và cơ sở kinh doanh. Đến năm 2010, UBND Thành phố Hà Nội cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án.

Đến ngày 18/1/2012, Sở Xây dựng Hà Nội mới cấp Giấy phép xây dựng số 13/GPXD để xây dựng dự án. Trên thực tế, dự án được khởi công từ quý IV/2009, trước khi được Thành phố Hà Nội cho phép chuyển đổi mục đích đất và cấp phép xây dựng.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư xây dựng công trình cao 28 tầng, vượt 2 tầng căn hộ ở so với phương án kiến trúc và hồ sơ xin phép xây dựng. Đồng thời, chủ đầu tư đã xây dựng 2 tầng kỹ thuật không đúng quy hoạch được phê duyệt và đã tự ý chuyển đổi công năng: Tầng kỹ thuật giữa tầng 2 và tầng 3 cao 4,5m, hiện cho thuê làm văn phòng; tầng kỹ thuật giữa tầng 11 và tầng 12 cao 3m, hiện đã chia phòng thành 14 căn hộ ở đã bán cho khách hàng.

Ngoài ra, chủ đầu tư xây dựng 78 căn hộ không đúng hồ sơ cấp phép, dẫn đến người mua nhà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, gây bức xúc, ảnh hưởng đến quyền lợi người mua nhà.

Dự án Green Pearl đã xây dựng sai với phương án quy hoạch. Chuyển đổi từ diện tích cây xanh thành căn hộ để bán. Vi phạm này làm giảm diện tích cây xanh khu đất E1-CX1 xuống gần 3 lần, từ 7.600m2 xuống còn 2.573,7m2.

Dự án Green Pearl (378 Minh Khai) do Công ty Cổ phần Phát triển nhà Phong Phú – Daewoo – Thủ Đức làm chủ đầu tư. Dự án có diện tích sử dụng đất 28.765m2, bao gồm 2 tòa chung cư cao 21 tầng với 504 căn hộ, 69 căn liền kề, nhà phố thương mại và biệt thự. Khu căn hộ chung cư bắt đầu từ tầng 4 - tầng 21 tổng mức đầu tư 1.073 tỷ đồng, tiến độ thực hiện từ quý I/2016 - quý II/2019.

Thanh tra Chính phủ từng chỉ rõ sai phạm của Dự án Green Pearl khi thực hiện sai phương án quy hoạch. Cụ thể, dự án được Sở Quy hoạch - Kiến trúc chấp thuận điều chỉnh tổng mặt bằng và phương án kiến trúc ngày 18/8/2014, không phù hợp với quy hoạch phân khu H2-4 tỷ lệ 1/2000 được UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt ngày 27/11/2015, vi phạm Nghị định của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị. Vi phạm này đã làm giảm diện tích cây xanh khu đất E1-CX1 xuống gần 3 lần, từ 7.600m2 xuống còn 2.573,7m2.

Một sai phạm khác là dự án Green Pearl (378 Minh Khai) thuộc nhóm A, công trình cấp I được Cục Quản lý hoạt động xây dựng – Bộ Xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở theo Văn bản số 1179/HĐXD-QLDA ngày 29/9/2015, nhưng UBND quận Hai Bà Trưng lại cấp Giấy phép xây dựng số 151/GPXD-UBND ngày 29/3/2016 cho hạng mục nhà ở thấp tầng không đúng thẩm quyền, vi phạm khoản 2 Điều 103 Luật Xây dựng 2014.

Dự án Star City từ đất công cộng “biến” thành cao ốc 27 tầng với mật độ xây dựng tới 60,2%.

Dự án Star City (Lê Văn Lương) là tổ hợp tòa nhà Trung tâm thương mại dịch vụ, văn phòng và căn hộ cao cấp có vị trí tại lô đất số 2, ô đất 4.1-CC-Lê Văn Lương (Nhân Chính, Thanh Xuân). Chủ đầu tư là Tập đoàn tài chính đa ngành nghề Đại Dương (Ocean Group) với mức vốn đầu tư là 760.5 tỷ đồng.

Cụ thể, theo quy hoạch chi tiết 1/500 hai bên đường Láng Hạ - Thanh Xuân phê duyệt năm 2002, dự án trên là đất công cộng thành phố, tầng cao trung bình là 18,5 tầng, mật độ 53%.

Năm 2015, Thành phố Hà Nội có Quyết định số 43/2005/QĐ-UB ngày 05/4/2005 phê duyệt điều chỉnh dự án thành nhà ở chung cư, bãi đỗ xe, mật độ xây dựng 50,3%, cao 16 tầng.

Năm 2008, dự án được điều chỉnh tăng 9 tầng, lên 25 tầng. Cụ thể, sau Tờ trình số 563/TTr-QHKT ngày 13/10/2008 của Sở Quy hoạch – Kiến trúc, UBND Thành phố đã chấp thuận quy hoạch định hướng điều chỉnh ô đất 4.1-CC tầng cao 16 tầng thành 25 tầng.

Năm 2010, Sở Quy hoạch - Kiến trúc tiếp tục chấp thuận tổng mặt bằng, phương án kiến trúc tại Văn bản số 1378/QHKT-P2 ngày 07/5/2010 điều chỉnh dự án từ nhà ở chung cư cao 25 tầng, mật độ xây dựng 50% thành hỗn hợp dịch vụ thương mại kết hợp văn phòng và nhà ở chung cư cao 27 tầng, mật độ xây dựng tăng lên thành 60,2%.

Như vậy, sau 3 lần điều chỉnh quy hoạch, Dự án Star City từ đất công cộng “biến” thành cao ốc 27 tầng với mật độ xây dựng tới 60,2%. Việc điều chỉnh quy hoạch này là vượt thẩm quyền, đã không tính toán sự đáp ứng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Có thể nhận thấy, việc thay đổi quy hoạch, chuyển đổi công năng thành nhà ở, tăng thêm tầng cao, tăng thêm diện tích sàn, chuyển chức năng từ văn phòng, từ đất công cộng thành hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và căn hộ chung cư để bán đang trở thành “xu hướng” của các Chủ đầu tư hiện nay. Song song, việc điều chỉnh sai quy định dẫn đến tình trạng tăng dân số, dẫn đến các hệ luỵ nghiêm trọng về hạ tầng kỹ thuật, xã hội như: thiếu đất giáo dục, trường học, diện tích cây xanh, ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường... Việc phê duyệt quy hoạch xong lại quyết định thay đổi đặt ra nhiều lo ngại bị phá vỡ, xảy ra nhiều hệ lụy về sau. Chính vì vậy, cơ quan lập quy hoạch cần phải lên kế hoạch tham vấn các bên liên quan một cách bài bản, sau đó dự thảo quy hoạch điều chỉnh cần được công khai để cộng đồng, các tổ chức, cá nhân giám sát, theo dõi.